房企中报“解密”：近五成净利下降 转型“阵痛”

    进入8月，房企进入中报密集发布期。告别黄金时代的房地产行业，正经历加速洗牌的过程。

    据统计，在已经公布2015年中期业绩的40多家房企中，27家房企净利润出现了下滑，其中莱茵置业、匹凸匹(600696,股吧)、阳光股份(000608,股吧)等7家房企的净利润下滑幅度超过了50%，5家出现亏损。房地产行业进入白银时代的表现愈加显著。

    面对越来越难卖的房子，以及越来越薄的利润，不少房企开始主动转型，投身其它时下更为火热的行业。

    专业延伸型

    代表企业：万科集团(万科蓝山万科幸福汇)

    万科8月16日晚间发布中期业绩。上半年公司累计实现销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元，同比分别上升9.9%和9.0%。

    上半年万科一方面强化现金流管控，另一方面也联合各类金融机构，积极进行金融创新。日前，万科尝试探索REITs产品，帮助公司盘活存量资源提高资金利用效率，从中管窥其转型的方向之一，便是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，而金融将在促成这一转型中起到关键性作用。

    此外，通过中报不难发现，万科上半年在巩固传统业务优势的同时，也在积极加大对消费地产、产业地产，以及地产延伸业务的探索。上半年，万科正式成立万科物流地产发展有限公司，将物流地产带入开发运作阶段。

    不过，业内人士普遍认为，看不懂现在的万科。从本次中期业绩发布会公布的信息来看，万科的新业务尝试同样有让人感到迷惑的地方。比如万科尝试最早的商业地产，这两年讨论最多的养老地产都没有进入首批事业部名单。

    对此，郁亮称，万科面临的实际问题是如何把需求转化成有效业绩，“我们还在尝试试错过程中”。

    多元化型

    代表企业：恒大地产

    从2010年投资中国足球，到铺天盖地广告的恒大冰泉，乃至携手韩国原辰打造整容医院……至今，恒大的多元化版图已贯穿体育、文化、快消以及健康等多个产业。许家印携地产资本的力量快速攻入新产业，意图将恒大从一家龙头房企打造成多元化商业巨头。

    8月10日，恒大地产发布简报，1-7月累计实现销售面积1317.4万平方米，实现销售额达1012.1亿元。截至7月底，恒大地产销售业绩已超过2013年全年销售水平，完成年度目标的67.5%。

    在各种转型模式中，恒大选择了多元化路径。据2014年恒大地产年报显示，截至2014年，矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业累计投入了64.2亿，占公司总资产1.35%。上述四大产业预计2015年投入20亿元，2016投入15亿元，2017年投入10亿元。

    然而，多元化也是把“双刃剑”，国内企业多元化转型失败的案例不计其数。在不少人看来，恒大的多元化之路过分激进。易居执行总裁丁祖昱直言，恒大布局的新产业相互间的协同效应并不明显，和房地产主业之间也缺乏协同效应，更像是地产赚钱困难了才被迫进入其他行业。

    隔行如隔山。尽管恒大具备资本优势，但对于习惯了暴利与粗放式发展的房地产企业而言，要在高度市场化的传统消费行业分一杯羹并不容易。财报显示，2014年恒大的非地产业务总亏损为31.3亿元，其中矿泉水业务去年录得亏损23.7亿元。

    对此，许家印表示，试错是房地产企业转型的必经阶段，与资本密集型的房地产行业相比，传统消费行业的资本投入要小得多，房地产企业在主营业务盈利依然丰厚的时候主动探索新业务，即使失败了，损失也有限、可控，比在主业日落西山之时被动转型更明智。

    剥离传统业务型

    值得注意的是，在大型龙头房企积极布局房地产上下游产业的同时，中小房企则更多的选择了彻底的转型，不少公司甚至将全部房地产业务剥离，而与转型紧密关联的则是，部分企业业绩出现大幅下滑。

    代表企业：莱茵置业

    业绩下滑的公司中，莱茵置业不但下滑幅度最大，同时也是27家房企中亏损最为严重的。莱茵置业的中报显示，公司1月份-6月份公司实现营业收入11.81亿元，同比增长14.14%；上半年公司亏损2592.71万元，同比盈转亏，上年同期公司盈利2499.26万元，下滑幅度达203.74%。

    对此，莱茵置业莱茵置业宣布正式更名为莱茵体育(000558,股吧)，未来也确定了”一体两翼“战略发展方向（体育产业和清洁能源产业），尤其将大力发展体育事业，进行全面业务转型。这也意味莱茵置业将全面退出房地产行业。

    代表企业：浙江广厦

    8月18日，浙江广厦(600052,股吧)发布公告称，公司决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。

    同时，浙江广厦给出了自己的解释。“长期来看，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧；短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑。而从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑，公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向。”

    点评：

    告别黄金十年，面对行业整体净利下滑加快的压力，面对市场分化更趋明显的复杂格局，整合提速、再塑定位、寻找新增长点等已成为房企摆脱困境的现实考量。转型也就此成为一致的诉求，区别只是在于不同的方向选择：或觊觎多元化发展，加速向其他行业渗透；或明确城市建设综合服务商定位，继续深耕专业化领域；或彻底转身，寻求新的风口与热点。但对于他们而言，共通点即是，转型不易。只有真正认清自身优势，前瞻行业发展前景，捋顺业务模式转换，实现价值再造的企业，或许才能在难以预料的周期性波动中实现可持续的增长，在更加具有挑战性的市场中占得成功的先机。