从深圳后花园再到第五中心——龙华新区楼市一路向前

　　2015年5月15日星期五下午，深圳世联行在福田四季酒店29楼牡丹厅举办了“从后花园到第五中心——龙华一路向前”地产主题沙龙，各大地产专业人士纷纷到场，高朋满座，共话龙华热土上的华丽蝶变！

　　沙龙开篇先由世联行集团副总经理兼董事会秘书袁鸿昌先生幽默风趣的以“老兵登场”为题，深入浅出的从经济发展角度浦西一线城市的房地产市场发展趋势。核心观点如下：

　　第一、陈劲松董事长说“三十年为一世而道更”，企业的经营周期往往30年发生一次大的转变：第一个十年是初出茅庐、颠覆转型的十年，第二个十年是稳定上涨新常态的十年，第三个十年市场分配好了、是稳定的十年。对地产开发关键在于选择土地，拿地项目选对了、地方选对了，价格的90%就成功了。选地要选钱多人多的地方。

　　第二、房地产是中国社会经济的一个局部，局部要看大的环境和趋势。中国面临产能过剩，政府提出“一带一路”，其主要思路就是要出清过剩的产能。就业的绝对值同比下降，稳定经济成为各大会议的主题，往后，房地产可能会暖风频吹。今年下半年从全国来讲，一二线城市基本没有问题，但三四线城市动机很大，主要的二线城市没有问题，但排名相对靠后的二线城市也会问题很大，在新常态的背景下，城市分化很厉害。

　　第三、房地产怎么走，个人感觉中国房地产已经到了最高点，以后不会说上了高点就直线向下，而是是上了高点之后波动。

　　第四、现在进入“国际金融主义”时代，其最主要的特征就是公司不以利润和收入作为主要的参照体系，而是以市值。现在中国最牛的城市是北上深：主板加创业板加中小板的上市企业，北京372家，深圳314家，上海289家，广州只有128家，和江苏差不多。深圳很特殊，是创新勃发的城市，最像美国的三番、旧金山的洛杉矶，有很多创新的企业，克强总理一来深圳看企业都看不来，腾讯、光启、华为都没去，因为可看的企业都太多了，来不及。改善型的豪宅会不断创造天价，原因就是资本市场，市场上的资本中心房价都贵，北上深都会如此。深圳今年一二季度是买房的好时机。

　　紧接着，港铁物业深圳公司珠三角区域房地产总经理梁秉坚先生、港铁物业深圳公司副总经理黄超先生，先后演讲，解密2015年带领龙华步入4.0时代的经典标杆项目“港铁天颂”背后的故事。

　　梁秉坚先生介绍了港铁的企业品牌理念，港铁“铁路加社区”的综合发展模式，以及港铁和龙华的关系：

　　◇ 港铁始终秉持“国际级的人本生活服务商”的品牌理念，专注做好服务，同时让港铁管理的资产和其他的物业市场同步增值，在香港港铁已经管理了约9万户住宅、 14个商业中心和国际金融中心，获得国际大奖的肯定。

　　◇ 港铁一致奉行“铁路加社区”的综合发展模式，通过统一规划统一发展，创建以人为本、安全健康、高素质、现代化、高效率的高尚社区。港铁利用车站地上空间再开发，达到集约用地的目的，设计上尽可能做到物业和车站的无缝接驳，注重社区的交通规划，全面考虑业主使用的便捷性、通达性、安全性，细节上照顾老人、小孩的出行需求，注重城市配套和绿化环保。这种开发模式具备良好的协同效应，发挥最大化效益：政府节省了财政补贴，港铁获得了持续发展，开发企业提升了物业价值，百姓享受了便捷的交通网络，社会和经济效益提升。期待能将“铁路加社区“的开发模式进一步推广。

　　◇ 港铁选择做龙华4号线项目，源于港铁看好龙华的区位价值，从地理环境看龙华根本就是深圳的中心，4号线与深圳运营的1、2、3、5号线都有接轨，并且深圳北站可以接驳国家的高铁网络。港铁参与龙华规划，龙胜站车辆段项目是港铁在香港以外拿到的第一个物业开发用地。4月26日天颂开盘，到场3500多名客户，当天销售了98%，均价是3.6万/m2，总销售额约26亿。

　　黄超先生详细分享了天颂的营销策略，这是港铁团队和世联团队三年磨一剑，通力合作的成果:

　　◇  天颂项目意义重大！首先是港铁模式内地运用的标杆代言，让内地重新认识了港铁，港铁不仅是一家地铁运营商，同时也是高端地产运营商；其次天颂坚持国际化定位品质，不仅代言深圳的龙华，更代言国际的龙华；再次，天颂已成为一个营销事件，深港媒体争相报导。目前的市场实现刚需或中小楼盘受捧相对容易，而天颂大户型占比高，首批推手物业中，50%的产品在400万以上，部分甚至在800以上。天颂的成功营销和热销实现了龙华从刚需向高端市场的转型蜕变。

　　◇  天颂的成功实际上港铁与世联团队携手攻克了重重难关：深圳消费者对港铁的认知不足问题，对地铁上盖物业负面印象的问题，突破大浪片区的区域限制问题。因此策略上：第一、高度重视品牌的打造和传递；第二、产品坚持品质追求，通过项目的高标准展示，将倾心打造的高端品质以最好的状态呈现给购房客户，打造品牌墙，打造震撼视觉效果，充分让客户认知项目带来的高尚生活方式以及开发企业对项目打造的高品质追求，赢得客户的认可；第三、充分挖掘龙华价值，主动突破大浪的区域限制，再造九龙繁华。

　　◇  天颂的营销推广分为四个阶段：品牌推广期、项目入市期，样板房开放和开盘阶段。天颂项目注重品牌推广，营销的首要任务是建立港铁的品牌形象和识别度。港铁携手世联以“尊重是什么”的话题，在深圳各大地铁站及若干商场，进行创意营销互动，一系列的话题炒作，香港艺术中心签约仪式，输出港铁的品牌理念，解决港铁品牌定位和认知问题。项目入市期，主题调整为“从天玺到天颂”，通过展现双城生活方式，充分向客户传递天颂优秀的产品品质。今年3月21日样板房开放，主题是“得天独厚，颂值连城”，将项目广告与香港艺术中心的获奖雕塑巧妙嫁接，进一步提升购房客户对产品的信心和价格预期。开盘阶段，主题再度提升“艺境天成，凌越完美”。节奏把控上，精心铺排，不断的牵引客户、提升客户的价值预期。

　　◇  4月26日的成功开盘，关于开盘方案港铁与世联团队精心筹备、反复研究、多次演练，对突发情况做足充分考虑，开盘当天在世联团队的努力下，实现了中小户型、大户型一起热销的场面。

　　沙龙的最后，由中国综合开发研究院旅游地产与研究中心主任宋丁先生压轴演讲“龙华是什么”。

　　第一、龙华是深圳全境名副其实的地理中心，地理中心的位置决定了高铁往哪放，也凸显了龙华的价值。

　　第二、龙华是深圳城市轴线发展的平衡力。龙华是地地道道的深圳纵向中轴地带，只有龙华的发展才能从根本上改变的城市轴线空间结构，现在向北发展是大趋势，但一定要以中心作为主轴线，龙华代表着主轴线，龙华在中轴线上代表了深圳的未来，所以它是深圳轴线发展的基本平衡力量。

　　第三、龙华是深圳市决策层正式认定的新城市中心。龙华的定位经过一连串演绎：二线拓展区、新型城市化片区、城市后花园、城市副中心、福田中心区的北部拓展区、中心北区、最后它的定位是深圳的新中心区！

　　第四、龙华是深圳的陆港轴心，深圳北站已经成为深圳最大的陆路交通枢纽，五条地铁线纵横贯通全市，6号线启动后，龙华地铁线长度达120多公里，整个龙华就与蛇口自贸海港和宝安国际空港共同构成陆海空客货中枢运输系统，是陆港轴心，这奠定了龙华城市中心的价值。

　　第五、龙华是全国路港轴心带动CBD发展的典范，高铁带来城市中心北移，宏伟的2000亿投资计划奠定了新CBD的坚实基础。

　　第六、龙华是深圳依托新型产品实现战略跨越的重心地区。深圳集聚了大批大型高科技企业，近年来发展非常迅猛，在雄厚的实体经济基础上发展现代服务业，龙华有非常优越的条件，下一步将在深圳产业进一步的转型升级中扮演极为重要的角色。

　　第七、龙华是深圳迈向国际化城市的锋线地区，大型的科技企业密集是龙华对接国际运作的前沿平台，现在的科技金融等产业的高端密集，未来深圳的国际化不仅是前海，龙华也是一个先锋地区，还有大型的文化创意园吸引国内国际大量高端文化产业人士加盟，整体来讲，龙华致力于城市运行上向国际化迈进。

　　第八、龙华是新常态下践行深圳城市新战略的重点试验区，城市发展和管理改革力度空前，城市管理效率高。

　　第九、龙华是深圳未来城市综合价值最高而价值仍在填补之中的洼地。

　　第十、龙华是未来大深圳真正的城市中心。

　　宋丁先生对龙华的判断和预言，与世联深耕龙华十余年的经验“英雄所见略同”， 这场华丽“蝶变”的背后，是不断挖掘区域价值，是对区域定位的重新升级和再定义，多盘齐发，区域运营，实现区域共荣！

　　2009年8月8日，金地上塘道作为龙华二线拓展区首盘入市，重塑区域价值，世联创新首次提出“在新中心等待后来者”，充分挖掘“福田后花园”的愿景，受到关内追求价值改善的白领热捧，拉开龙华1.0时代序幕。

　　2011年龙华新区正式成立，“一中轴九片区”战略规划，政府斥资2000亿再造新中心！世联携手品牌开发商集中进驻、相互接棒，中央原著、绿景香颂、星河盛世、中航天逸、绿景1866、金亨利都荟首府、幸福城等一系列高尚社区与都市综合体相继入市，成功牵引关内高端客户主动到龙华置业，从2011到2013，三年再造一个中心，城市中心向北递进，重新定义龙华新城市副都心的区域地位，龙华领跑全市，进入从1.0到2.0、奔向3.0的快速提升迭代期。

　　2014星河银湖谷160万世界级全生态城市体山湖住区，高形象、高展示成功牵引豪宅客户，成为深圳首个推售700套当日卖完、解筹率高达70%的豪宅，引领龙华全面进入3.0豪宅时代！

　　2015年，港铁天颂龙华墅级大盘巨筑，自开放起就广受业内外关注，4月26日天颂开盘，近3500名客户到场，销售641套，销售金额约26亿，销售率98%，均价3.6万/平方米，高价突破4万/平方米，创造深圳楼市又一热销神话，龙华正式迈入4.0时代！

　　2015底，龙光高价地项目预计入市，相信龙华区域价值将再上一层楼，我们拭目以待,偕行向前！