先从地理属性来讲，我们把龙岗称为深圳的副中心，其实这个定义本身就有问题，我们以前说福田中心、罗湖中心或者是宝安中心、南山中心，中心就有个中心区的样子，有个城市意向的东西，但在龙岗是找不到这种城市意向的。
从龙岗政府的规划到实施，现在围绕着体育馆做基础设施，但你会发现做的基本上都是住宅。相对而言，什么叫城市？城市有商务、商业，我们说商业是老城，但是真正老城不具备真正商业面貌的东西，具有城市意向的商务中心它也没有，所以我觉得龙岗不能称之为一个中心，副中心它也承受不了，因为从城市的定义和发展来讲，它不具备这种城市的功能。
为什么大家关注龙岗中心城？为什么成交量大？其实反映出几个问题，一是从价格来讲，购房者只看价格，也不管你是不是副中心，还是有多远的距离，所以说龙岗是在价格上非常有优势的区域。二是供应量比较大，所以它存在着这样的先天优势，也存在着竞争。
龙岗承接的是住宅功能
龙岗中心城的定位，政府没有给出一个比较清晰的定位，它是一个产业集群，龙岗中心城未来承接的是深圳市内几个区域的产业转移，包括坪山新区、坑梓，周边分配了一些产业园，从南山、福田那边转移过来，其实龙岗承接的还是住宅功能区域，目前整个龙岗的建设大部分以住宅为主，包括商业配套，包括龙岗中心城市，什么叫龙岗中心城？无非是公园大地、君悦龙庭、招商依山郡等大盘撑起来一个龙岗中心城，而福田中心区是CBD，全是写字楼，有多少住宅？住宅大部分都是公寓或者不是因为居住功能而存在的住宅形式。这样来说，龙岗缺乏清晰、明确的定位。
当然，龙岗中心城也在积极的改变，把天安数码这样一个真正意义上的商务和高端科技园的企业引进来，也会吸纳很多新人群、高端白领，这是它做的第一个努力。
第二个努力是尝试着做了一些商务写字楼，努力增加城市面貌，我们看一个城市要看城市地标、高价地，，或者以后我们可能去龙岗中心城看正中时代广场，每一个城市都有地标，龙岗有没有这样的地标？除了大运之外，因为大运永远都是一个体育设施，是阶段性产物，不能成为永久建筑，2011年大运之后是不是龙岗就完了？它还有新一轮机会吗？能给客户或未来的置业者带来新东西吗？很多问题需要政府去解答，但政府也没有给出比较清晰的城市发展定位，到底它发展到哪里去？
龙岗项目有价值优势
说到宝安中心区和龙华新城片区，龙华新城很明确，从九几年就喊出“我就是福田CBD的后花园”，它很清楚自己是做什么的，它就是做住宅，往后有一些商务和商业配套，但不是发展的重点。龙华在坂田后面有产业基地，龙华不会高喊“我是中心区的CBD”，也不会高喊“我是中心城”，它叫“新城”，新城意味着什么？居住功能比较纯粹，所以龙华的居住价值和居住氛围确实会比宝安中心区和龙岗中心区更好，而且也获得认可，特别是地铁5号线开通之后，它喊了十几年的地铁终于实现了，所以我觉得龙华确实有很大的空间。但是我们做地产的人都知道，它已经把前面的潜力稀释掉了，就像你去市区买房子，比如我在罗湖买房，2万元/平米，它再往上涨，涨到2.2万元/平米，涨2000元可能需要四、五年的时间，但是在龙华或龙岗，因为它的价值远远没有完全被稀释掉，所以空间还有，即它涨2000元/平米比罗湖要快，所以说龙岗有价值优势。
汇龙天下占据商务行政配套资源
王守锋：以汇龙天下来说，如果不是新政它的价值会更高。新政误导了真正意义的投资者和居住者对住宅价值的判断标准。以往我们去看一栋住宅是去看它的地段、周边的配套，看它应有的空间，但是现在大家只关注一个事情，无论是什么样子的房子，如果你没有降价，我就认定你没有价值，不具备购买的条件。
一、这个项目的价值还是很高的，周边有四、五个写字楼，龙岗唯一的写字楼全部分布在这边，包括现在规划的和目前在建的，所有写字楼都在汇龙天下旁边，未来商住人群给项目带来的价值很高。二、龙岗区政府所有基础设施都在项目周边，包括龙城广场，我们都知道福田中心区写字楼旁边物业的价值有多高，而且周边慢慢已经没有居住氛围了，大部分出租价格也很高，价值非常强势，但是现在买房子的人不管你有什么价值，置业者已经变成了投机分子，我不管你的价值，就管你的价格，所以现在买房子的人，往往他买到的房子不是最好的，因为他只关注价格时就会忽略以后这个房子会带来的收益，无论是居住的收益还是未来所实现的投资收益都会被忽略。
强调价值而不是价格
汇龙天下项目占地9000多平米，容积率4，配套10000多平米的商业。作为雪麟的第一个项目，都说“地段，地段，还是地段！”房子离不开地段，地段决定了这个房子未来能成为什么，作为龙岗CBD第一个商住大厦，在商务大道周边，为整个区域所提供的住宅项目，它所兑现的价值在五、六年之后一定会突显出来。我刚才也强调了一点，龙岗政府在做一件事情，在积极引进天安数码城，包括在引进其他企业时一定会给这个片区带来真正意义上的商务租赁客户。商务租赁客户就会产生几种需求，未来无论是为员工租，还是带来新的置业人群。所以我们项目做了中小户型的定位，一是跟项目的规模有关，二是跟整个片区未来的发展有关。我可以直接说一点，买我们房子的客户，从目前来讲，他可能是一次置业者或者是过渡置业者，但未来五、六年之后这个房子一定会变成他的现金流，无论是出租还是卖掉都会享受到这个片区带给他的价值，我一直很强调价值，而不是强调价格。
从雪麟实业公司来讲，我们想把汇龙天下打造成精品居家项目，我理解的高端是给客户带来不了真正实惠的，形象高端、展示做到高端，实际上是把这些成本转嫁到客户身上去了，所以我们这个项目真正的优势是充分利用了这个区域未来的发展，给出了比较清晰明确的产品定位，也给了客户感性、理性的置业需求点。
做全深圳最具性价比产品
性价比就是价值和价格的比较，它拥有的价值，无论是周边写字楼配套，还是项目自己的配套，以及施工、建筑、用料等所有成本上的配套，这就是它未来的价值。
第二是它的价格，龙岗是整个深圳市价格最低的区域了，相对于中心区、罗湖、福田和南山的楼盘还是比较低的，什么叫性价比？这就是性价比，我们不叫龙岗中心城性价比，而是深圳最低性价比。有人理解性价比就是便宜，我告诉你如果便宜就没有好货，所以千万不要买便宜的东西。
把成本放在配套和软件上
每个发展商追求的目标是不一样的，大牌发展商有比较完善的管理体制和施工监管管理制度。对于我们这种小发展商来讲，目前我们只有一个项目，是倾整个公司的全力，能动用的东西都动用到这个项目中去，从产品设计到园林。园林请的是亚太景观，其实对于这样小的项目，公司没有必要花这样的成本请亚太景观进行设计，但是我们公司一直追求做精品，园林都是仿五星期酒店内庭式园林去做的，很精致。
一是从企业的优势来讲。为了这个项目，我们自己成立了一个物业公司。有的小发展商做了一个项目就走，把物业交给别人去管理。而我们本着为业主负责的责任，物业公司是自己成立的，在产品设计、产品质量出现问题时都可以找到雪麟。雪麟物业也是整个雪麟公司的子公司，所以老板的理念和整个公司的理念都是比较务实的，品牌发展商要做品牌形象，要做产品；对于我们这种小的发展商来说就是把产品做好，把配套、增值做好，不把成本放在形象的宣传上，而把成本放在硬件和软件配套上，给业主带来真正的实惠，这是汇龙天下比较大的优势。
二是从项目的优势来讲，项目的优势比较清晰，一是第一商务大道；二是亚太景观打造的精致内园林配套，10000平米的商业配套让你足不出户就可以享受氛围；三是产品舒适、居住方正，有一定赠送，属于高赠送范畴。综合来说，项目处于龙岗中心新城和老城的交界处，老城人和新城人对这个地段的认知都比较高，优势很明显。对于一些品牌发展商的项目，如万科、中海，其实讲究的是品牌和规模，其他的我倒不认为它有多好的优势，无论是地段、周边配套还是生活的便利性。
整合资源保障楼盘品质
无论是新生的还是老牌的，大家都在做一件事情——整合资源，万科做的好，其实是把市场上最优秀的资源都整合到他的公司去，从景观设计、产品、研发，有的整合资源是整合高端人才，有的整合资源是整合市场上比较优秀的企业。对于我们这种新兴的企业来讲，我们更容易去整合资源，因为我们公司没有任何阻力，不像万科有自己的设计院，跟外界有对抗，必须有真正新的东西，但我们很简单，好的东西都可以拿过来，汇龙天下的施工是中建三局做的，园林是亚太，太阳能用的是五星，都是一线品牌，包括我们聘请了资深物业管理层，以确保品质，根本不用担心。
从深圳房地产操盘的水平来讲，行业水平在这里，行业水平就是一个项目的标杆、基本的准则，雪麟实业的第一个项目也不是终结项目，后续还有大量项目会出现，公司也是从传统的建筑装饰实业向房地产开发的综合企业转化，还会有新的项目出现，把品质延续下去，这也是整个公司发展的需要，每个企业都想做百年老店。
预计8月底开发样板间
工程进展方面，现在主体已经封顶，10月份外墙就要出来，计划2-3月份竣工验收，6-7月份收楼，目前基本上按照这个施工进度去展开，样板房预计这个月底开放，为了达到更好的展示品质，样板房已整改过几次。
开盘我们也要跟着整个市场走，开盘受两个条件的限制，一是受市场条件的限制，二是跟政策限制有关，我们现在正在申报预售和测绘，我们申报到政府那边去，本周末就会立案，按照什么时候能拿预售证还要看政策是否有调整。
据我了解10月份是推盘的高峰期，龙岗还会有4万-6万平的预售项目进入市场。
合理定价 跟着市场走
前段时间说很多发展商变相降价，我认为没有变相降价这一说法。变相降价无非是通过非毛坯修来操作。我送非毛坯修去降，或者是通过其他优惠措施，实际上这种变相降价是在误导消费者。打个比方说，某某楼盘推出了1500元/平米标准非毛坯，从实质上来讲是这样的吗？我倒不认为，第一、规模化的非毛坯会降低成本。大家都买过房子、非毛坯过房子，知道这个房子一平米实际造价到底有多少，500-600元，我喊出一千、两千，你觉得这个价格是降了还是升了？这里我不作评价，我认为变相降价实质上只是开发商的一种价格手段，或者是他促成和达成让消费者购买的手段罢了。
第二、为置业者提供优惠，其实每个项目都会根据实际考虑。在价格策略上为了达成成交，发展商也会作出一些让步，但并不意味着优惠幅度或措施会有多大。汇龙的定价是比较谨慎的，跟着整个市场走，市场走到哪个程度，我们也会跟着市场定价，包括优惠的措施。我希望置业者留意一下汇龙天下项目，我们会把优惠不断地释放出去，希望我们的价格是合理的，不是贬损了项目的价值去定出一个价格。
距离远是相对的
汇龙天下距离3号线龙城广场站，步行仅10分钟路程；而 12号线龙城中路站就在家门口，这个项目是典型的双地铁物业。
在这里必须先说一个关于置业观念的问题，什么叫远？龙岗中心城距市区中心有点远，这个远的概念是跟谁去比，跟龙华比其实大家差不多，无非就多了一个收费罢了，龙华还不如龙岗，龙岗还能看到山、看到景色。
再换句话说，如果跟北京、上海等中心城市比，深圳也是一个中心城市，深圳很好啊，也不远，从龙岗到市区只需30分钟车程。我在北京、上海都生活过，每天两个小时到公司上班很正常。我以前在天津时骑自行车上班都要骑一个小时，我也没有觉得距离那么大，这取决于置业者对距离的判断，如果你觉得生活距离太大了，建议你在市区买一个小公寓算了，就不要来龙岗中心城了。
时间及距离观念应改变
地铁能带来什么？07年我们做过一个地铁物业的调查，从国际上来讲，真正具备地铁升值的只有地铁周边500米的范围，超过了500米基本上没有意义。第一、地铁对上盖物的影响最大；第二、对商业影响比较大。但是在中国来讲，地铁商业只有香港是成功的，在中国还没有真正成功的地铁商业，华强北潮流前线的空置率和转铺率很高，还不如嘉华。所以中国地铁物业的商业价值还没有兑现出来，香港只有太古城这些真正的地铁商业活的很好。第三、我们再谈的细一点，比如你买房，每天坐地铁上班，你从屋子里出来走到地铁口需要多长时间？很多人可能只算了坐地铁到公司的时间，从来没有算地铁到住宅的时间成本，所以我说只有500米之内的是真正的受益群体，其他的受益不大。地铁只是一个炒作的概念，它无法带来实质上的改变，置业者要改变的是时间观念以及对距离的要求。如果你的要求是必须在30分钟之内到达公司，那你也不要去买什么地铁物业了，直接在公司附近买一套房子就可以了。如果你对置业半径要求不是那么高的话，龙岗、龙华，围绕着中心区周边的你都可以置业。龙岗的生活成本很低，至少比你在深圳市的平均成本低很多。你所享受的东西也很好，至少你在龙岗买房会享受到大花园，以后孩子和老人也有地方活动，如果在罗湖，只有少数的公园，在这么大的片区内要吸引多少人群？你所住的区域里哪有什么绿化？
所以无论是坐地铁还是深惠路通了之后怎么样，唯一的问题就是消费者的置业观念改变了没有，特别是深圳的消费者置业观念改变了没有，这个时候你再去说地铁价值的时候它就有价值了，如果这方面的观念没有转变，坐地铁只能说是方便了，不堵车了，但时间和交通成本没有发生改变。我从市区到龙岗，坐地铁可能需要30分钟，方便了，上去之后不会堵车。但我从龙岗开车到市区也是30分钟，只是有时堵车不太方便。只有这两种的区别，实际上本质没有发生任何改变，他所承受的交通距离和交通成本也没有发生太多实质性的改善，只是从置业者心态来讲会有一些心态的调整我们都是在跟市场一起成长，跟消费者的置业心态一起成长。九几年的时候谁去福田买房子？福田CBD刚刚开始的时候房子很难卖，以前我们卖房子有个罗湖情结，老罗湖人就喜欢罗湖，我就不去福田、南山。
房地产发展也要伴随着消费者消费观念的成长，把置业半径不断的扩大。
推售量推售时间仍受政府制约
龙岗新盘的压力就在于如何把价值更好的向客户传递，以前我们买房子时都看价值，现在买房子的人都看价格，可能是媒体引导的。我觉得很有意思，媒体把所有东西都跟价格联系在一起。《深圳房地产市场监管办法》9月1日实施，直接问到的问题是对推售价格方面有没有调整。首先你要研究这个《深圳房地产市场监管办法》是用来做什么的，它是为了房地产企业、中介和评估机构更规范，也就是为置业者提供一个透明、公平、公正的市场环境，让大家知道所有的环节清清楚楚，为置业者节约交易成本，不需要都太多弯路，不会因为置业过程中的欺骗行为而导致在交易之前已经产生了很多成本，包括获得信息的成本都很贵，我理解政府的本意是这样的。但是从媒体或一些机构的分析来讲，都是说《深圳房地产市场监管办法》是不是会对房地产企业、楼市产生新的影响？是否由于监管力度加大之后房价又要降了？这是惯性思维。
我在想一个问题，为什么深圳市不针对跟房地产相配合的政府机关出一个监管办法，让他们的收费或者让他们的管理更透明，整天看见的是企业，但最终成本流向哪里？这属于政府职能的缺失，媒体可以关注一下这些问题，你们也可以去采访一下国土局、规划局，他们是怎样透明的，他们是不是也会影响我们的推售时间、推售量？有时候他会限制我们的推售时间，比如我们项目9月份想卖，预售证可能会拿不到，我们按照国土局发文去申报材料，我们会发现发文只是一个常规的，但是里面还会有各种补充材料，永远不会让你一次办齐，天天让你去办，那是不是要加强政府及其他相关协助部门的规定？这样我们房企也会有很好的调整。
两类人适合在龙岗置业
两类人。第一类人可以忍受每天一个小时之内的车程去上班，龙岗的房子价格优惠，配套设施不断完善，环境又好，以后可以把父母接过来，孩子有比较宽松的空间去生活。第二类人是换房的，高端一点的客户，他不缺钱，但他缺空间，所以没有必要挤在市区了，把市区的房子出租，无论是对于企业，还是对于置业者，或者对于房租都很好，因为现在房租越来越贵了，就是因为这个市场当中的空置率还很少。
现在深圳楼市比较平稳
深圳的楼市很稳定，《深圳市房地产市场监管办法》包括国家出台的任何政策，其实都是让房地产市场平稳。平稳的概念就是价格不要波动太大，价格更趋于合理，置业者的心态要平稳，成交量也要平稳。不能说好的时候一天成交两、三千套，差的时候一天就一两套。只有它平稳了，这个市场才能健康发展，所有东西都是波动的，是一个大的V字型，报复性的反弹。我们更希望在平稳的市场上拿到合理的利润，那是最好的，所以我们希望市场和政府推出的政策都是平稳的状态。
现在深圳楼市比较平稳，无论是价格趋势还是成交量都在比较平缓的趋势上，市场相对而言比较健康。但是购买力还完全释放出来，它相对健康，但不是很健康。我们所说的购买力是在房地产作为商品市场时，我们买卖商品的购买力还没有释放出来，而不是我们所说的大学毕业刚一年就吵着要买房子。本身你就不应该买房子，也应该买不起房子，应该让这种舆论的声音下去，让买商品房的人购买力释放出来，这才是正确的。房子是商品，最终是要流通的，没有流通怎么把它称之为商品呢？如果不流通，那就不叫商品房，而是叫保障房、廉租房、经济适用房。你不能把商品房跟保障房、经济适用房、廉租房作为一个概念统一起来，把商品房也纳入当中去了。所以监管商品房，不按照市场购房的供给和需要去解决商品房问题，那这个市场当然不健康，健康的需求没有释放出来，不健康的声音全部释放出来了。房地产市场在一步步恢复
我们无法预测市场，只能根据市场形势去走，但是发展商还会坚持自己项目的价值，包括品牌的价值，万科也不会把它的品牌价值都清到，本来这个房子值1.3万，我非要8000元去卖，我想万科也不会做这种事情。
为什么现在市场上很多盘的价格很合理，走的也很快？这说明市场一步步在恢复，接下来市场好的趋势还会不断出现，现在有很多个盘（如莱蒙水榭春天、万科金域华府、曦山）成交量和客户关注度都非常高，当价格调整到跟价值进行对比时，购房者也要考虑自己是不是已经达到调整的程度了。08年市场由平淡走向比较好的时候，有几个项目可以代表，龙华梅林边上的几个项目春节时大卖，我们不能抑制消费需求，而且这个市场的价格已经跟项目应有的价值对等了，我们觉得下一步市场不会恶化，而是会保持平稳，汇龙天下会选择在9月底或10月份推出市场。
购房者调整心态最重要
打个比方说我现在要买房，我是“80后”，现在也想买房，首先是要调整好自己的心态，心态很关键，为什么说我们这个项目叫做“幸福生活馆”？因为我们也开展过很多调查，结果是深圳人是最不幸福的，为什么不幸福？就是因为他的心态没有调整下来，一是深圳的节奏快，二是他所看到的财富积累速度很快，包括我们身边，可能你的朋友一两年之后就成为一个百万或者千万富翁，所以说心态调整很关紧。
我们用什么心态去对待生活、房子？打个比方来说，60年代或50年代的人的心态是什么样子的？他觉得改革开放给他带来了很大的冲击，无论是生活还是他获得的第一笔财富，抑或他没有获得财富，都享受到改革开放带来的便利，五、六十年代这些人的心态很好，他知道我今天得到了，有了房子，或者没有房子，或者家庭怎么样，他觉得自己很幸福，心态调整的很好。
但是79年到83、84年这批人是比较抱怨的群体，第一是没有享受到以前带来的工作便利，第二是没有享受到比较好的上升空间和稳定工作。80后换工作频率很高，因为他工作不稳定，上升途径又不好，他会看到我的老总是很早就来深圳闯，闯了十几年、二十年，他有这样的资历、阅历，他就是我们公司的老总，我是他的助理，工资、收入差距很大，而且我要超越他需要很长时间，这种等待的时间他也受不了。很多人都是一个人来深圳，我调查你，不知道你有几个兄弟姐妹，不知道你家是做什么的，这很正常，像我父母来一两个月就走了，他们来的这一两个月我长胖了好几斤，他们走了之后我又瘦了，吃饭、生活又不规律了，70-80年代这群置业者的心态没有完全调整出来，所以我觉得首先要去调整心态，再去想买不买房子。心态当然是个社会问题，我也解决不了。
做个快乐房奴要考虑两点
调整心态有几种方式，首先是让你的生活和工作稳定下来，在一个方面稳步发展，然后再想房子。当心态调整好后，再想买房子时的顾虑才是现实的，如果心态都调整不出来，顾虑的东西多，他怎么能成为真正拥有房子的快乐房奴呢？
对于这个时期的首次置业者，他把心态调整到一定程度的时候就知道自己的顾虑跟什么有关，第一、我能不能牺牲这样的时间成本选择一套更适合自己的房子，因为首次置业者有几个困境，第一个困境是已经组建家庭、有孩子了，他要解决孩子上学、生活环境；第二个困境他也要承担起家庭责任了，他是不是要给父母提供很好的环境？那就意味着他要付出很多，每天早出晚归，因为他要是想满足这些人的条件的时候，置业半径一定会扩大，不可能放在罗湖或福田，所以在选择区域时范围会扩大。
第二、我的工作是不是稳定？只有工作稳定了，才能想下一步房子的问题，心态调整好了之后再考虑跟房子相关的事情。
从我们这个年龄段和生活的环境去分析，首先要考虑自己的心态问题、家庭、工作，这些考虑清楚了再去考虑跟房子相关的问题，我可能会接受不同价钱的房子、不同地段的房子。打个比方说你想买汇龙天下，这个房子买来做什么？居住还是过渡？很多白领或刚结婚的人都在市区买个一房的小公寓，过渡一下，住两三年后就租出去或卖掉，然后再买一个两房，等到孩子大一点的时候，父母已经老了，需要人照顾，要把父母接过来，换个再大一点的房子。如同做职业生涯规划，你不能超越了自己的承受能力说一定要买个大的，弄的大家都很累，所以你有没有长远的规划？
选房子要注意配套及服务
另外，选择房子时如果是考虑自住，那你要关注好配套、周边环境、学校等基础设施，房子本身能够带给你的东西。
还要考虑发展商未来提供的服务，买房子不只是生活一天两天，而是生活很多年，所以我认为价格便宜的房子不一定是最好的。比如这个房子60万，位置和配套相对比较好，那个房子可能40万，是农民房。假设你在这里住二十年，一年花两万，但60万的房子每年只需要花三万，把三万除以365天，每天只花10元，这样看来为什么不选择更舒适、更好的房子呢？从每天来讲，只多花了两块钱的成本。
我帮很多朋友算过这笔帐，我说你先不要看总价，而要看落实到每一天，就像买床一样，五百块钱的床也是睡，两千块钱也是睡，你想想哪个对你的健康来讲最好？如果是我的话就会买两千块钱的，因为我要睡十年，分摊下去每天才多少钱？但它对我的健康影响很大。
无论是汇龙天下产品本身，还是公司的经营和管理者都比较务实，它想带给客户的是心理感受和居住体验感受，居住体验感受无非是配套产品打造，做这个房子的老板享受了改革开放三十年，进这个房子的人是目前正在享受后三十年深圳的发展，心态很好，不是为了谋求太多的利润，只是希望真正让业主享受到最好的。
粤公网安备 44010602005421号
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