世联陈劲松：调控目的已达到 更严措施或缺操作性

　　近期，始于“新国十条”的楼市调控是否已经走到了尽头这一话题在地产业界引发了广泛的讨论。

　　一种声音认为，目前全国主要城市房地产市场成交量和成交均价均已呈下降趋势，如果说楼市调控的目的是“控制房价过快增长”的话，那么调控的目的已经达到；另一方面也有相当多的人认为，目前楼市量价齐跌更多是与成交结构的改变有关系，真正被“刚需”们青睐的中小户型以及其它中低端物业价格根本没有下降，楼市调控不仅没有达到目的相反正处于调控的攻坚阶段，相关政策不能放松。

　　那么，本轮调控截止目前究竟是否已经功德圆满，楼市接下来又何去何从呢？

　　调控目标已经达到

    现在市场也不好了，有人担心世联的利润会受到影响，我当然也担心，我们一季度财报已经公布了，半年报也即将公布，这里面也不方便说。但是今年显然在售楼盘的成交量下滑了，人力又不能减，利润肯定会受总体的影响。代理公司在这种情况下有几个特别有意思的现象，第一就是越来越的开发商愿意找你合作，体现就是合约按就开始了，这个是肯定的，卖不动楼了；第二点代理公司还有一个 比较好的，就是这一场的房地产波动我们要不断地向有草吃的地方递进，羊不能在一个地方吃，所以说有些城市表现得不错，但是不管怎么说，总体市场的调控当然很好的。

　　看二三线城市市场

　　二三线城市目前有些城市还是不错的，虽然全体都有降，但是某些城市销售还是依然非常热闹，这样的话代理公司因为我们不会受到某一块的土地限制，就是说我 们可以在全国范围内调动人力，这一点我们争取今年好的表现。

　　现在调控目的显然已经达到了，国家房地产调控的目的是遏制过快上涨的势头，现在已经达到目的了，据我观察已经没有过快上涨的势头了。

    这一次就是打击需求，打击投资，也打击自住，凡是买楼的都打。如果说首付款拿到了这种程度，二套楼、三套楼，三套楼已经不让买了，还不给按揭支持了，这 是全世界各个国家房地产调控从来没有出现如此严厉的打击需求的措施。我认为已经打到底了，现在你看成交量在下滑，价格也不涨了，这说明以前打得都不对。自从2007年以来 中央政府精准打击的能力越来越强，虽然你不积极他也能打击到位。现在问题的关键是已经出台的这些政策能不能坚持地、不打折扣的实施。

　　税收“利刃”暂不落下

    我觉得税收方面不太会了，就把这些东西贯彻到位就已经很不错了。税收方面，这个房地产税这个事始终是悬在中国房地产商头上的一把剑利刃，什么时候才掉下来呢，它是有先决条件的。这个先决条件是我们的个税能不能单独报。个税都不能单独报，都要到单位代扣代缴去，我们请问我们怎么收上来房地产税？香港、美国非常简单都是个人报。收房地产税呢，请问你门牌号是多少，定期就给你家寄信，你拿着这个信就乖乖地去缴钱了。请问我们中国怎么缴？税务局给每家每户寄信，每家每户会理他吗？根本就不会，法不责众，那你这个怎么收呢？现在就是一个操作的问题。

　　你连个人都没找着，怎么能让个人去报税呢？房子是有门牌号，我不交你能敢断水断电吗？

    针对企业的税，那当然，这也非常容易，企业、共产党、政府管企业那是绝对到位，就是管老百姓管不到位。又比如土地增值税，这个税落实有几个前提，第一这个前提是怎么收 这个问题得解决。目前看这个问题短期内暂时不会出台。

　　当然，很多问题不是说合理不合理，是很难操作的。

   我给你讲评估价纳税是必然的，但是一定不会用世联的系统，而却评估价会评得非常的低。我认为，就算要评估，也不会针对像每一套房子那么评，那么评是有问 题的。你说值这个，我说不值这个，说不清楚，所以说会评一个非常低的价格。我认为，最多也就是每个区域某种类型给出一个知道价格，比如说福田区120平米，就按照1.5万不 就完了嘛？只有这样才具备可操作性。

　　产业转移带来机会

　　现在我们重点投入的是我们的后台，中国所有的服务行业后台都投入不足，后台都不行，我们正好把这一块趁这一块时机进行了大补，然后就收购往这方面再打打主意。正好老天也配合，市场不好，市场好的时候你不知道往哪收，这个价格不好定。现在市场不好，我觉得这正是我们的一个机会。

    二三级联动肯定是世联行目前的一个主要的方向，世联行不会淡出，我们觉得二三级市场联动这样的做法属于必然的，不这样做就活不下去，就得关门。但就目前这个市场而言，如果这样的行情再持续下去的话，到年底二手楼市场运营成本就会偏高，因此现在进行扩张显然不合适。世联也正因为去年没有在三级市场上盲目的扩张，因此行情的低迷对我们来说影响不算特别的大。

　　我们现在压力也蛮大的，我们也得探索这条路。一手楼我们再做个5年、8年的，一手楼差不多也是二手楼了，二手楼怎么做呢？这又是一大课题，我 们不认为目前二手楼这种模式怎么，认为二手楼这个模式亏钱亏得太厉害，当然挣钱挣得也厉害，但是这种忽悠忽悠的，我们股民同志不喜欢。

　　新政实际上对刚性需求还是扶持的，中小套型、首次购房还是扶持的，这是一个非常有意思的一件事。第二，我们现在看区域的发展，我们看 富士康在往外调，他去了哪里了。比如说我们会逐渐看到产业转移往哪转了，产业转移意味着设备也去了，人也去了，城市化的速度还会更快，那些地方就是水草比较丰富的地方 ，然后首次置业也比较多，那个没有问题。此外我们还会保持我们既有的主营业务，只是我们会加快一点步伐而不是从头开始。我们跟当地的龙头代理公司合作，合作方式有很多，现在看来最容易被机构、基民接受的方式是股权合作。