物业蜂拥分拆上市的房企风口 轻资产模式达到新热度

　　自花样年在去年分拆彩生活上市之后，物业公司“轻资产”模式成为业内一直关注的焦点，而在充满“转型”之风的2015年，分拆物业公司上市终于到达了一个新的热度。

　　从上周香港上市房企举行的业绩会上，我们就可以看出此事的火热程度。粗略统计，在上周香港的12场房企业绩会上，就有6场都被现场问及相关问题，包括万科、中海、碧桂园、富力、远洋和旭辉。

　　我们来看看这几家标杆性房企的管理层透露了一些什么信息。

　　已经将物业分拆提上日程的万科总裁郁亮说：“我不希望通过目前通常意义上的增值服务来赚钱，而要好好把地盘经营好、楼盘经营好，让业主得到更好服务，让业主资产得到增值。”

　　“万科搭平台，而不是自己参与进去，这是我们的设想”，在万科新确定的五大业务中，物业服务排在首位。郁亮认为，万科在这方面的优势有三，一是万科的物业管理在中国是第一名，二是万科在物业管理科技方面做的投入很大，三是物业管理的核心在于是否能让物业保值和增值。

　　而正在分拆物业上市的中海则低调许多，主席郝建民对相关提问回以“先说一个抱歉，因为能讲的都已经披露了，不能讲的也就不能说了”的答案。不过，中海此前已经说过，其物业未来是要内生扩展。

　　碧桂园物业管理公司也已纳入上市进程。据其CFO吴建斌透露，目前碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位，“正在紧锣密鼓的推进之中。”碧桂园物业上市的目的地直指A股。

　　“证券化是将一些如物业管理等的资产进行处置，相信公司的物业管理也是蕴含了很大价值的。”富力董事长李思廉首次透露，公司最终的计划是打算将物业管理分拆上市。

　　李思廉预期，最快一年左右就可以看见富力分拆物业上市的具体情况。

　　在这方面远洋也走在了前列。据主席李明透露，远洋的物业分拆已经完成了。但其接着强调，所有的服务要基于基础服务，也就是说物业管理基础一定要做好，这是核心。

　　旭辉控股主席林中则表示：“物业和商业管理分拆上市是大势所趋，因为随着物业管理和商业管理面积的逐步增加，未来它们的业务收入和利润都会逐步增加，我们计划在国内分拆上市，如果快的话，明年就会挂牌新三板。”

　　也就是说，尽管房企分拆物业上市的目的地可能是A股、H股甚至新三板，但可以肯定的是，在未来一年之后，我们将在多地资本市场看见多家房企物业管理公司的“敲锣挂牌”仪式。

　　那么，在转型时代，分拆物业上市真的是房企起飞的风口吗?

　　光大证券此前提出，物业管理是“被忽略的蓝海市场”。该机构称，自2012年以来，房价、地价在共同繁荣中走向分歧，企业净利润不断被压缩。相比之下，物管公司从提供品牌溢价转为独立输出，将带来“实质转变”。光大证券预测，物业管理的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是尚待开垦的蓝海市场。

　　事实上，分拆物业上市的背后，瞄准的是庞大的业主群体，这是为未来的社区O2O做铺垫。所谓社区O2O，就是指移动互联网和电子商务普及的时代，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“最后一公里”的配送，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

　　可以想象，如万科、中海、碧桂园这样有着庞大的业主基数的房企可以将物业服务锁定在自己的社区中，而像花样年、旭辉这样的中小型房企势必将自己的物业管理服务延伸至其他房企的社区，才能在物业管理市场中取得一席之地。事实上，就连万科也已经走向了输出管理的路子。

　　那么，另一个值得思考的问题是，我们还能将这样的发展路径称为“轻资产”模式吗?

　　正如某业内大佬在2015博鳌房地产论坛私下吐槽称，这种物业管理输出明明就是“无资产”，哪里能称得上“轻资产”模式?