深圳住房供求状况预测：十三五新增住房需求180万套

　　近日，记者从市规土委了解到，根据《深圳市国民经济与社会发展第十三个五年规划》统筹指导，规土委编制了《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(报审稿，以下简称“《十三五住房规划》(报审稿)”)，正在报市政府审议。据悉，我市十三五期间新增住房需求约180万套，拟通过市场新供商品住房、新供人才住房和保障性住房，以及存量住房等三个层面上满足市民的住房需求。从今年前三个季度看，供需基本匹配。

　　目前库存消化周期约10.6个月

　　据市规土委数据，今年1-9月份，我市新建商品住宅累计成交面积和套数分别为324.92万平方米和31083套，二手住宅累计成交面积和套数分别为653.10万平方米和78684套，一手市场和二手市场的成交比例大约为1∶2，存量住房已经成为我市商品住房市场的供应主力，反映出我市的房地产市场已经走向成熟。

　　从新房供需来看，截至2016年9月，我市商品住宅累计批准预售面积和套数分别为379.82万平方米和37248套，同比分别下降18.9%和17.7%。同期，我市新建商品住宅累计成交面积和套数分别同比下降32.4%和35.1%，供应与需求结构基本匹配。

　　今年以来，一季度的成交和需求向好，但是其中不乏投资和投机成分;“3·30新政”很好地遏制了楼市虚火的蔓延，第二季度成交立即下滑;第三季度，深圳楼市延续第二季度的低迷态势，成交量仍低位徘徊。

　　从库存情况来看，截至9月底，我市商品住宅库存面积451.17万平方米、41701套，可售面积环比上升9.91%。按照过去12个月平均销售规模计算，库存消化周期约为10.6个月，处于合理区间。

　　十三五新增购房需求70.8万套，新增住房供应65万套

　　《十三五住房规划》(报审稿)提出，加大住房有效供应，加快推进住有所居。规划期内，本市计划实现新增住房有效供应65万套;其中，通过加快各类住房建设、加快商品住房批准预售、提高保障性住房和人才住房分配效率，力争新建商品住房批准预售与现售30万套;保障性住房和人才住房供应35万套。并且，通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展，力争二手商品住房成交35万套。

　　根据我市建筑物普查数据和人口结构数据测算，我市常住人口家庭户均套数已达1.6-1.7套/户，住房总量是充足的。

　　根据十三五住房建设规划预测，我市十三五期间新增的住房需求总计约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。基本上都可以通过市场新供商品住房、新供人才住房和保障性住房，以及存量住房满足。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋表示，目前我市在楼市调控政策上，对应不同的住房需求，实行差别化对待：无房无贷，就是完全真实的刚性需求，必须要加大力度支持，按照首付三成的最优惠政策来执行;如果是改善的，肯定要放到次要位置，不能跟刚需一样，故首付提高到五成;投机的首付要七成以上。这次新政在首付三成、五成、七成这么严格、细化的区别，政策的意图很明白，要先保证刚需，支持合理的改善，抑制投机需求。