易宪容：中国打造的房地产“国家牛市”为何失败？

　　但实际上，当前中国的房地产市场房价疯狂上涨态势是否得到遏制，仅用半个月数据是无法说明问题，肯定要观察半年以上的时间。还有，这一轮国内一、二线城市房价疯狂上涨的原因是什么?很大程度上与限购、限贷(当前限贷仅是限首付，贷款利率却没有上升，限贷的核心没有动到)关联性不大，这些政策要遏制房价的疯狂上涨并非容易。

　　可以看到，去年以来中国的这一轮不少城市的房价疯狂上涨，最大的动力就房地产市场的金融化。当投资者看到政府要打造中国房地产的“国家牛市”时，早就把中国的房地产市场看作为一个如股市那样的投机炒作市场。这时，各路的投资者，无论是居民还是企业，既会让正规市场资金涌入房地产市场，也非正规市场资金也涌房地产市场。比如，今年一季度的银行信贷增长，竟然超过2008年美国金融危机之后温家宝总理所释放出的四万亿的规模;而且今年前三个季度住房贷款占全部贷款总量35.7%，达到3.63万亿元，比去年同期多增1.8万亿元。今年银行体系间的债权证券化产品(CLO)，前三季度发行了64只，比去年同期下降了18%，但是唯独房地产抵押贷款这个项目的CLO暴增了7倍。仅是9月上旬，房地产抵押证券化产品(RMBS)的发行规模高达220亿元。还有，中国的住房公积金，2015年余额为4.1万亿元，但是今年支用的贷款余额已经升到3.2万亿元，整体贷款余额突破公积金80%，其中房价涨得最快的上海深圳等城市，贷款余额更是逼近公积金余额的100%。可见，中国的住房投资者如何把购买住房的金融杠杆用到极致。

　　在这一轮的房价疯狂上涨中，住房投资者不仅把正规金融市场的杠杆放大到了极致，也让与住房投机炒作有关的非正规金融市场的各种金融工具如雨后春笋般地涌现。什么首付贷、按揭贷、过桥贷、抵押贷等应有尽有。房地产开发商、房地产经纪公司、不同类型的企业等都成了购买住房的融资公司。特别是那些房价在半年间翻倍地上涨的城市，其非正规金融更是疯狂生长。这同样是这次房价疯狂上涨最大推动力。

　　可以说，最近的房地产市场调控，政府正在有意从国家层面上来去除房地产金融化的动力，无论是正规金融还是非正规金融都是如此。如果这样做，这也就意味着这次中国打造的房地产的“国家牛市”失败，国内不少城市的房地产市场价格将出现全面向下调整。如果政府不这样做，中国巨大的房地产泡沫也已经到破灭的边缘。但是结果如何还得观察。

　　而这次政府打造的房地产“国家牛市”之所以失败，其根本原因就在于政府根本就无法放下“保GDP高速增长”的这个魔咒，放下地方政府官员的土地财政的巨大利益，从而总是让国家宏观经济政策短视，总是希望用一招又一招的短期政策来打造GDP的长期增长。这必然会导致这些短期经济政策屡试屡败，最后不得不再走上“经济房地产化”老路。这更是让中国经济陷入了不归之路。所以，政府得进行深刻的反思，否则，又一次宏观经济政策的失败还会重演。