有人说07年的宏观调控过急,力度过大,其实不然。早在05、06年,经济已有过热征兆,那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅,迟迟不动。到07-08年之交,眼看CPI通胀奔着两位数去了,才慌忙投下猛药,不料08下半年赶上金融危机,于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱,由此可见一斑。因这事并非本文主题,不在这里展开讨论。
楼市如同股市,需求越旺盛,卖家越是惜售。随着供应日趋紧张,开发商被拎出来当靶子,就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘?道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨?开发商算准了,在通胀的压力下,买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期,通胀预期一方面刺激了需求,另一方面减少了供给。
决定房地产长期供给的最重要因素,当然是土地。在现行政策下,土地供应已被封顶,“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线,不能碰。若死守这条红线,可开发的土地就会越来越少,而人只会越来越多,居民自然想到,“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下,地产商忙着囤地,因为“土地将永远是稀缺资源”,日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么?房价没有最高,只有更高。
需求和供给分析清楚了,平抑房价的办法也就有了,无非是抑制需求和增加供给,而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。
城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的,不必调控,治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸,“解铃还需系铃人”,央行收紧银根就是了。银根一收,不仅贷款少了,而且通胀预期下降,居民买房保值的动机减弱,需求进一步降低。
当需求疲软时,开发商就要考虑停止捂盘,增加供应,因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”,增加土地供应,未来房价走低的可能性大增,就可以改变买、卖双方的价格预期,从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买,地产商却急着开发和出售,房价调头向下。
小结一下,平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应,整个搞反了,不出乱子才怪呢。
预测一下,改变现行政策的可能性有多大?说实在的,不大。
谁愿意在这会儿收紧银根啊?“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办?今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率,而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了,谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息,加息会伤及股市,股民骂娘怎么办?又要马儿跑得快,又要马儿不吃草,世上哪有这样的事?可世上到处都是这么想的人。
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