杨红旭：二套房贷收紧 将是压弯楼市的最重稻草

个人房贷如同橡皮筋，松紧皆易，而且不停的牵扯着房地产各利益相关方的神经。日前有消息称，中国银行北京分行已下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折，且全面停止与中介的二手房合作。老实说，这只是去年以来房贷消息满天飞中的一个，但却吸引了众多眼球。

“擦边球”被叫停 银行二套房贷必须首付四成

信贷收紧 数家银行已下发"取消七折优惠"意见

先得从个人房贷的重要性说起。房地产是资金密集型产业，离开银行贷款肯定玩不转。房地产对银行的依赖度，在中国诸多行业中不敢说第一，至少是前三。央行统计数据显示，2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%；其中个人房贷新增1.4万亿元，同比增长47.9%，占全年房地产信贷量的七成左右。

所以，房地产贷款规模很大，其中的主角又是个人房贷，如果个贷收紧，则直接抑制购房需求。同时，又对开发商资金链形成威胁，国家统计局数据显示，2009年房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%，个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2009年楼市热闹，开发不差钱，很大程度上拜房贷量激增所赐。

从近几年诸多房地产政策的效果来看，个人房贷政策算得上威力最大的一个工具。2007年9月27日“二套房贷”政策出台后，之前还气焰嚣张的楼市，立马出现降温，尤其是房价上涨的深圳。2008年10月房贷政策重新放松，尤其是对首套普通住宅实行最低二成首付、利率七折优惠之后，11-12月商品住宅成交量就出现明显反弹，同时对2009年全国楼市的持续回暖、热闹立下“汗马功劳”。

也正由于此，2009年房地产政策的转向，最先从房贷紧缩开始。6月19日，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求商业银行坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。此后，各种房贷紧缩的消息不断，直至12月“国四条”出台，要求实行差别化房贷政策，但还是明确支持二次置业中的改善性购房需求。及至今年1月的“国十一条”，口径又变，规定只要是二次购房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

实际上，从去年12月至今，个人房贷政策可以说“乱成一锅粥”，银监会层面紧缩的速度太快，各家商业银行有些不知所措，至于商业银行的地方分支行，就更是一头雾水，搞不清房贷的松紧度到底该如何控制。总体而言，对于二套房贷的严格执行，各家商业银行基本接到明确指令或者“窗口指导”，即按“国十一条”所要求的首付最低四成，利率视风险而定。

但对于首套房贷的执行标准，各家商业银行各行其事，存在明显差别，总体尚属偏宽松。而现今如果中国银行北京分行确属将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折，则无疑又发出一个明确信号：首套房贷也要进一步收紧。估计还会有其它商业银行跟进。

除了此番中央抑制投资投机、稳定房价的决心很大之外，也与今年银行信贷整体趋紧有关。上个月央行提高存款准备金率，以及对1月份超量放贷的银行追加提高存款准备金率，充分证明了这一点。如此看来，今年全年个人房贷的新增量铁定难以超过去年的1.4万亿元。

实际上，银监会已对今年的信贷政策进行了明确定调，其中紧缩个人房贷和开发贷款是重点，甚至有可能对乱放贷的主管行长实行问责。可以预计，在个人房贷不良率很低，依然属于优质资产的情况下，部分商业银行依然会像以前那样“打擦边球”，但今年房贷总体偏紧已成定局，在此条件下，商品住宅需求萎缩、房价盘整甚至是下跌，看来难逃宿命。