深圳楼市新政提高购房者入市门槛 松湖片区成置业者首选

　　继上海出台楼市调控新政后，深圳楼市调控新政也应声落地。分析新政发现，深圳限购升级，提高购房者入市门槛，对投资需求有一定的抑制作用。有置业需求的刚需和投资客将目光转向了地域接近的东莞楼市。有业内人士表示，东莞作为对接深圳客需求的重点城市，深圳新政后或将会加速深圳客流入东莞的趋势。

　　目前，市场仍处在政策消化期，表面上成交变化似乎并不明显，但新政对市场各方的心理影响已经开始显现。从近期新盘开盘销售、二手业主报价有所下调等情况来看，市场观望情绪渐趋浓厚，多种类型的“准购房者”的购房心理也因新政悄然发生变化。

　　入市门槛提高 在深圳买房更不易

　　本次深圳3.25新政的内容，非深户籍购房社保1年改3年，首套房房贷还清，二套房最低首付4成，此前是3成。本次深圳新政提高了购房门槛、提高购房成本，对投资客有一定的抑制作用。目前市场普遍认为，深圳出台的新政过于温柔，对深圳楼市的抑制作用有限，房价也很难降下来。

　　自从去年以来，深圳高企不下的房价就让很多刚需族心碎。如今非深户籍购房社保1年改为3年，更使想在深圳安家的梦渐行渐远。

　　东莞中原研究部认为，深圳房价连续上涨后，市场上关于深圳调控加码的风声不断。深圳新政出台，将直接降温深圳楼市的交投热度。深圳新政出台后，也会改变购房者的市场预期，加剧市场的观望氛围，购房者入市意愿下降。受到调控加码，市场预期的变化以及观望情绪的增加。

　　在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，去年飞涨的深圳房价吸引不少投资客通过首付贷、“众筹买房”进行短炒;此次调控政策落地后，市场观望情绪开始出现。另外，由于购房客户入市门槛进一步提高，投资客入市脚步也开始放缓。

　　深圳链家市场研究中心的分析师也认为，随着4月1日深圳房地产评估价格调整日期的临近，“3.25”楼市新政将与此政策形成叠加效应，对市场造成较大的影响，预计4月份开始，市场成交量将会出现明显回落。

　　购房者心理逆转 临深片区成首选

　　通过沟通几种类型的购房者，可知此次新政对他们心理的影响。

　　一种类型的购房者为已经缴满社保1年但不满3年的非深户居民。此次新政对这种类型的购房者影响较大。景田北一家地产中介的置业顾问小刘告诉记者，这几天他就接到了很多这种类型购房者的咨询电话，他们原本打算咬咬牙买个小户型，却因为新政而失去购房资格。“这种类型的购房者目前最可能选择的做法是到深圳周边城市购房。”小刘介绍，这是新政产生的挤出效应。

　　对于“非深户社保1改3年”的影响，来自深圳链家市场研究中心的监测显示，在不同区域，外地户口购房者所占的比例不同，因此影响也有不同。比如福田区的外地户口购房者较少，占比仅一成多，因此社保“1改3”之后，对这个区域的影响微乎其微。而宝安、龙岗两个行政区，其外地户口购房者的比例就比较高，约四至五成，因此受到影响的人群也较大。

　　还有一种类型的购房者就是投资客，新政将对这种类型的购房者产生巨大的影响。首先炒房的成本显著增加，门槛明显提高。另外，基于对未来市场会出现调整的预测，炒房客开始抛房离场并将目光投向临深的东莞、惠州等地。

    松湖升值可期 被置业者看好

　　松山湖作为国家级高新区，对于正在城市转型的东莞来说，它起到引领带头作用，东莞的经济发展离不开松山湖，莞深融城同样要大力发展松山湖。从最初的本土高新企业入驻，到现如今的世界500强企业强势进入，尤其是像华为、中集集团、中国电子等大型企业整体迁移至松山湖，一系列的发展动态都充分印证了松山湖的经济带动力和未来前景。

　　在莞深融城的大趋势下，高速地铁的互通更加凸显片区价值，而得益于优质的自然环境，四通八达的立体交通网络，加上整个东莞所处的地理环境(广深两个一线城市之间)，松山湖也成为了置业的首选地。

　　数据显示，2015年松山湖的生产总值达265.6亿元，同比增10.8%，在过去6年间，松山湖GDP在东莞增长最快，增加值为165.6亿元，增幅高达165.6%。相应的，大量高科技产业人群的迁移，导致的就是持续不断的居住需求，仅华为就将会有将近3万人的高端研发人员从全世界各地来到这里办公，从而带动整个松山湖片区的置业热潮。

　　目前，松湖片区的核心区域房价已经跨过2万大关，并成功企稳。据中原研究部数据监测显示，松山湖3月第三周的均价已达20907元/平，而大岭山等环松山湖镇区均价则略低，大岭山均价仅为13276元/平。

　　相对于松山湖来说，大岭山明显就是一个价格洼地，位于大岭山的光大山湖城(论坛)由于价格相对低廉，备受置业者青睐，一度成为2015年松湖片区供应成交的主力，支撑松湖片区崛起。据房掌柜了解，光大山湖城（论坛）即将推出一批29-78㎡的非毛坯高层产品，3月19日已启动“1.5万抵3万”认筹优惠，是当前松湖片区唯一的拥有70年超长产权的非毛坯高层产品，3天认筹量已破两百。该产品入市后，将初步满足的松湖市场需求。

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