深圳“土改”将推整村统筹经验 打破僵局实现多方受益

　　记者近日从市规划国土委获悉，坪山南布社区、沙湖社区“整村统筹”土地整备项目改革试点方案已获市政府常务会通过，并得到了原农村社区的广泛认可。为总结推广坪山新区的经验，加快推进深圳土地整备工作，我市将在全市范围内推广坪山“整村统筹”的经验。这意味着我市的土地整备工作将改变过去单一的货币补偿和土地安置的做法，而采用“一揽子”的方式解决整备范围内涉及各类土地历史遗留问题，将为社区集体经济转型营造空间，促进了农村社区向城市社区转型，成为我市新一轮土地管理制度改革的又一大举措。

　　土地整备老思路难以适应新情况

　　土地整备一直是破解我市土地资源瓶颈、促进城市规划实施、推进特区一体化的重要举措，截至2014年底，我市通过土地整备累计释放土地139平方公里，有力保障了一批重大产业项目、公共服务设施和城市基础设施项目的实施，按照“十二五”计划，今年土地整备的任务目标是15平方公里。

　　市规划国土委有关人士介绍，土地整备是个新生事物，没有很多成功经验可以借鉴。近几年，土地整备摸着石头过河，在政策、机制、模式上大胆进行创新，有力推动了整备工作步伐。

　　然而，土地整备在实施的过程中也遇到了一些问题，由于土地整备中原农村集体经济组织继受单位分享土地增值收益不足，随着土地价值的显化，原农村集体经济组织继受单位对土地的利益诉求越来越高，也加大了土地整备工作的推进难度。

　　比如，土地整备的对象发生变化。前几年土地整备的实施对象主要是可建设的空地，土地权属和经济关系比较简单，处置过程也相对容易。随着工作的推进，原农村已建成的建设用地已经成为土地整备的主要对象。这些用地占位好、分布广，与已征转为国有的土地犬牙交错，不解决好原农村的土地问题，国有土地也不好用。

　　同时，原农村集体经济组织的利益诉求增加。土地整备作为城市二次开发的重要抓手，主要是基于利益协商，既要考虑政策标准，也要注重市场的资源配置。现行的土地整备政策法规，在土地利益共享方面考虑不够，与城市更新等政策有一定差距，原农村集体经济组织对土地整备的接受意愿有所降低。

　　“整村统筹”打破僵局实现多方受益

　　根据调查，目前原农村经济组织实际掌控用地约393平方公里(其中建设用地约343平方公里，非建设用地约50平方公里)，此类用地“政府用不了、村民用不好、市场介入不了”，客观上又造成了土地资源的浪费。

　　为一揽子解决上述问题，我市在现有土地整备做法的基础上，提出“整村统筹”土地整备模式。通过政府与社区算大账、社区与居民再算小账的方式，使土地增值收益在多元主体间进行合理分配，建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。从而实现利益统筹、政策统筹、规划统筹和风险统筹。

　　业内分析认为，“整村统筹”土地整备摸索出了一揽子解决土地历史遗留问题的创新路径，形成了多种政策的组合拳，其制度创新有利于全市构建适应存量建设用地管理的新型土地管理制度，对解决全国城镇化进程中出现的“半城市化”问题具有借鉴意义。

　　名词解释

　　整村统筹

　　所谓整村统筹是指土地整备以同一社区内原农村集体组织使用的用地为整备对象，综合运用资金、土地、规划等相关政策，将土地增值收益在政府、社区与相关权益人之间共享，一揽子解决社区转型发展、公共服务配套不足、政府重大项目落地难等全局性问题。