龙光地产半年销售额涨71% 毛利率30.3%超越利润标杆中海

　　当万科为房企树立起规模标杆的同时，中海地产则为同行们打造起盈利水平的新高度，但这些正在被迅速崛起的地产新势力不断刷新。

　　8月8日，被誉为年度最大“黑马”的龙光地产(03380.HK)公布2016年中期业绩报告，上半年公司实现合约销售人民币143.9亿元，同比大幅飙升71%，业绩增速远远超越多数一线房企，超额完成全年240亿元销售目标已无悬念。

　　从2014年上市之初的130亿元销售额到2015年的205亿元跳涨，再到2016年超越240亿元跨栏，龙光地产正在以年均50%以上的增长速度迅速裂变，并有望在未来3至5年继续实现跨越式发展，挺进二线房企阵营。

　　但比规模增长更加炫目的是，龙光地产2016年上半年毛利率进一步增长至30.3%，超越中海地产去年28.57%的毛利水平，稳居最赚钱房企第一梯队。

　　龙光地产管理层在当天的业绩发布会上直言，房地产市场的区域分化格局正在加剧，龙光地产重点布局的一、二线核心城市将保持稳健发展，公司逾有七成位于大深圳片区，业绩必迎来爆发式增长。

　　毛利率高达30.3%领跑行业

　　延续去年经济环境的复杂性，今年以来国内经济下行压力不减，政府陆续启动以去库存为核心的税收及金融政策，多个地方政府纷纷出台配套措施，促进内地房地产市场持续回暖，一二线城市楼市成交尤其热闹。

　　受益于此前深耕一线的精准布局及优质的货源储备，龙光地产成为此波楼市上升行情的最大赢家。2016年1至6月，龙光地产实现合约销售面积约114.1万平方米，合约销售额约143.9亿元，销售额同比增长71%。

　　从行业整体态势来看，龙光地产销售增速已远超越恒大地产、绿地集团、保利地产、中海地产、华润置地及万达集团等多家房企巨头。

　　根据中指院发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》行业排名，龙光地产销售规模位居全国第33位。

　　如果按照年初制定的240亿元年度销售目标计算，龙光地产上半年已完成全年目标任务的60%，全年超额完成任务成为大概率事件。

　　一线城市布局加重和高端项目增多，使得龙光地产上半年合约销售均价同比大幅增长68.9%至每平方米11901元，直接推动营收和利润大增。

　　1至6月，龙光地产实现营业收入约为人民币63.63 亿元，同比增长 23.4%;实现净利润约为人民币 13.49亿元，同比增长25.5%;公司权益股东应占溢利为人民币12.78亿元，同比增长23.9%，多项指标均保持双位数增长。

　　事实上，随着房企扩张、行业集中度提升和合作项目增加，尽管重点房企的利润总量继续延续上涨趋势，但整体盈利水平却增势趋缓，已公布半年业绩的时代地产和新城控股，2016年上半年毛利率分别为26.3%和20.8%。

　　截至8月6日，A股与H股共有超过80家上市房企公布了上半年业绩预告或公告显示，房地产上市公司毛利率依然延续下滑趋势。

　　但在盈利能力指标方面，龙光地产上半年实现毛利润约为人民币 19.31 亿元，同比增长25.8%，毛利率同比上升至30.3%，颇为抢眼。

　　这意味着在行业利润空间逐渐压缩的背景下，龙光地产利润率水平却不降反升，超越多数一线大型房企，已经成为房地产行业的新晋领跑者。

　　深耕一线锁定千亿目标

　　靓丽的业绩显示出，龙光地产深耕一二线核心城市的策略已经奏效。而龙光地产一直坚持的区域城市精准布局、轨道交通沿线前瞻性落子、低成本提前切入朝阳地段等项目拓展策略，亦为龙光地产的二次爆发打开了想象空间。

　　2016年上半年，龙光地产通过公开市场招拍挂新获取项目3个，土地总建筑面积约为124万平方米，土地成本均价为每平方米13,045元。

　　在业界视野中，过去两年龙光地产一线城市尤其是深圳市场一直拿地动作频频，甚至引发投资者担忧。但随着深圳史无前例地提出东进战略，大规模发展轨道交通，推动深莞惠区域一体化等举措出台，以深圳为核心的大都市圈已经呼之欲出。受此影响，深圳房价从去年开始一路狂飙，连续数月领跑全国，直至在内地一线城市中房价排名第一。这些都一次次佐证了龙光地产在区域布局方面的高度前瞻性。

　　根据半年业绩报告显示，截至2016年6月30日，龙光地产土地储备建筑面积达到1,408万平米，可满足公司未来5至6年的开发需求。

　　值得一提的是，一方面龙光地产的土地储备主要分布在以深圳和珠海为核心的珠三角区域，以及汕头和南宁等区域核心城市，另一方面这些土地储备的成本依然低廉，平均每平方米土地价格仅为3,409 元人民币。

　　这也意味龙光地产的投资战略价值已经得到完美体现，以2016年6月龙光地产以总价高价地斩获光明地块为例，当时的每平方米2.7万的楼面地价，但相对目前周边在售项目近每平方米5万元的房价而言已经相当划算。此外，作为轨道13号线和6号线的双地铁物业，深圳光明地块未来升值空间不言而喻。

　　实际上，在这些土地储备中，目前已经有相当数量的土地实现大幅升值。2015年龙光地产所获取的红山站地铁上盖项目仅1.9万元的楼面地价，目前该项目周边地价涨幅已近3倍;今年1月，龙光以楼面地价每平方米6700元斩获珠海金湾地块，半年会临近地块拍卖成交价格则飙升至每平方米19000元，涨幅近3倍。

　　目前龙光地产在大深圳区域货值占比超过70%。优质的土地储备和项目布局，几乎锁定了龙光地产未来3年的销售业绩，龙光地产跻身千亿“俱乐部”指日可待。

　　龙光地产管理层在发布会上表示，在北上广深四个一线城市中，深圳优势最明显，土地资源紧缺、人口规模庞大、住房拥有率相对较低，而与此同时深圳的产业结构科学合理、发展潜力最大、投资回报高。基于此，龙光地产对下半年的销售表示谨慎乐观，并将复制业务模式至京津冀、长三角等区域核心城市，聚焦三大核心都市圈。

　　手持现金近125亿，融资成本创新低

　　龙光地产在土地市场频频布局，这也让市场对其资金状况及运营模式充满好奇。半年报显示，在保持规模扩张的同时，龙光地产财务管控能力亦得以彰显，自2015年以来龙光地产持续保持着灵活且稳健的财务状况。

　　一方面，龙光地产注重调整负债结构，优化资产质量;另一方面，龙光地产通过公司债、中票的低成本融资方式，有效降低公司综合融资成本。

　　2016年1至6月，龙光地产成功发行境内私募债共计人民币30亿元，其中第一期发行规模为人民币25亿元，票面利率为5.8%，期限3年期;第二期发行规模为人民币5亿元，票面利率为5.2%，期限4年期。

　　强大的盈利能力及优质的货值储备，让龙光地产在债券市场表现优异。目前，A股市场上市房企公司债的票面平均利率超过6.16%。龙光地产在债券市场上的融资成本显然要远低于同行业平均水平。

　　受益于负债结构调整和公司债低成本融资，龙光地产加权平均合同借贷成本从去年同期的9.0%大幅下降至2016年上半的6.3%。

　　截至2016年6月30日，龙光地产持有的现金及银行结余是其短期及一年内到期的贷款的两倍有余，并无资金偿还压力。

　　国内领先信用评级机构-联合信用评级有限公司给予发行公司AA+的信用等级，而龙光目前亦获得国际评级机构穆迪及惠誉BA3和BB-企业评级，展望皆为稳定。

　　中国指数研究院的研究报告称，龙光地产运营能力表现抢眼，周转速度行业领先，龙光地产通过招拍挂拿到的项目，平均只需要9至11个月即可进入预售，使得龙光地产可以实现现金快速回笼，保持极高的资金周转效率。

　　根据《证券市场周刊》发布2016年度地产上市公司综合实力排行榜，龙光地产凭借超强的运营能力、盈利能力、效率水平排名第11位。

　　从半年报内容来看，2016年1至6月，龙光地产实现销售金额143.9亿，年度资金回笼率高达92%，为生产经营提供了充足营运资金。

　　此外，龙光地产在拿地时注意引进财务投资者作为合作方，共担地价，此举可以有效减少自有资金占用，降低财务风险。

　　有知情人士透露，凭借上述优势，龙光地产在支付了所有地价款之后，仍然手头现金充裕，手持现金近125亿元。

　　凭借规模巨大的货值储备、充裕资金以及出色运营能力，以及年内入市的深圳龙华玖钻项目、坪山玖云著项目相继入市，龙光地产即将迎来业绩爆发期。

　　包括野村证券、中金公司、农银国际等在内的多家机构对龙光地产持看好态度，认为其股价被低估，纷纷上调目标价。