万科、碧桂园等多家房企掘金物业蓝海 盈利低仍是难题

　　去年6月，当一家在香港上市的房地产企业将旗下的物业公司分拆出来独立上市时，其股票发行价格仍不及4元。如今，这家物业公司的股票价格超过了6.5元，其间股价一度冲高至13.39元，市值也最终超过了进行房地产开发的母公司。

　　这样的高估值资本故事成为其他房地产商意欲效仿的典型样本，从去年开始，已经有数家规模颇大的房地产开发商宣布要将旗下的物业公司分拆独立上市，如万科、中海、保利、碧桂园。

　　房地产市场在持续了十数年的高速增长后，去年开始的需求下行让房地产商纷纷考虑起新的盈利增长点。随着物业管理公司彩生活(01778.HK)从主营房地产开发的母公司花样年控股(01777.HK)独立出来并在香港挂牌上市后市值的翻倍增长，掘金物业服务的战略重新被房地产商提上日程。

　　“在房地产市场高速增长的时候，没有人会想到我们。”万科集团高级副总裁、万科物业公司首席执行官朱保全说，“但现在市场变了，增量市场变成了存量市场，大家都想在里面分一杯羹，我们又开始被挖出来了。”

　　多家房企意欲分拆物业上市

　　万科(000002.SZ)从去年开始提出分拆物业管理版块独立上市的计划，近期，它在物业管理方面的扩张显得颇为迅速。它开始与其他房地产商进行合作，为万科之外的房地产项目提供物业管理方面的服务。

　　上周五，万科物业与北京国资委控制的房地产公司首创置业(02868.HK)联合成立了一家物业管理服务公司，并引入万科的“睿服务”物业管理解决方案。根据双方的设想，此后首创置业新推出的房地产项目将全面引入万科的物业服务。据首创置业方面介绍，近期将有5个房地产项目首先引入万科的物业管理团队，这5个项目分别位于北京、天津、上海、成都、重庆。

　　根据万科此前的架构调整文件显示，其物业管理集团已成为独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市，并已开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。

　　今年5月中旬，南京金隅紫京府和万科物业正式签约，万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业会派驻人员接管项目，全权操盘。6月初，万科物业在北京与一家房地产公司成立物业管理公司，同样导入了万科的物业服务品牌“睿服务”。

　　与万科有相同规划的还包括中海地产、保利地产、碧桂园等房地产公司。5月中旬，中海地产表示将分拆集团下面的物业管理公司单独上市。7月初，中海地产向香港联交所递交物业管理公司的上市申请材料，如果获得监管层面通过，中海地产的物业公司将成为彩生活后独立分拆上市的物业服务公司。

　　根据保利地产的“5P”计划显示，在全国245个保利社区、约5000万平米物业基础上，保利地产拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多个层面，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。保利地产方面称，未来不排除进行物业分拆上市的打算。

　　“集团正在考虑将物业板块分拆上市。”拥有200万业主的碧桂园内部人士表示，分拆物业上市一方面是为了给物业板块创造更大的发展空间，抢占行业发展先机，另一方面是为了助推集团以社区为核心，打造全生命产业链的战略转型。“物业板块分拆上市除了对集团战略转型有重大利好之外，还有一些看得见摸得着的好处，比如可以提高地产项目的市场竞争力等等。”

　　物业蓝海?

　　在朱保全看来，随着房地产企业商业管理的转型，未来房地产企业在存量市场的物业服务收入将会快速提升。他的目标，是把物业做成和房地产开发一样的行业。

　　分析人士称，伴随房地产开发速度的放缓以及房地产企业盈利能力的下滑，房地产企业会加快对新盈利增长点的挖掘，物业服务正是一个可以充分发掘的盈利机会。

　　光大证券分析师谢皓宇将物业管理看成是一个尚待挖掘的蓝海市场。“我们测算物管收入的空间为2.7万亿，若以3%收取端口费，则对应798亿元，是尚待开垦的蓝海市场，看好物管行业的持续高速增长。”谢皓宇在去年的一份研究报告中写道。

　　中信证券房地产分析师陈聪表示，虽然与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而见顶，但是与存量房增值相关的业务，例如存量房的非毛坯、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。这背后，物业管理是掌握存量房源的最好切入点，这也是资本市场愿意给予彩生活高估值的重要原因。

　　根据瑞银证券测算，2014年全国管理物业面积约175亿平方米，物业管理收入总计3610亿元，伴随保有面积持续增加和管理费稳定上行，物业管理行业具有巨大增长空间。

　　不过，尽管拥有巨大的盈利前景，但就目前而言，即使是国内最为庞大的物业管理公司，其市场占有率也仍然极低。

　　比如，根据去年年报显示，全国最大物业管理公司彩生活2014年物业管理总面积也仅为2亿平方米，按照瑞银证券的测算，其市场占有率也仅占1.1%，净利润约为1.5亿元。

　　去年年报信息显示，万科物业管理面积1.03 亿平米，贡献收入19.8 亿元，在全国物业管理面积和收入中的占比分别为0.59%和0.55%，市场占有率仍然很低。而根据瑞银证券的测算，万科物业去年的毛利率约19%，净利润率约2%，年净利润0.4亿。

　　根据万科去年的业绩报告显示，其房地产毛利润为427.25亿元，物业管理毛利润为3.11亿元，物业管理的利润占比约为0.72%。金地集团、招商地产等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润，碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

　　“如果单看传统业务，无论从万科，还是其他房企的物业管理收入情况来看，盈利水平并不高。”克而瑞信息集团房地产行业分析师朱一鸣在一份研究报告中写道，“因此，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同，甚至连盈利都难以保证。”

　　朱一鸣认为，传统物业管理服务的盈利空间小，与服务质量间存在无法解决的矛盾，因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。