不涨价 多卖房 北京楼市成交量猛增 加快"回暖"速度

　　刚刚过去的7月，北京商品房住宅成交创近17个月以来新高，市场回暖可见一斑。面对如此情形，记者走访后发现，京在售大部分项目仍未提高售价，平价走量仍是市场主要趋势。

　　对此，业内人士表示，较大的库存压力是制约目前部分项目不敢大幅涨价的直接原因。此外，部分企业半年业绩并不理想，下半年冲量在即，价格不会有太大变动。

　　未来，基于商品住宅市场供需失衡，部分业内人士预计“一房难求”的局面在中长期内或将再现市场，纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。

　　部分房企平价走量

　　据亚豪机构统计，7月，截至23日北京纯商品住宅市场(不含保障房与自住房)仅新增住宅产品2950套，供需比为1:2.3，市场处于供不应求状态。

　　然而，供不应求的市场状态，并未使开发商提高销售价格。记者调查后发现，除通州区外，其他各区大部分项目本期报价与上期报价基本持平，平价走量仍是市场主要趋势。

　　而据亚豪机构统计，7月开盘的项目中，东亚·五环国际、中国铁建·原香汇等项目单价上涨不足千元，春晖园·随园较上期看盘价格持平，首城汇景湾则略有下降。

　　昌平，斩获北京房地产单盘半年度销冠的首开国风美唐，7月加推90平方米三居和92平方米两居，均价34000元/平方米，较均价上涨500元。在南四环德闲路，中冶·德贤公馆7月4日开盘去化2.4亿元，其销售均价较前期产品上涨1500元。对此，该项目总经理李瑞峰认为，“对于能够获得市场认可、持续热销的好房子来讲，产品品质才是吸引置业者的强大武器。”

　　随后,记者走访部分八月预计开盘的项目后发现，领秀翡翠山、花雨汀等多数项目报价均与去年开盘价格持平，仅京投银泰·琨御府、朝北8080等个别项目报价出现小幅上涨。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，较大的库存压力是制约目前部分项目不敢大幅涨价的直接原因。

　　新盘定价“不敢”太高

　　市场好，开发商不敢过于涨价的另一原因是，部分房企上半年业绩完成度不高，下半年将会承受较大的销售压力。在全国二、三线城市去化效果不佳的情况下，北上广深等一线城市销售业绩则尤为重要,在次前提下，价格“不敢”制定过高。

　　进入八月份，房企正处于项目“定价难”的时间节点，特别是对于首次开盘的纯新盘而言，定价不仅决定着项目首期推出的销售成果，还影响到后期的营销打法，开发商会慎之又慎。

　　一位不愿透露姓名的房企人士告诉则记者，由于近两年北京土地市场受到追捧，导致部分项目的地价成本较高，因此产品定位与价格定位就成为摆在开发商面前的一道难题，既要保证项目利润，又得考虑区位价值与客户预期，因此定价更为艰难。

　　“目前，信贷政策利好虽推动市场持续回暖，部分购房人对后市预期仍持观望态度，定价过高市场难以接受，会令蓄客困难;预期定价过低，一旦市场出现涨势，开盘提价又担心客户流失，两难之下开发商只好暂不宣布价格，静观市场变化。”上述房企人士表示。

　　相比之下，老项目后期加推时有了前期推货价格及市场接受程度作为参照，定价较为容易，也更加大胆。

　　以西三环改善住宅琨御府为例，相比上期7.3万元/平方米的售价，八月预售价达10.5万元/平方米。据项目相关负责人介绍，本次预计入市的18号楼，为该项目楼栋产品，无论从品质还是地段均十分稀缺。同时，据记者了解该项目也将于8月清盘。

　　年内房价或小幅上涨

　　现阶段，房企定价虽较为谨慎，仍难挡未来商品房住宅价格小幅上涨。业内分析人士表示，导致此轮土地价格上涨的直接原因是商品住宅供应下降。

　　数据显示，截至7月15日， 2015年合计出让了43宗土地，其中住宅类土地有19宗。19宗土地的建筑面积为350万平方米，除去配建的保障房、限价房、自住房，商品房住宅用地仅为55万平方米。

　　对此，中原机构首席分析师张大伟算了一笔账，按照商品房平均单套120平方米计算，这19宗土地未来能够供应形成的商品房住宅只有5000套。他预计，2016年能够上市的商品房住宅将只有不足万套，而北京正常的商品房住宅年需求在5-8万套之间，供需比例或将达到1：8。

　　郭毅则表示住宅销售回暖，供应量却处在低位，年内商品住宅价格仍将小幅上涨。未来，基于市场供需失衡愈发严重，自住房挤压之下纯商品住宅愈发稀缺，预计“一房难求”的局面在中长期内或将再现市场，纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。