房企年内IPO融资超600亿港元 地产跨年度增长无疑

今年以来，各大房地产公司纷纷活跃于资本市场。除了万达、绿地等选择在Ａ股上市融资外，越来越多的大中型企业转战Ｈ股。而在香港上市已成为内地房地产商解决资金需求的重要来源。

据ＷＩＮＤ资讯不完全统计，今年以来已有厦门宝龙、华南城控股、卓越集团、重庆龙湖、恒盛地产等数家内地房企先后启动了赴港上市计划；加上广州富力、上海复地等计划在Ａ股首发的地产公司，就已确定融资额的７家公司粗略计算，融资总额已超过６００亿港元。

开发商融资冲动再起

事实上，近期一份调查也显示，国内拟通过ＩＰＯ或借壳方式谋求上市的房地产企业总数达到３９家，包括佳兆业、中骏置业等；其中计划在港上市的内地房企超过１０家，并以中小型房企居多。

“‘上市—融资圈钱—拿地—扩大规模—再圈钱融资’是房地产企业最普遍的运作模式。作为资金密集型产业，上市是房企获得资金最好的渠道，但最终将推高房价。”金元证券资深分析师徐传豹在采访中表示，融资对于房地产公司扩大现金流、增强实力有重要作用，但主要影响可能会是推高房价和地价。

徐传豹认为，房地产企业加快融资的直接影响首先是推高房价，使得开发商主动降价的可能性变小，因为上市后有充足的资金，无须通过卖房获得周转资金，即使房子卖不出去也可高枕无忧，腾出手来将房价炒高；第二个影响则是推高地价，在没有充足的资金流时，地产商主要通过并购、接收历史用地等方式拿地，上市后则可以“财大气粗”地参与公开市场的拍卖，因此在群雄角鹿中可能不断产生新的“高价地”。

也有地产行业研究员向记者表示，由于９月新增贷款创出新低，其他融资渠道收窄，因此新股上市步伐反而加快。房地产企业继续圈地需要更多的资金支持，因此上市成为最好的方式。

地产股业绩将获支撑

而针对近期内地房地产企业密集赴港上市，长江证券资深地产行业研究员苏雪晶则向记者表示，原因一是去年ＩＰＯ暂停以来积压了很多企业，如今重启势必会造成扎堆现象；二是楼市继续向好，此时上市融资数量较大。更重要的是，就其监测的大部分内地地产股的净资产价值（ＮＡＶ）上升幅度十分惊人，行业整体估值优势显现。同时随着港股市场内地房地产股止跌反弹，Ａ股和Ｈ股之间估值差异将继续缩小。

事实上，对于开发商而言，净资产价值（ＮＡＶ）等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现减去负债。由于净资产价值估计法的盛行，很多地产企业都参与到土地储备的竞赛中，并形成了“储备土地—做大市值—融资—再储备土地”的生存模式。

苏雪晶认为，由于今年初以来的持续销售热闹，目前各地产商的现金流异常充沛，预收账款大幅度增加使得房地产企业今年乃至明年的业绩确定性较高，未来房地产板块整体盈利增长幅度将超过Ａ股整体水平，因此相对整体Ａ股的溢价也会继续上升。而四季度的业绩回升将为地产股带来机会，投资者可继续看好二线省会城市的地产项目，随着城市化的推进，城市外来人口增加等因素将持续刺激当地房地产的发展。

但对大量内地地产公司进军港股市场的看法，香港信诚国际执行董事涂国彬则向记者表达不同观点称，近期港股市场的风险正在发生变化，投资者更关注新股的短期涨幅。９月份曾有一些内地房地产股以较高价格发行，上市后不久即跌破发行价，在这样的风气下，公司业绩已经与股价关系不大，公司基本面可能要在６个月之后才能通过股价反映出来