深圳楼市成交下滑价格松动 四季度开发商降价概率增大

　　连涨数月的深圳房价，终于出现了松动迹象。上周，全市新房成交价较“十一”节前一周下降近两成，楼市“银十”气势明显不足。十月开局前两周，从开发商到购房者都有些倦怠，新房从批售量到推售量都较往年同期大幅缩水，成交量持续下滑，二手房市场的热度也开始减退。继“金九”成色失真后，“银十”楼市行程过半，但仍然看不到有风格转化的势头。业内人士分析，受宏观经济环境影响，年底之前，开发商加大批售力度后将带来供应增长的压力，价格存在调整趋势。

　　上周，全市仅有1个项目取得预售许可证，环比大幅减少，总批售住宅套数为零，仅有少量商业和产业研发用房准备入市。

　　深圳中原地产研究中心分析，“十一”长假过后，反常的批售映射了市场信心开始转向，银行虽然仍给出了一定的购房折扣，但是已经达到历史新高的楼盘单价限制了客户的热情，也使单套房源的成交价格所占用的信贷额度大幅攀升。在这样的背景下，能够支撑深圳楼市再次走高的必然是信贷大幅扩张，而目前M2增速难以形成对信贷扩张加速和楼市继续攀高的支撑。

　　市规划国土统计数据显示，上周全市一手住宅成交1291套，成交面积为11.6万平方米。新房成交均价近3.37万元/平方米，较节前下降了19%。分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。

　　从10月份前两周的市场表现可以明显看出，深圳市场的购房及推盘热度都出现了一定程度的减退。随着新盘销售率出现下降，开发商希望通过促销来加大走量，深圳楼市价格调整的可能性越来越高。

　　在存量房方面，据世联行统计，截至2015年10月11日，全市一手房可售面积为354.43万平方米，可售套数为32998套;若按近8周全市新房周平均951套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为34.7周。

　　在二手住宅市场方面，深圳中原地产监测，上周成交量再次走低，成交面积创下春节以后的新低，共成交681套，成交面积为5.5万平方米，环比均大幅下降。二手住宅成交均价为4.3万元/平方米，环比持平。另外，由于当前信贷仍然紧张，人民币贬值预期加剧，第四季度深圳房价的走势将面临较大压力。

　　楼市“金九”成交不如预期，也影响了中介对楼市走势的预期。上周，深圳中原报价指数环比下降3.2个百分点，全市报价跌幅继续扩大。其中，看平价格的经理人占比重新回到六成以上。上周，二手业主报价维持小幅调整，在前一周微涨的背景下再次扩大下调幅度，共有11个板块出现报价下调。其中白沙岭片区学位房业主报价继续扩大下调幅度，再次与坂田、南山南区两个板块领跌全市。

　　分区来看，上周，龙岗二手房成交依旧占比最高，为27%，基本与上期持平。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比分别为22%及18%，较上期基本持平。南山二手房成交占比为13%，福田占比为15%。

　　分析原因，二手成交下滑主要是受国庆节前大量二手房提前过户的影响。从10月1日起，深圳二手房评估价上调，造成节前出现大量提前过户的现象，节后由于政策已经实施，刺激效应已经终止，从而影响了节后二手房的成交。