下面我们看看福田区,福田区是整个三级市场来讲,是一个非常特别的区域,因为它处于中心位置,加上供应量相对来说比较大的,所以成交面积同比增幅接近三倍,增幅位于全市之首,中高端成交比较活跃。08年成交90万平米,09年成交351万平米,同比增长289.75%,占换市的份额是25.53%,成交均价08年16732元,09年是20780元,同比增长24.19%。我们算的是均价,实际个别的楼盘达到100%,甚至100%以上。两房跟三房的份额占到75%左右。
下面看看南山区,同比增长成交面积是269万平米,成交均价同比增长18%,09年的成交均价是20427元/平方米,08年是17000左右。南山区的客户特点,大部分在深圳置业的外籍客户基本分布在南山区,包括蛇口、华侨城一带。华侨城片区因为高端的地位,四房以上的份额占30%以上,客户大部分为私营企业主或者公司的高层管理。其余的片区客户,相对来讲,更倾向于两房或者三房的物业,后者的比例达到3.15%,自住华侨城的比例是最高的,占到84.92%。
下面看看盐田区。盐田区在深圳的市场份额相对比较小,因为供应量有限,08年的成交量是9.68万平方米,09年是23.65平方米,同比增长144.13%,占的市场份额才1.72%,成交均价相对其他区域来讲,同比增长是比较高,08年10890元,09年14362元,同比增长31.89%。这个区域的特点,大部分是本土客户,相对来说比较少是香港客户。从实际成交来看,特别是一些活跃的楼盘,有接近40%到60%的客户是用来投资的。
宝安区08年代成交面积是83万平米,09年是252.93平米,同比增长201.64%,占市场份额18.39%,成交军较9022元,09年10721元。
龙岗区成交面积80万平米,成交面积210万平米,同比增长162.78%,成交市场份额15.33%,08年成交均价在7120元,09年8727,同比增长22.57%。
成交总价100以上的二手物业,增长是比较明显的,100到200万在09年加上200万以上的,接近40%以上,整体看,成交单价万元以上已经成为二手住宅交易的对象。从成交面积来看,中等偏大户型的市场份额出现增长,09年,成交144平米以上的,接近10%,69到90平米的是42%,成交户型两房到三房的比重略有收缩,其中100到200平米之间的户型增加许多。
我们看一下客户跟热点的情况,深圳一些外籍客户,他们比较喜欢自然环境,他们会选南山,包括盐田也有一些,像蛇口那一片是外籍客户最多的需求。内地客户就有两个特点,成交比例比较高的,一个是自住需求,宝安区跟龙岗区,还有一部分是投资需求,这一部分集中在福田,包括南山全市的一些高端的豪宅,或者说一些大户型的泛豪宅,这些投资的比例已经高。香港客户还是已经喜欢罗湖跟福田,包括澳门跟台湾,他们注重地段、配套,还有地理位置的问题,可能选择南山跟福田比较多一些。
我们看一下,整体的三级市场的市场总结。明年楼市政策会不断微调,按照刚出台的一些政策,应该不算微调,应该算是比较重手,我们看起来不同的这些需求,将被区别对待,包括现在刚刚实行的二套房首付要四成,利率不能下浮。还有一个物业税引发了很多猜想,2010年整体放盘的量在三级市场肯定是放大的,成交均价在2010年,我们估计维持成交量相对比较小,但是在一个窄幅的波动,相对来讲是比较平稳的,所以租金的回报率就有可能好转。
还有另外一个,因为现在深圳的地铁工程,许许多多已经陆续投入使用,多项交通利好促成有些片区成为热点,关外地铁沿线的住宅,将会成为市场追捧,包括自住型一些客户的热点,因为交通的便利,整体的性价比会提高,简单跟大家介绍到这里,谢谢!