深圳房价半年涨33.1% 开发商延后开盘不轻言降价走量

　　2016年上半年已经过完，尽管经历了2015年的大涨以及“3·25新政”对置业门槛的提高，深圳楼市的房价仍然没有停止其上涨的步伐。

　　全市成交均价全面破“5”

　　经历了去年房价猛涨后，目前全市一手房及二手房的均价均已超越5万/平方米。据中国指数研究院数据显示，2016上半年(截止6月27日)，全市新房均价上涨33.1%，达51050元/平方米，环比上涨33.5%，同比大涨82%。二手房方面，据美联物业研究中心数据统计，2016上半年(截止6月27日)均价为51223元/平方米，同比增长44.7%。

　　具体来看，1-3月份，由于房价习惯性上扬，全市一手住宅均价由1月的46515元/平方米升至3月的49989元/平方米。而随着“3·25新政”将非深户的限购年限从1年提高至3年，全市进入调整阶段，成交量持续低迷，房价也出现小幅下降，4月份的新房均价为49876元/平方米，小幅下降0.23%。

　　虽然今年上半年出现了“3·25”楼市限购收紧、“4·01”二手房评估价上调的利空因素，但大部分置业者对深圳楼市仍然持长期看涨的态度，且开发商在楼市调整期加大优惠力度，但整体未见大幅度降价表现。二手方面，据深圳中原领先指数显示，二手房价在3月已达到历史最高值56149元/平方米，“3·25新政”房价小幅下降2%，但在5月马上回升1%。

　　此外，新房均价也于5月份开始上扬，达55817元/平方米，而6月伊始，龙华区拍出宅地单价高价地，光明区拍出宅地总价高价地，市场的信心得以提振。据中国指数研究院数据统计，6月(截止6月27日)新房均价已突破“6”万大关，为61919元/平方米。

　　10万+豪宅成交火热，推高全市均价

　　今年上半年，深圳新房市场的成交量持续低迷，然而全市的新房均价却上涨超3成，这与今年数量较多的豪宅入市有关。据深圳中原研究中心数据统计，在今年上半年的成交数据中，千万豪宅占比高达8.22%，其中3000万以上豪宅占比接近1%。

　　具体来看，“10万+”豪宅项目的个数由2015年的2个飙升至今年上半年的14个，例如华润深圳湾悦府、东海国际公寓、深圳中心天元、半岛城邦三期、海上世界双玺、深圳湾壹号、汉京九榕台、天鹅堡等项目。

　　“3·25新政”出台后，市场持续低迷，而豪宅率先入市打破了沉寂。4月9日，半岛城邦三期开盘，均价105000元/平方米，去化近9成，创下57亿元的成交金额。4月开盘的另一顶豪项目海上世界双玺，开盘均价14万/平方米，依旧受到追捧。此外，华润深圳湾悦府13万/平方米的价格也没有挡住购房者的热情。深圳中原董事总经理郑叔伦表示，近几年来开发商倾向于走高端路线，从而实现项目利润最大化，这使得大户型的供应增加。此外，深圳经济转型升级，高端人才来深圳深圳发展，对豪宅需求也起到支撑作用。

　　少量房源探市，多数项目拒绝低价走量策略

　　除了豪宅发力带动全市均价上涨外，开发商与置业者、二手房卖家与卖家之间的相互博弈也是今年上半年深圳楼市的一大看点。业内人士表示，市场进入调整期，楼盘销售率的好坏主要取决于其价格定位，如果开发商定价合理，开盘销售率可能会比较可观。

　　受“3·25”新政的影响，市场观望情绪浓厚，4月以来，开发商都较为谨慎，大部分开发商都延迟推盘，并且推少量房源探市，而鲜有开发商采用低价走量策略。

　　从新政后的入市项目来看，龙岗新盘万科麓城三期1月30日加推约88平方米3房，均价为5万/平方米，5月14日再次加推88平方米3房，均价约4.8万/平方米，价格下调了4%;而位于南山西丽的宝能城今年3次开盘，均价都在7.5万/平方米左右，基本无太大波动;位于光明新区的中粮云景国际，近期推出的89平方米3房均价约3.6万/平方米，相比5月份开盘时3.5万/平方米的均价，微涨了约2.9%。宝能城和中粮云景国际两个项目都没有降价，甚至还有小幅涨价，但销售成绩理想，知情人士透露，去化率均达到100%。

　　二手房方面，笔者走访了宝安新安、西丽中心区、龙岗布吉等区域发现，虽然各区域内的二手房报价均较年后报价有所松动，但普遍与今年1月份的报价相当。对此，深圳中原研究总监王飞坦言，客户降价放盘的情况确实存在，但只属于局部现象，全市并没有出现大范围降价。

　　深圳链家市场研究中心专家分析，“3·25新政”较大程度上影响了市场成交，加之房价处于高位，令置业者入市不积极，同时业主方多看好后市，心里价位较为坚挺，双方存在一定的博弈。家家顺营销副总经理张国库认为，“新房合理定价并热销的局面能够起到平稳市场的作用，预计今年楼市价格下调和上涨的空间都不大，下半年或将处于平稳过渡阶段。”

　　上半年周成交均价看点

　　春节：78762元/平方米

　　中国指数研究院数据显示，2月8日-2月14日春节期间，深圳一手住宅成交量极小，共成交31套，环比下跌86.28%，成交面积为4855.59平方米，环比下跌77.73%。

　　从项目成交面积排行榜来看，由于高端楼盘海上世界双玺的成交，导致成交均价有很大提升，达到78762元/平方米。

　　“红五月”：61847元/平方米

　　根据深圳市规土委数据显示，5月16日-5月22日，全市一手住宅共成交523套，环比下降0.9%;成交面积为约6.16万平方米，环比上升10.9%。一手成交价格约为61847元/平方米，环比大幅上升20.7%。主要受地铁前海时代广场、半岛城邦等高价楼盘成交备案较多，价格上升明显。

　　6月：68149元/平方米

　　根据深圳中原研究中心的监测，6月13日-6月19日，全市一手住宅成交835套，成交面积为约9.3万平方米，分别环比上升27%和38%。在深业东岭、半岛城邦、龙光玖龙玺等高价楼盘的带领下，成交价格高达68149元/平方米，环比上升17.6%。