2016年深圳楼市关键词 两次出台调控新政限购升级

　　回顾2016年深圳房地产走势，从年初的疯狂，到年中的调整，再到年末的冷清。

　　2016年也是深圳楼市三十多年来较为特殊的一年。政策方面，两次出台楼市调控新政，两次调整二手房评估价;土地市场方面，居住用地出让屡屡刷新高价记录，现售居住用地出让试点，双竞双限土地成功出让;政府方面，深圳市稽查局一天严查20个楼盘，房地产营销广告明确禁用词……

　　中央政治局会议提出要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制”。证券交易所也在10月19日暂停地产公司债。中央政府定调“房子是用来住的、不是用来炒的”。

　　3月

　　3·25新政

　　3月25日晚，深圳市人民政府办公厅出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》(3·25新政)。3·25新政明确实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　其实，新政未出台前早有风声，诱导一些达不到新政购房要求的购房者快快入市，据媒体报道甚至有不少人特地从国外赶回买房。因此在3·25新政实施前楼市成交量出现小爆发现象。

　　3·25新政给深圳楼市带来的变化，集中体现在成交量上。投资客被“1改3”、二套房(以上)首付4成挡在门外，由于土地供应量，深圳在在着很长一段时间内都将难以调和供需矛盾，房价跌或大跌几乎无望。

　　4月

　　二手房评估税上调

　　4月1日，深圳市房地产评估发展中心对二手房房产交易评估价格进行例行更新。

　　

二手房评估税费上调后，二手房交易中的税费会相应增加，从而推高二手房交易成本。

　　按照“一房一价”原则，不同区域调整幅度也不同，个别区域的住宅房源上调幅度在50%以上，90平以上二手房为例，评估税调整后多缴税6万。

　　其实二手房评估税调整并不是什么新鲜事，深圳基本每年调整一次评估价，但这一次上调幅度最高。据悉，近3年深圳评估价的调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日，2015年10月1日。此次调整，距上次仅隔半年时间，房地产业内人士认为，这与深圳近半年来房价增长较快有关。深圳规土委公布的数据显示，2015年9月深圳一手住宅成交价格为每平方米36191元，到2016年3月成交均价涨至每平方米49989元，半年增幅近40%。

　　5月

　　深圳东进

　　5月7日，深圳市委书记马兴瑞主持召开东进战略领导小组第一次会议，审议并原则通过《深圳市实施东进战略行动方案(2016~2020年)》及相关配套方案。

　　据《行动方案》，政府实施东进战略将累计投资1万多亿元，共实施300多个项目，计划“十三五”期间完成投资5000多亿元，推动东部地区打造成创新能力卓越、产业层级高端、优质资源要素汇聚、产城深度融合、辐射带动能力强的深圳发展“第三极”。

　　《行动方案》提出了交通建设、产业提升、公共服务、城市发展等四大领域共13项重点任务。交通建设领域方面，新改建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道，加快构建东部陆海空铁综合交通新体系，增强对粤东粤北等地辐射带动力。公共服务领域方面，增加优质公共服务资源供给，到2020年新增普通高等学位约4万个，普通高中学位约7000个，医院床位约1万个，新增各类人才30万人以上。

　　为支持东进战略实施，深圳将从财政、投资、交通、产业、规划国土、人才和行政审批等七方面，制订相关保障政策。同时，制定“强化统筹，分级协调”工作机制，确保项目逐个得到强力推进，取得实质效果。

　　融创收购莱蒙7大项目

　　5月19日深夜，融创中国与莱蒙国际发布联合公告称，于当天交易时段后，莱蒙与融创订立框架协议，融创向莱蒙收购俊鸿达、上海环建、上海利特曼、南京莱蒙都会公司、深圳磐业、惠东莱洋天、惠东莱海天，以及莱蒙置业富阳的全部股份。

　　交易涉及的7个项目分别为北京莱蒙顺泽·水榭花城、上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾及杭州水榭山，估计净可销售/可租赁总建筑面积约为125.6万平方米，本次交易总额(包含代价连同公司间之贷款)约为43.9亿元人民币。

　　交易完成后，各目标公司将成为融创中国的全资附属公司，业绩将于融创的财务报表综合入账。而这也是融创在收购佳兆业失败之后，终于完成四大一线城市布局，首次进入深圳。

　　6月

　　高价地频出

　　6月2日深圳首宗现售试点土拍再次轰动全国，更为轰动的是，这块地被中国电建和中国金茂以82.9亿成交，成为龙华区迄今为止的总价高价地。该地块位于龙华上塘地铁站东北侧，占地35673.14平方米，规划建筑面积14.6万平方米，土地使用期限70年。万科、碧桂园、招商、中国金茂、中国电建、恒大、中海等19家房企参与竞标。

　　新高价地楼面价5.67万/平方米，高出深圳5月一手房均价约1700元/平方米，是深圳首宗楼面价高于同期一手房均价的地块。某房企成本部核算，于2018年建成入市的项目，至少卖到8.6万/平方米才能保本。

　　高价地频现，在龙华新区早已不是新鲜事。龙华新区于2011年成立，5年来，先后出现4个高价地。因此，坊间还流传龙华新区——“高价地区”名号。

　　龙华总价高价地才出一周，光明又现新高价地，并且还是深圳总价高价地。6月8日，光明新区A646-0059宗号地出让，该地块位于光明新区高新技术园区东片区，土地总面积152441.86平方米，其中建设用地面积99230.05平方米，道路用地面积6596.33平方米，绿地面积(含水域)46615.48平方米。龙光以140.6亿拿下该宗地，超出前海134亿高价地6.6亿。华侨城、华润、绿地等12家房企参与竞拍。

　　万科深铁华润三角戏

　　万科绝对可以称得上2016年上半年深圳楼市最闪耀的“网红”。

　　自万科披露了拟发行股份购买资产的预案后，万科已陷入多事之秋，“万科”、“万科复牌”、“王石”等词在媒体频频露脸。

　　6月17日晚间，万科发布资产重组最新进展，新战略股东正式浮出水面，深地铁将以456.13亿元的资产注入成为超过宝能系的万科第一大股东。期间，传出万科管理层与华润各执一词，随后剧情演变，“万宝之争”升级，宝能系申请召开临时股东大会，要求罢免王石在内的万科管理层。

　　6月27日，万科在大梅沙总部大楼召开股东大会，万科董事会主席王石，总裁郁亮，执行副总裁王文金，孙嘉，张旭，高级副总裁谭华杰，董秘朱旭，监事解冻、周清平等纷纷出席。

　　房掌柜了解到，万科2015年度股东会议中并没有提及罢免议题，不过，对于王石的薪酬体系、何时复牌、股权之争、“宝能系逼宫”等敏感性话题均有提及。有股东在会议现场要求王石道歉，王石竟站起来微微鞠了个躬。

　　股东大会结束后四个多小时，深交所发布关注函，请华润、钜盛华自查是否与为一致行动人。在6月28日融创中国媒体沟通会上，董事长孙宏斌表示，如万科高层有人出来创业单干，将赞助1亿元。

　　9月

　　鸽子笼事件

　　9月底，号称“中国空前!深圳绝版!”的侨城尚寓推出6平方米精装极小户型，一口价88万起，醒目刺激的广告刷爆朋友圈，这一户型也被戏称为“鸽子笼”。9月25日下午，深圳市规划国土委南山管理局、南山区规划土地监察局在接到群众的反映后，立即行动赴该项目现场进行检查。

　　检查发现，侨城尚寓所涉11套6平方米左右的房产，户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12平方米左右(其中1套20平方米左右)，超过部分占用了建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。

　　另外，侨城尚寓对外宣称的半日售罄经查也不实。深圳市规划国土部门经向中执公司核实，11套6平方米左右户型房产共售出4套，半天售罄的传闻不实。

　　2016年10月1日，南山局对广告发布主体下达《行政处罚决定书》，责令当事人停止发布上述违法广告，在相应范围内消除影响，罚款人民币60万元。

　　“鸽子笼”事件的意义不仅在于其本身违规被查被罚款，更在于其引发了的房地产营销广告用词的自净行为。

　　“鸽子笼”事件后，相关部门就房地产行业营销广告用词出台了相关文件。

　　10月

　　10·4新政

　　2016年国庆期间，全国地产圈异常热闹，继北京、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、苏州八城或重启限购或限购升级后，深圳也出台“升级版”3·25新政。

　　10月4日晚间，深圳楼市调控新政出台，升级版限购包括非深户社保3年改5年、二套首付7成起、单身深户限购1套等政策。

　　有网友称，政策来得太快，还没反应过来，一年内两次痛失购房资格。

　　深圳中原研究中心总经理王飞表示，10·4新政的影响面比3·25新政更大，市场会整体降温，成交量大幅下降，新房市场可能会略好一点。局部投资占比较高的区域降价会明显，带动全市价格调整。

　　实际上，自10·4新政出台以来，深圳新房、二手房成交量有较大幅度下降，成交价稳定在5.5万/平方米，房价企稳态势明显。

龙华、坪山挂牌成立区

10月11日，深圳市多个政务微博发布消息称，国务院已批复广东省政府，同意设立深圳市龙华区和坪山区，龙华、大浪、民治、观湖、福城、观澜等6个街道的行政区域划入为龙华区行政区域;坪山、坑梓2个街道的行政区域划入为坪山区的行政区域。

　　不久官方消息正式发布：2017年1月中旬，龙华、坪山两个功能新区将正式升级成为市辖行政区。

　　此前，深圳共有福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗6个市辖行政区和光明、龙华、坪山、大鹏4个功能新区，其中龙华新区隶属于宝安行政区，坪山新区隶属于龙岗行政区。

　　突查楼市

　　10月13日，深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导亲自带队,共派出12个检查组,分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查,包括前海东岸、华业玫瑰四季、中粮云景、万科云城、深业东岭、特发和平里、信义御珑豪园、半岛城邦、宝丰苑、上善梧桐苑、中心天元、承翰半山海、金众云山栖、心海城、松河瑞园、联投东方、联美新天地等,其中不乏一些大型央企、国企和民企开发的知名楼盘。

　　如前海东岸这一楼盘,预售许可证审批的可售房源为910套,开盘当天仅售出140套,不足两成,对外宣传却为“开盘当天,两小时劲销九成，且该楼盘采用有奖销售的方式进行促销,最高奖项设置为6万元,涉嫌构成不正当竞争;在价格公示方面存在公示要素不足、优惠方式不明等情况;该盘同时还存在捂盘、提前内部销售等违法违规行为。

玫瑰四季等楼盘也同样存在对销售情况做虚假宣传和价格公示不完整等违法行为。

　　11月

　　二手房评估价再上调

　　11月8日，深圳市房地产评估发展中心对房地产评估价格进行例行更新。据深圳中原研究中心数据，二手房评估价平均上调15%左右，南山、宝安、龙华等热点片区楼盘上调20%左右。总体上，二手房评估价上调后，新增税费差价在5万以内。

　　业内分析称，评估价上调导致二手房交易税费增多，变相提高购房成本，一定程度上抑制深圳二手房交易，短期内成交量会有明显下跌。

　　12月

　　双竞双限

　　12月14日，深圳首次尝试以“双限双竞”的方式出让大鹏、坪山、龙华三宗地。所谓“双限双竞”，即使限制最低成交总价和最高成交总价，限制人才保障住房最小配建面积和最大配建面积。

　　经过约2个半小时的紧张举牌后，最终碧桂园以22.8亿元总价及配建2.74万平方米人才保障房将坪山地块纳入麾下，保利则以6.8亿元总价及配建0.8万平方米人才保障房一举拿下大鹏地块，这也保利首次在大鹏拿地。

　　另外，土拍现场还发生了戏剧性的一幕，本以来是重头戏的龙华地块即将开拍之际，拍卖官突然宣布接到宝安检察院的通知，要求立即停止龙华地块出让程序。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋在表示，深圳土拍创新模式完全可以在全国复制，这种模式既能保证房地产市场保持平稳运行，又能满足深圳普通家庭对保障性住房的需求，是促进社会公平正义的有益尝试。

　　万科深铁重组终止

　　12月18日晚，万科发布公告称，由于部分主要股东对与深圳地铁的重大资产重组方案存在不同意见，为切实保护广大股东及公司的利益，经与地铁集团协商，公司决定终止本次交易事项。

　　万科指出，与部分主要股东经过多次协商仍无法达成一致，且公司A股股价自复牌以来波动较大，继续推进方案的条件不成熟，基于谨慎性原则和对公司全体股东负责的态度，继续推进本次交易将面临重大不确定性。

　　6月17日，万科公布重组预案，拟作价456亿收深圳地铁旗下前海国际100%股权，但在宝能系和华润集团的反对下，重组一直未有进展。