宋丁：低估龙华中心 将犯战略性错误

　　龙华中心给我们是一个超级机会，丢掉它就是战略性的错误。可是，它到底怎么被低估的?因为有的人说没有低估，已经成宇宙中心了。但现在能够找到论据、证据，以事实说服大家，龙华中心的确是被低估了。

　　首先，政府就低估了。2014年，政府的规划修编定位是城市副中心，这是不是低估?很多人说没低估呀，以前龙华什么都不是，原来最好的就是深圳的后花园，就是福田的小弟弟。后来就把你作为深圳中心的北拓的区，到了2014年把你提成深圳的副中心，难道不是在抬举你吗。为什么说它被低估?因为深圳北站的规划早就列入了深圳的规划，不是2014年发生的。而作为一个城市，无论是纽约、曼哈顿还是东京、巴黎、伦敦，去看一下它的铁路、火车站，而龙华是高铁，更厉害。凡是重大城市的国际火车站，它都是城市中心，毫无疑问的城市中心，不是城区中心。如果说早就列入深圳市政府的规划，它作为全市的一流的陆路交通中心，那么它怎么仅仅只成为地区的中心呢?它一定会是全市的中心。

　　既然是这样，综合人口、资金、产业等等这些要素，它的集中点、爆发点、集散点、积聚点，一定是全市中心。所以在这个意义上来讲，最重要的要素是人的要素。在深圳的范围内，面积不大，不到2000平方公里，最大的集散是人口的集散，而人口的集散在龙华，既然这样，为什么要叫副中心，为什么不能往前走一步?所以我认为政府在2014年已经把它低估了。

　　但是还是要往前看，龙华可能未来还有一次修编，就真正的扶正，有一个过程。2015年深圳房价升幅最大的两个板块一个是前海，一个是龙华，这两哥儿们，但是个头差很远，差多少?差一半。价格基本上房价是一半，前海和龙华真的要差一倍的距离来证明他们的存在价值，是这样吗?这符合事实吗?前海和龙华会有差距，但是没有差到一半。既然是这样的话，那是不是被低估的那一部分将来会有补涨的过程?机会是这样找的。因为你去看前海也是一张白纸，反观龙华的建设，龙华中心区的配套，某种意义上比前海要好，这是事实。所以房价差一倍就是机会、就是低估。

　　另外，看舆论也在低估，为什么?表面上把你捧上天了，叫宇宙中心。这个语境背后是什么呢?你当宇宙中心?丢不丢人?揶揄和嘲笑。有人说福田叫龙华南，说这话是什么意思呢?你值吗?你配吗?够格吗?所以龙华挺委屈的，舆论都不把你当回事，要揶你一下。公知也出来说话了很多机构、专家说去年龙华的泡沫最大，所以龙华楼市泡沫最大的声音是此起彼伏。

　　再看现实，北站周边住宅林立，叫卧城，美国当年的卧城在进行纠正，中国很多的卧城也在拼命地纠正，龙华中心能够一直卧在这里吗?不能，现在看到HBC汇隆中心起来了，我很欣慰，为什么?代表了它中心应有的品质：商务、商业、文体、旅游、文化，没有这些光盖住宅是不行的。所以，现在情况下，独缺中心所需要的商业、文化、医疗，授人以柄。

　　还有市民，这里指的是特定的市民，老市民他在罗湖、福田、南山，想不想出来呢?其实，用三个词可以表达他们的心理：不想出关!不想出关!不想出关!为什么那么多人出来了呢?出来的是什么人?没房的人，他如果能在福田找得到房他还用出来吗?如果是福田的房价能和龙华有所靠近，他还出来吗?不出来。出来是被迫的。所以说，市民这个阶层上，心态上也是有问题的。我亲耳听过我们业内的人士在场合上讲得冠冕堂皇，下去说那个地方路也不通，什么东西也没有，旁边农民房太多，太乱了。所以对于龙华来说，真的有一堆低估了他的理由。

　　接下来再分析一下到底是什么原因导致它被低估?第一是心理，这个心理根深蒂固，我在深圳二十五年了，我可以说由特区外到原特区外，似乎没有另外的词来代替龙岗、宝安这个片区是什么，我们不得不一直沿用原特区外，包括我被采访的时候也经常说原特区内、原特区外，没有人谴责我，因为人家觉得这个东西很正常，你就是外行。所以说都是关外，无论远不远，都是关外，所以心理上的贬视根深蒂固。

　　空间上就更不用说了，中央山阻隔，自然空间的切割效应非常明显。什么叫中央山，从罗湖到福田到南山，一座山一挡，北边是龙华，还有就是龙岗。这个山为什么叫中央山?因为它其实从东来讲银湖山、梅林山、塘朗山，三座山加在一起，横向15公里，纵向最短不到1公里，总长的5公里，就这座山一挡，我们心理头阴影很重，每次走过跟前，感觉穿过一个山洞外面就是农村，这种心理状态很严重，这种自然的切割长期形成习惯了。

　　而从通达来讲的确也有这个问题，东西向15公里的一共几个通道?主通道4个，那意味着什么呢?意味着它的整个3公里、4公里才有一个通道，非常可怕。作为城市主城区划内需要3、4000米才有一个通道。粗略的估算了一下，如果是真正打通它，至少增加3条通道。所以通道也还是有问题的。有一种拥堵现象，心态上的障碍。

　　还有就是郊外，我们知道过去这是郊区，工业发展的地方，城中村、违法建筑群落环绕，视觉上会强化我们的郊区感，这是我们一直传递下来的问题。

　　还有工业，这是历史留下来的，龙华传统上是工业区，这个概念也在我们心中徘徊。

　　商务这块，恰恰是我们所期盼的中心区所应该拥有的首要的形态，一定要有，这个目前偏弱。所以它左右了我们的判断。

　　在观念里，火车站这个地方似乎不是什么中心区，中国就是这样的，特别是这轮高铁规划中间，很多重要的城市，把高铁放在城市的边缘地带，这是战略性错误。能像深圳这样紧贴住中心，变成中心的，真的不多。在全国规划最好的就是深圳的高铁站。

　　既然福田是中心了，那外围的它就是外围了?这个观点很固执、很难改变，这就是影响整个关于龙华中心片区价值和未来的根深蒂固的观念。但是现在大家应该幡然醒悟了，所有东西变化，而且是剧烈变化。所以应该看到龙华中心的超级价值。

　　第一，因为高铁这种事情要往大拉，一带一路战略重拾陆路价值，鼎力支撑高铁枢纽文化。现在中国的经济环境、国际经济环境很严峻，因为美日为首的这些国家拼命地TTP，就是环太平洋伙伴关系，就是围绕周边最大的海洋，他想逼迫中国从WTO的体制中间转向TTP，把中国排除出去，我们的办法是你要先走海上，我往陆上走，所以我们陆路的办法，就是再一次欧亚大陆，陆路来讲最好的交通是什么?铁路，铁路里面最好的办法是高铁。所以下一步欧亚大陆桥一定要从中国大陆通向整个欧洲，在通的中间我们看到了南方最大的铁路枢纽--深圳北站自极端主流价值，这就是和国家战略紧密相连。

　　第二，我们看看还有他国，我们知道火车站历来是国内外重大城市枢纽(非副中心)，而一旦做了铁路中心，就不能称为一个城市的副追新。所以2014年政府定的是错误的，是低估的。一定要是中心所在，更何况高铁。

　　第三，国内，高铁致1000公里生活常态化和全国交通主体化，在这个意义上龙华在深圳根本就是不可替代的。为什么叫1000公里?比如我们去武汉，现在武汉这个地方在过去是不可想象，不要说武汉，长沙甚至是广州douban觉得很遥远，但是现在你在武汉一天可以倒来回。你早上起早点坐个早班高铁到中午就到武汉，吃完饭回来深圳天还没黑，完全通勤化了。你如果在北京从东三环到西四环走一趟可能三个小时都过不去，我从西二环到东二环堵了三个小时。所以说只要有高铁，1000公里算什么。

　　第四，区域，龙华以高铁地铁双轨联动，凝聚了深圳大都市圈并获得集散能量。其实我落了一个字：集聚，一个城市中心输入人口这样一个节点，最大的是要集回来，通过能够散出去，但如果同时只是集和散够不够?不够，如果不但是集和散还能够聚起来，那就很厉害了。深圳龙华中心和别的站最大的区别，最重要的是它的规划是超大经济体，把他的经济要素全都聚在这个地方，这就是一个交通枢纽和城市中心的关系，完全叠合在一起，每平方公里的经济价值是无量的。

　第五，城市，刚才也谈到了区域，现在深圳大家都知道是东西向带状城市，这个城市布局由于龙华中心区的存在，引领南北中轴生成而发生根本改变。原来沿着宝安大道从西面往上走，这边龙岗大道东面往上走，是一个微笑型的曲线，还是一个带状城市，中轴要突破，中轴拉上去，人口、产业、资金、信息都跟过去了，这个城市不是带状的了。所以这个功劳一定要归在龙华身上，这个没有任何问题。所以我觉得改变了城市的基本形态就靠中轴崛起，而且中轴的经济聚集是最大的。

　　第六，区际，“福罗龙”城市三较中心带，将替代原有深圳规划的“福田--罗湖中心”，因为我们知道过去是一个中心：福田中心，后来为了平衡，国家对于前海重要的支撑，我们提出来双中心，一个是福田--罗湖中心，一个是前海中心。但是我认为到今天为止，2016年，这个观点过时了。下次城市规划一定要改。福田--罗湖是靠深南大道撑起来，罗湖和龙华将来就是靠通道穿起来了，福田和龙华是靠新彩通道串起来的。所以这样一个三角形它构成了非常稳定的城市中心的三角地带，它和前海、宝中、后海总部形成一个超级大三角，两个东西完全可以并行。所以将来认识中心，一定要从单线上去形成三角，否则你没办法读懂深圳这个城市，丢掉龙华，你读不懂深圳，所以要从三角来读。

　　第七，商务。其实不是说前海一定要发展很快，不是单纯从量去看，但是前海有一个诟病，它在航空管制区，现在给到它的任务就是150米高限高，现在他们都在争取能不能再往高拔，你再往高飞机就要出问题了，这就是前海，你如果不能像龙华这样任意往上走的话，将来你的产业就会受到影响。而我们知道目前龙华中心目前的规划最高已经400米的高楼已经在规划之中。我认为将来不排除500米。所以这样的情况相比之下两个热点地区，还有这么一个优势在里面。

　　第八，从产业来讲，看了整个中心片区，产业金融、信息创研、总部经济、商文教卫级产业链，完全可以比肩福田中心区。

　　第九，龙华中心和福田中心的比较，从面积上来讲，龙华中心6.1平方公里，福田中心区6.07平方公里，差那么一点点就比你高，就像沙井的会展中心50万平方米，就差那么一点点我就比你大。看建筑面积龙华中心990万平米，福田中心区只有750万平米，所以比它体量还大，面积大、体量大，这样一个所谓的集聚的空间，你说它不是城市中心是什么?它能称为副中心吗?肯定不是。

　　第十，人气，我们知道目前居住在龙华片区的是以80后主力白领人群支配城市，他的能量极大，众所周知深圳这个城市是年轻为特色，他们买了房子沉淀在那里，他们已经养尊处优了，他的创造力、动能可能比在龙华的人要差，因为他们都是80后，他的家还是小户型，他不想住大户型吗?他不想住豪宅吗?这就是动力。很简单经济没到位，一定要干。所以他的动力十足，孵化龙华未来的主角形象。

　　最后给大家两句话：没有副中心，只有新中心，要认清这点。龙华新中心必然大涨。不可抗拒。第二，不谈老机会，只谈新机会，龙华新机会要快抓，不抓就没有了。