海外房产投资风险不容小觑 青睐高收益更要权衡利弊

　　“我在马来西亚投资了一套房产，一百多万也不贵，当地有第二家园计划，小孩以华侨身份回国参加高考，上名校机率更大，或者出国留学。”深圳一家上市金融公司高管郭女士未雨绸缪，早早为腹中胎儿打算。

　　国庆期间(9.30-10.8)，全国20个城市先后出台楼市调控政策，规模之广、力度之大，均史无前例。近日来，杭州、深圳、武汉、成都相继出台房地产收紧新政，新一轮楼市调控风暴袭来。

　　不仅是内地，香港也祭出限购“辣招”。11月5日，香港全面提高买卖住宅物业印花税率，税率统一调整至交易额的15%。

　　据招商银行与贝恩公司联合发布的《2015中国私人财富报告》显示，2015年中国个人可投资资产1000万人民币以上的高净值人群规模已超100万，其中37%的人在境外拥有包括房产在内的投资产品。

　　房掌柜了解到，不只是高净值人群，受经济下行、人民币贬值、国内缺乏优质投资渠道影响，很多资产1000万以下的高收入人群也在规划海外资产配置。

　　海外房产投资热 风险不容小觑

　　国内人口高度聚集的北上广深四个一线城市，除了广州房价涨幅温和外，其他三个城市房价涨幅惊人，尤其是在近两年。

　　近十年，国内房价一路上涨带来的高回报深刻影响国人的资产配置、投资理念，很多人不假思索地坚信房产是最好的投资产品。

　　海外华人聚集比较集中的地区，如温哥华、旧金山、墨尔本、悉尼、惠灵顿等城市房价纷纷被前往置业的中国人买涨起来，当地也不得不采取许多限购、限贷、提高二手房交易税费等措施限制购买。

　　“由于投资者普遍面临替代 投资产品缺乏的局面，因此房 地产成为理想的持有或买入选 择。”第一太平戴维斯欧洲区研究部Eri Mitsostergiou指出。

　　国内缺乏优质投资渠道，加之人民币贬值，越来越多高收入人群将目光瞄向了海外市场。

　　第一太平戴维斯国际物业住宅销售部负责人成陈认为，海外投资首要的是分析当地的基本面，包括综合国力、货币政策、支柱产业、政治环境等，考虑这个国家未来5-10年会不会出现大问题。如果一味关注投资回报而不考虑风险，那是赌博不是投资。

　　“我的客户大多是深圳本地暴发户，拆迁后积累了大笔财富，在本地已经拥有多套房产，没有购房名额了，考虑到日后子孙出国留学，家族财产传承，打算投资海外房产。大部分(客户)文化程度不太高，对海外投资环境缺乏专业的了解，基本上通过中介代理机构获取信息。”世联行海外事业部一位业务员说道。

　　一位不愿具名的媒体人指出，海外投资要考虑的事远比国内要多，大多投资者因时间、精力等限制不能亲自去考察项目，于是一些房企或机构抓住空子，利用信息差玩忽悠，打广告宣传战，邀请行业大V做讲坛分析海外某项目投资回报如何诱人，大肆强调投资回报，对风险却避而不谈或一笔带过，缺乏全面系统的分析，容易误导投资者。

　　有房企意识到仅仅纸上谈兵难以促成买单，于是推出包机组团看房团服务，提供优惠折扣让客户亲自去海外体验项目，这是一个有益的尝试。但仅仅只是看项目，不了解当地的经济环境、政治环境，贸然买入风险很大。

　　“谈不上宣传忽悠，开发商宣传趋利避害是一贯的做法，国内也一样，比如宣传时更倾向于告诉你楼盘周边有个森林公园而不是有个垃圾站，地图也不一定很准确，除非亲自去踩盘了才能发现。”一位深圳资深房地产销售人称。

　　投资海外房产须做足功课 基本面是关键

　　对于中国人来说，海外资产配置首选北美(美国、加拿大)、欧洲、澳洲、日本等发达资本主义国家，这些国家政治稳定、法制健全、私有产权能得到强有力的保护。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌博士分析了海外投资利弊：海外零利率或负利率，市场成熟度高，租金回报较好，物业投资类别多限制少;但政治风险高，法律、税务非常复杂，物业价值增长缓慢。

　　“因法制环境、税费制度、文化习惯、价值观念、生活方式等诸多不同，海外资产配置和投资理财与国内存在较大差距，如果依照国内思维配置海外资产可能事与愿违。”第一太平戴维斯国际物业住宅销售部负责人成陈提醒，“基本面是最应该关注，一个国家未来5-10年会不会出现大问题很大程度取决于国家的基本面，有一定的波动是正常的。”

　　比如英国脱欧后英镑贬值，一些投资者担忧伦敦投资环境，事实上反倒出现了跨境购置井喷的现象。据不完全统计，从6月至10月，华大地产、中集、森宝食品、复星、万达集团、龙湖地产、中国民生、中广核、万科、招商局、太和控股、绿地集团等16家中国企业买入英国伦敦物业。

　　国内企业短时间频繁购买英国资产，被业内解读为英国脱欧后，由于英镑贬值带来了低价买入机会，因而中国买家购买英国地产兴趣大增。

　　而在7月一次新闻发布会上，中国商务部新闻发言人沈丹阳表示，英国脱欧将对中国企业的对外投资带来一定影响，但影响仅是短期的;中国对外投资还是会保持积极稳妥发展趋势。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌博士预料，未来欧洲这5个重点区域将会成为世界投资焦点：伦敦、巴黎、莫斯科、慕尼黑、马德里。在这5个重点城市中，何凌相对更加看好伦敦，他认为金融中心的抗跌性是最强的，未来5年，伦敦房价还会上涨13%。

　　伦敦每年需求量约6.4万套，而实际每年供应量只有2万套，住宅市场长期供不应求。

　　此外，与国内不同的是，伦敦聚集了43所高校，有来自全球各地的国际留学生，学校只能为10%的学生提供宿舍，其他90%的学生需要在学校周边寻找住所，因而产生大量租赁需求，公寓租金回报率在4-6%，高出国内两倍。

　　空置率低、租金回报率高、投资成本低于深圳的公寓产品受到国内高收入人群的青睐。成陈坦言，深圳国际物业住宅销售部成立三周，伦敦北2区City North高端住宅、伦敦东区泰晤士河畔的Royal Albert Wharf高端住宅的业绩总额已是香港团队的60%。

　　在内地房地产风险日益累积时，高收入人群将目光瞄准海外，正是出于最简单的经济学原理——不把“鸡蛋”放在同一个“篮子”。