卓越集团副总裁谢利民：志在必得 微利感恩社会

    问：回顾10月27日深圳首次“双竞双限”土地拍卖的过程，从报价策略上可以看出卓越是志在必得，我们非常想了解您当时在现场参加这一历史时刻的亲身感受。
    谢利民：其实我们有三个策略：分别是7380元、7480元、7580元，当时我想出价7480元，但是后来还是出了我们的最低价7380元。当时如果出7480元也中标了，比万科低20元，但我们还是想稳一点，因为退出两家以后，万科和金地都蛮有信心的，我们就把价格又往下放了一点。

    问：这次拍卖，从知道信息开始，你们做了哪些准备工作？为什么志在必得？
    谢利民：卓越集团之所以积极参与这次保障房的土地拍卖，有两个方面的因素，一是上次光明新区的一个项目我们已经参加过拍卖。从企业的品牌、产品策略上看，企业的经营思路不是单线条，拿地、做商业地产和做住宅也不是单一线条，还是想多线条发展；二是卓越本身也是从深圳发展起来的企业，想在民营企业中做出表率，自觉承担社会责任。我们在投标过程中之所以上、中、下取下线，是因为看到会场的氛围和策略后取了一个低的标，第一个报价一出来我就知道问题不是很大了。
    光明的项目当时是待建项目，也是类似于保障性住房的项目，我们那时候就已经开始准备了，因为户型特征都偏小，容积率偏高（2.5-3.0之间），卓越地产旗下有一个设计院，深圳市协鹏建筑设计公司，我们从2007年开始就在做住宅标准化体系，并且相应的书、图库和软件均获得了国家专利。为什么我们准备的速度比别人快？因为一整套中小户型保障性住房的体系我们都有研究，从45平米、50平米一直到95平米、100平米、120平米等整个系列都有，不光有方案，连施工图、工程量清单都有，而且在这个过程中，包括上家的总包、下家的电梯分包，一整套合同体系都有，从规划到施工图、到清单准备我们只花了一个星期。我们之所以敢出这个价，一方面讲利润是极少的，这个项目我们不是从利润角度考虑问题，而是从公司战略、从品牌、从承担社会责任几方面综合来看，尤其是从民营企业承担社会责任来看。但另一方面来说我们这样做也是客观的，有科学依据，并反复测算过，不会是脱离实际的做法，经济上我们应该还是能够保本，不会亏。出来以后我跟几家上市公司的人沟通，他们说这个数字他们做不了，因为他们的管理成本就比我们高。

    问：坪山的地块是6047元的地面价，有业内人士估计届时售价可能会过万，而这次拍卖虽然最高房价有8000元/平米的限制，但土地成本也节约了很多，您如何看待未来深圳的保障房建设？
    谢利民：今天早上吕锐锋市长在都市报讲保障房的问题，昨天我在《第一现场》也讲过这个观点，现在城市更新单元旧城改造有10%用于建保障性住房，和城市夹心层的住房。解决“夹心层”的住房是很重要的问题，为什么这次深圳愿意拍卖“双限房”？因为国家要加强保障房建设。不过保障房建设，特别是维护方面，政府还有一条漫长的路要走，维护过程中各种各样成本费用的问题、管理的问题以及政府要做开发的问题，这一系列问题都要解决，包括过去有住宅区体系来保证它，你要做这个东西也要有一个体系保证它，作为城市更新单元也好，其他也好，双限房策略和将城市更新单元中一部分划出去的做法肯定是一个思路。
    卓越现在也在参与城市更新单元，我们肯定会承诺这10%左右一定按照当地政府的配套要求做出来，在品质上也是有保证的。卓越早在三到五年前就已预测和考虑到未来市场的变化，专门做了一整套标准化体系，现在我们已经开始跟工程配合了，在往产业化这条路走。上次住宅标准化图则这本书出来的时候，建设部、建筑工业出版社、中国建筑协会、房地产协会都参加了这个项目的认证和书的发布，当时建设部很感兴趣，我和孟建民大师、协鹏的董善白建筑师三个人做这件事，也向当时的主管市长作了汇报，市长说这就像穿晚礼服和西装一样，通过定制化的方式提高效率，毕竟“夹心层”也好，保障性住房也好，最需要的不是个性化而是标准体系，这才正是基本的东西。

    问：大家都认为，不成规模的保障房建设企业的利润是非常有限的，作为卓越集团副总裁，您如何看待房地产开发企业的利润空间和社会责任？
    谢利民：利润空间要从绝对和相对来看，未来市场越来越细分，政府主导开发的保障房将占到较大规模，如果拿10%甚至20%的地做这一块，房地产市场格局就发生了一种变化，这也是市场成熟的标志，适当参与这种项目，逐渐会往规模化的方向走，也是房企在审时度势下的选择。当然，高端产品也是并存的，如CBD、有稀缺资源的住宅，这也是客观存在的。其实发达的市场经济也都是这样的，我到美国一些大学、项目去考察，它也是CBD区有高级豪宅、高级公寓，香港就更突出，香港政府做保障体系，租给你，只能居住，但它的半山豪宅也是并存的，新加坡同样如此，中国未来也会走这条路，这条路无论上市公司还是民营企业都要走，只不过你是否自觉地走。
    卓越在走这条路的过程中，更注重品牌建设、企业形象和社会责任，可以肯定的讲，做这种类型的产品绝对没有很大的利润，就像那天其他上市公司讲的，他们也非常清楚，之所以我们功课做得足，是因为我们算得非常精准，基本上我们的资料中全套施工图，包括清单都有，我们已经在头脑中把房子中盖出来了，知道多少钱能盖，是有准备的，也知道利润空间非常薄，但至少我们还在占有这个市场空间。

    勇担责任：顺应房地产发展细分市场的趋势

    问：您如何看待“双竞双限”形式的土地拍卖对于房地产市场健康发展的调节作用？
    谢利民：这次是地价是2266元/平米，政府要想抑制房价的话，就要推出“夹心层”产品，有几个层次，一种是租赁型的，这里面也有高档和低档的，如留学归国、政府津贴部分是高档部分。第二种是满足非常低阶层的人的租赁用房，还有一种是“夹心层”部分，而这一部分未来是很大的投入，以往这种项目的成功率还不是太高，所以政府在这次双限房过程中本身就降低了对土地溢价的期望值，它的降低是拍卖的基本前提，然后又限定了不超过8000元的房价，等于把价格空间拉下来了。
    沿着深圳的主要交通干道和地铁干道，如果真正能批出这么多地来，那么我个人认为这是比较务实的规模化双赢，不失为一种降低房价的可行的、真实的、有效的做法，规模化也许是一种做法。当然，这还需要实践，我们做这个项目还是很有信心的，假如有的企业没有很好的准备的话，也许一做亏就不愿意干了，最终还是要尊重市场规律、尊重企业开发的能力，我们认为在现有的市场条件下还是有能力按照这个价格把它做出来的。

    问：您在回答的时候是非常睿智的，比如说7380元，您说是均价，它的限价是8000元，那么7380-8000元，即便中间有可浮动空间，但也是非常有限的空间。
    谢利民：现在每套房的价格都出来了，已经有一个任务书给到我们了，朝南、朝北、高度都有正负系数的修订，这个均价做出来以后是动不了的，假如南边卖高了，一、不能超过8000元/平米是肯定的；二、高了以后，北边的也要对等降下去。均价×系数，朝向、高度，一般都是十字型或品字型一梯五户、梯八户的产品，东南方向好，西北方向就要差了，如果东南方向溢价3%，那么西北方向就要溢减3%，始终要保持平衡。

    问：按照这种算法，最高价格会卖到多少？刚才谢总说到住宅标准化产品图库，是否可以说这是你们竞争保障房建设的最主要的信心来源？ 
 
    谢利民：大致是7500多-7600元，反过来讲，另一边就是7100。这里面有两样东西是非常重要的，一、在做这个项目时，我们没有任何逐利意愿，如果想逐利的话，我可以把这个东西拿到其他项目做，也可以把成本控制的很低，可以赚很多钱。但就这个项目而言，卓越集团的高层领导都是很坚决地讲参与这个项目，不图利润回报。二、就是我们之前在住宅标准化，特别是保障型产品上的研究成果。

    问：你们做这个项目，更多的是考虑到社会责任，但是未来在房地产发展空间中，保障房建设也有可能成为社会发展的主流方向，你们是不是想通过这次介入作为起点，把保障房做成规模化产品？
    谢利民：没错，这也是顺应房地产发展细分市场的趋势，地产公司应该走入这个细分市场，同时我们也做好了相应的准备。

     问：你们的信心来源于哪里？是卓越的管理模式，还是卓越的产品创新能力？
    谢利民：这要复合起来看，假如有了产品创新能力的话，管理链条、管理跨度跟不上，也不行，因为这不是个技术问题，而是商业道德问题，是公司治理和管理能力的问题，如果这些问题跟不上，你有再好的想法可能也实施不了。卓越做地产已有十几年，管理能力已经到了，技术能力我们也很重视，我们自己有甲级设计院，这是很少的，而且还有供应链的整合，做这个事情一定是供应链的上家、下家都整合到位了，才能把产品控制得非常好。

     问：在这个项目中，大概有4000平米商业面积，并且是不受限价约束的，近年来卓越也在商业地产方面进行了很多有益的尝试，未来对这部分商业配套有哪些初步的计划？
    谢利民：这要等规划设计审批完再做，那天也有人问到，大家认为这是很赚钱的事。我给你算个帐，这个面积基本可从三部分的用途：一是居委会、社区基本配套要有；二是最基本的、不怎么赚钱的商业，如超市、面包房、洗衣店等也要有；三才是真正经营性的商业。而且保障性住房是比较微利的，不像在很好片区的商业那么好经营。所以我们对那个片区的商业我们虽然有些期望，但至少有1/3多是基本配套，还有1/3要慢慢养它，市场成熟以后有没有溢价我们暂时不好测算。

    问：先满足最基本的社区需求，再考虑其他商业做什么用。听说你们很快就准备开始实施建设计划，工程时间是两年半？ 
 
    谢利民：对。  做这种房子，不赚钱是肯定的，但也不亏，最最核心的一点，除了自身的体系以外，这个约占50%-60%，还有40%-50%取决于时间节点的把握，我们肯定是要提前的。从合同期来讲是两年半，但我们自己争取提前，主要是因为资金成本非常高，无论自有资金，还是借贷银行资金，抑或是通过其他渠道，这些钱假如固有在这里，不把它变现盘活的话，从公司内部的资金成本来看就会亏，所以这个项目一定要以最快的速度运转起来。

    顺应机遇：探索保障房规模化建设之路

    问：对于一两年以后的深圳房地产市场你有什么样的预期？
    谢利民：关于这个问题我们过去也做过一些探讨，从香港、新加坡等城市的发展来看，2000年代房地产市场开放以后，政府非常重大的作为就是要推保障性住房的房和地，或者是限地价、限房价，必须尽快推出，因为毕竟房地产的土地资源在政府手里，末端确实对房地产产品价格的拉升有作用，但核心点是政府，一要开发产品，二是要对土地价格进行约束，这样才能使房地产市场走健康发展的路，这是起点，目前最核心是因为需求旺盛，但土地供给跟不上，人民币升值以及与人民币相关资产价格的升值，包括通货膨胀，包括中国产业结构的调整，外资、游资、热钱要进来，它也没办法，不得不这么走，这个因素近几年来对地产价格往上推的作用还是很大的。市场一旦细分以后，解决真正有住房需求的人也不会有什么问题，要做好保障，这是政治问题。
    作为企业来讲，怎么参与保障房建设，我们也是在不断摸索。

    问：这一次卓越成功了，恭喜！其实很多企业都在看价格几何，花落谁家？因为这也是考验企业内功特别关键的时刻，包括万科很多年前也有这种想法，希望能够参与到有规模的保障房建设中，可能看中的就是未来保障房的规模化所带来的企业发展的长期利润，而不是短期的高利润。
    土地是房地产得以发展的根本，一个企业对于土地的态度，也决定了其后期开发与运营，请问您个人及您所在的卓越集团，对于拿地有哪些基本原则？
    谢利民：这可能与卓越的产品战略、产品区域发展、经济发展的关联度比较大，房地产肯定是向经济比较发达的地区走，这是肯定的，长三角、珠三角都是这样；还有就是向土地价格洼地的地方走，公司的管理半径也要跟得上。房地产公司从理论上讲是有预期的，但从实际操作层面来看，香港公司之所以在大陆开发都不太成功，大多是因为管理模式不见得适应国内市场的管理需求，我们拿地目前主要是3＋4＋X，三个GDP发达的省广东、山东和江苏省，四个全国一线城市北京、深圳、上海、广州，另外就是GDP增长较快的其他二线城市。基本上都是这个原则。

    问：作为一个扎根深圳成长起来的房地产开发企业，目前布局全国，这么多年一步一个脚印地走过来，您如何看待未来卓越集团在深圳本地的发展？
    谢利民：卓越这么多年一直都排在深圳的第一阵营，最近一次国土局的综合排名是第五名，作为在深圳起步的企业，包括最高的团队、管理能力、社会资源都集中在深圳，我们一直认为深圳就是我们的大本营。未来2-3年内，可能我们的规模会有爆炸性增长，现在已经签约的或者已经在谈的城市更新单元体量非常大。如果这样的话，深圳真成了我们主要开发的大市场。

    问：刚才谢总说到城市更新，卓越集团目前这么积极的参加城市更新项目，您认为这次竞拍成功，对于卓越未来的发展有哪些影响？比如对你们在城市更新方面接着拿新项目，包括建设这些项目会有很大的帮助？这一套模式会不会应用在城市更新项目中？
    谢利民：这是不同的概念，城市更新单元是一种做法，双限房是一种做法，保障性住房又是一种做法，是三个不同的领域，如果我们在“双限房”中能够有一定贡献的话，那么未来的“双限房”市场我们还会继续参加。而且如果政府能够委托，要求我们参与建设保障性住房的话，我们也可以代建。

    加大供给：调整产品结构、平抑房价的最根本之路

    问：谢谢！9月30日政府连夜发布“限购令”，10月又公布了加息，房产税的征收也日益临近，您如何看待政府对于房地产市场的本轮调控？
    谢利民：我认为这是一个特定阶段中不得已而为之的做法，不能说它不正确，它是正确的，但我个人认为它不是长远的策略，这一轮调控的核心还是打击投机行为，甚至局部投资行为，而且可能为后续财税的调整做准备，如果炒房者的持有成本提高了以后，这种状态可能会有所改变，但从外围房地产环境来看，有一种抵消和对冲作用。未来房地产细分市场的走向，上一轮调控中没有任何一个人把这个问题看得很准，从第一轮调控，到第二轮最严厉的“国五条”，没有谁能看精准。但我认为有一点能看准的，就是只有走政府加大土地供给才是调整产品结构、平抑房价的最根本的路，而其他的都不是根本行为。

    问：面对未来特别是城市中心土地资源的稀缺性日益显现，您认为未来房地产企业的发展，取胜的关键在哪里？卓越集团对于未来的企业发展有哪些期待？
    谢利民：中心区的土地是可遇而不可求的，不是个人一厢情愿想拿就能拿到的，比如中心区CBD大部分都是政府定向拍卖给总部经济、世界500强、大企业做，一般企业拿到地的可能性比较小。中心区本身来讲土地资源非常稀缺，能够拿到地有历史的机遇和原因，包括卓越产品做得比较过硬，使卓越能在中心区得以一栋一栋的开花，我觉得这是历史机遇，但这种产品也可以在成长起来的CBD克隆，它有示范作用，但指望在中心区进一步拿地支撑一个企业的成长，从逻辑上讲不是一种必然。
    偶然性的东西一定是基于你有准备，我曾经参与时代广场一期项目的整体开发，卓越过去没有做过这种项目，我是第一个代表卓越去做这个项目的，也是在探索，做得比较成功。卓越的核心能力是产品能力，从公司高层一直到员工都比较精益求精，从每一个细节抓起。客观讲我们也吃了很多苦，所以核心竞争力一定是靠企业自身的融资能力、对市场机会的把握，包括开发后端链条的综合能力，这是卓越能够保持高速增长的核心竞争力，而外部就是我们的战略，在不同区域寻找商业机会。

    问：您的分析非常客观。卓越的高层都非常低调，今天对我们来说也是一次非常难得的采访机会，我们非常想知道您对于未来卓越在拿地和发展上有哪些期待？
    谢利民：我们在后海有一个类似于时代广场一期的项目，如果再有这样好的区域，这么好的项目，我们通过拍卖也好，通过并购也好，或者是通过项目公司收购也好，还是非常愿意在这样的地区做我们拿手的、专长的产品，我们非常期待。但我们也不排斥做保障性住房，不排除在二线城市或我们管理跨度够的城市，比如上海、青岛这样的城市能再拿到这样的项目。
    做项目一方面是管理，另一方面在土地价格便宜的情况下我们也非常愿意拿项目。