深圳中原住宅部副总经张建：年度报告及业绩总结

下面我们看看福田区，福田区是整个三级市场来讲，是一个非常特别的区域，因为它处于中心位置，加上供应量相对来说比较大的，所以成交面积同比增幅接近三倍，增幅位于全市之首，中高端成交比较活跃。08年成交90万平米，09年成交351万平米，同比增长289.75%，占换市的份额是25.53%，成交均价08年16732元，09年是20780元，同比增长24.19%。我们算的是均价，实际个别的楼盘达到100%，甚至100%以上。两房跟三房的份额占到75%左右。

下面看看南山区，同比增长成交面积是269万平米，成交均价同比增长18%，09年的成交均价是20427元/平方米，08年是17000左右。南山区的客户特点，大部分在深圳置业的外籍客户基本分布在南山区，包括蛇口、华侨城一带。华侨城片区因为高端的地位，四房以上的份额占30%以上，客户大部分为私营企业主或者公司的高层管理。其余的片区客户，相对来讲，更倾向于两房或者三房的物业，后者的比例达到3.15%，自住华侨城的比例是最高的，占到84.92%。

下面看看盐田区。盐田区在深圳的市场份额相对比较小，因为供应量有限，08年的成交量是9.68万平方米，09年是23.65平方米，同比增长144.13%，占的市场份额才1.72%，成交均价相对其他区域来讲，同比增长是比较高，08年10890元，09年14362元，同比增长31.89%。这个区域的特点，大部分是本土客户，相对来说比较少是香港客户。从实际成交来看，特别是一些活跃的楼盘，有接近40%到60%的客户是用来投资的。

宝安区08年代成交面积是83万平米，09年是252.93平米，同比增长201.64%，占市场份额18.39%，成交军较9022元，09年10721元。

龙岗区成交面积80万平米，成交面积210万平米，同比增长162.78%，成交市场份额15.33%，08年成交均价在7120元，09年8727，同比增长22.57%。

成交总价100以上的二手物业，增长是比较明显的，100到200万在09年加上200万以上的，接近40%以上，整体看，成交单价万元以上已经成为二手住宅交易的对象。从成交面积来看，中等偏大户型的市场份额出现增长，09年，成交144平米以上的，接近10%，69到90平米的是42%，成交户型两房到三房的比重略有收缩，其中100到200平米之间的户型增加许多。

我们看一下客户跟热点的情况，深圳一些外籍客户，他们比较喜欢自然环境，他们会选南山，包括盐田也有一些，像蛇口那一片是外籍客户最多的需求。内地客户就有两个特点，成交比例比较高的，一个是自住需求，宝安区跟龙岗区，还有一部分是投资需求，这一部分集中在福田，包括南山全市的一些高端的豪宅，或者说一些大户型的泛豪宅，这些投资的比例已经高。香港客户还是已经喜欢罗湖跟福田，包括澳门跟台湾，他们注重地段、配套，还有地理位置的问题，可能选择南山跟福田比较多一些。

我们看一下，整体的三级市场的市场总结。明年楼市政策会不断微调，按照刚出台的一些政策，应该不算微调，应该算是比较重手，我们看起来不同的这些需求，将被区别对待，包括现在刚刚实行的二套房首付要四成，利率不能下浮。还有一个物业税引发了很多猜想，2010年整体放盘的量在三级市场肯定是放大的，成交均价在2010年，我们估计维持成交量相对比较小，但是在一个窄幅的波动，相对来讲是比较平稳的，所以租金的回报率就有可能好转。

还有另外一个，因为现在深圳的地铁工程，许许多多已经陆续投入使用，多项交通利好促成有些片区成为热点，关外地铁沿线的住宅，将会成为市场追捧，包括自住型一些客户的热点，因为交通的便利，整体的性价比会提高，简单跟大家介绍到这里，谢谢！