南山区承接自贸区利好 上半年二手房均价涨幅达四成

　　2015年上半年房地产政策开启楼市升温。中央政府定调稳定住房消费，支持居民自住和改善需求；330新政多部委联合出台新政“二套房首付降至40%，住房营业税免征五年改成两年，政策面宽松，刺激大量购房需求入市，深圳楼市量价齐升，南山区房价涨幅尤为突出。

　　一向对政策反应迅速的深圳二手楼市异常火热，成交量达历史第二高。2015年上半年，全市二手房成交65373套，环比增长81.7%，同比增长112.6%。在新政及自贸区概念的催化下，前海、蛇口、深圳湾、科技园和西丽等多个区域，成为目前整个深圳房价的标杆之地。依托天然的山海景观和城市景观，南山以改善型需求为主的供应结构，二手房在今年的市场中显得尤为出色。

　　南山二手房均价涨近四成

　　根据中联链家二手房研究院监测，上半年用于监测的100个样本楼盘二手房全部上涨，这是首次出现的情况。其中，涨幅超过10%的样本达到了71%。宝中、前海等区域涨幅均超过10%。深圳中原地产则表示，从各区一年涨幅来看，南山领涨全市，一年内二手房均价涨幅高达39%，近四成，成交均价更是站到了52443元/平的历史高位。

　　南山蛇口自贸区正式挂牌的利好已提前在地产市场做出了反应。

　　今年，南山蛇口、前海后海一带、宝安中心区的房价每平方米普遍涨了近10000元。尤其是近三个月以来，前海片区的房价基本都已超过了每平方米50000元，而与自贸区最近距离的宝安中心区，多数房源的单价都已在53000元以上。房掌柜在蛇口一带的地产中介了解到，最近来咨询买二手房的人特别的多，而挂牌利好，明显刺激了前海片区的二手房价进一步上涨。

　　而片区内的新盘只要一入市几乎便被抢购，对深圳购房者而言，自贸区三个字的价值在过去几个月里已屡屡被飞涨的房价所验证。

　　自贸区去挂牌前夕的招商双玺突击开盘，推出的房源很快卖完，均价10万元/平，单价最高达到20万元/平;同样时段开盘的勤诚达22世纪推出117套90分钟后便被预订一光。

　　违约成本太低　二手房六成返价

　　记者在前海、蛇口片区踩盘时多个房产中介都描述，很多新政之前卖楼的业主，在签约后都表示后悔，并提出违约、加价——“很多卖家都加30万到100万。”在深圳，类似官司在2015年急速增加。法庭以外也不乏争战。买卖双方的各种谈判，斗智斗勇，乃至暴力冲突，罕有的二手房违约潮成为上半年楼市的热门话题。据中原地产统计显示，深圳近三个月二手房买卖合同纠纷激增，政策出台之后，约六成合同出现反价或毁约。

　　“卖家违约的根本原因在于违约成本太低，房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”中联地产研究院总经理肖小平说到，前不久，一买家在前海花330万元购房，但近期遭遇业主反价，成交价增加100多万，即使按照购房合同约定赔偿双倍定金和20%违约金，业主仍能多赚40多万，“这么大诱惑，业主当然不惜毁约也不卖房。”

　　各种怪状的根源，是爆升的房价所致。房价爆升之下，为了数十万，甚而百万的利益，深圳的二手楼交易已成违约高危区。被违约的买家们，自成抱团作战，共谋进退，并寄望司法、国土、银监等地方部门施以援手。

　　楼市新政之后立案二手房交易违约案件不久将在深圳发生首个判例——越来越多的人相信这个判例很可能判决违约方20%的房价赔偿，甚至差价损失。

　　更关键的是，深圳地方政府正在对房产价格的爆升进行抑制。7月上旬，深圳市规划国土委联合深圳市房地产经纪行业协会，在全市范围内开展房地产经纪行业年度检查，对未备案的“黑中介”，以及发布不实信息协助炒卖房源等现象进行清理整顿。

　　这个夏天，深圳众多二手房成为火中之栗。被违约的买家们纷纷自言：为了房子，他们已成死磕。

   追不上的房价 炒房现象兴盛

　　前海地区是深圳房价爆升最快的地区之一。挟自贸区概念，去年前海地区已被业内炒作“房价必超10万”。记者到当地不同的楼盘中介询问，均被告知，各楼盘的房价在五、六月期间连续大涨，涨幅约1万/平。

　　“330新政”被广泛认同为推动这波二手楼房价上涨的重要助推器。深圳的炒房现象亦见兴盛。据中联链家的统计，深圳楼市的投资客占比已超过三成，达到了2007年的高峰水平。与此同时，从股市盈利，希望落袋为安的投资客占比持续上涨。

　　新政出台前，有人在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子，买入价格约51000元/平，6月份以约78000元/平卖出，净赚了270万，而他的朋友晚卖半个月，比他多赚了60万。

　　后市展望

　　风风火火深圳楼市上半年过去了，针对下半年自贸区二手房市场，中联地产研究院总经理肖小平向记者分析到：

   首先，政策方面维持现状或进一步宽松将会成为主流，保证市场稳步前行;其次，自6月28日降息之后，房贷利率已经创下近十年来最低，而利率降低往往会推动更多的需求入市;第三，下半年，特别是四季度是置业的旺季，如刚需婚房、学位房、乃至投资需求都会集中释放;第四，上半年许多业主出售房产获得超额收益，这些持有“重金”的换房族，会择机再次购房。所以，综合以上几点，预计下半年市场需求依然旺盛，成交量会保持高位稳定;而价格方面，有成交量的支撑，也会保持上涨的趋势。

　　其次，近期新房开盘价格普遍趋高，直接拉升二手房业主报价，最终推动成交上涨;第三，实际可售房源缩减，新增房源价格快速上涨，部分热点片区、热点楼盘，甚至是竞价“围抢”。