章华：五大因素支撑地产行业长期稳定发展

从本轮周期状况分析、房地产中长期发展的支撑因素、地产行业投资新机会三个层面全面剖析当下地产形势及发展方向。

鼎信长城认为，房地产市场并非泡沫，而为供需错配，热点城市无地可供、非热点城市供大于求，中小城市依赖土地财政，土地供应量大，而人口却不断流出，最终导致库存高企。

由此，中国房地产供需矛盾长期存在，供需状况导致市场后期或将出现报复性反弹。至今，中国房地产已经发展近20年，背靠中国土地财政、国内流动性宽松、居民收入增长等多个原因，地产行业未来将稳定发展。

本轮地产调控周期四大特点

一、十年来中国房价共出现4次周期，本轮周期改善型驱动明显

2006年至2016年，中国房价一共出现4次周期。四次周期驱动因素各不相同，本轮改善型驱动明显。

二、市场分化严重，“高杠杆”与“去库存”并存

本轮周期房价上涨并非全国现象，涨幅分布也从上轮的两头低中间高，变成了两头高中间低。通过百城数据分析，2016年9月的房价和12个月前相比，有22个城市房价超过15%，个别城市甚至超过40%，但也有63个城市上涨小于5%。三四线城市库存仍高企。同时，房企融资方式日益创新，多种方式并行，上市房企资产负债率平均为74.7%，已上涨至历史最高位。

三、土地高溢价，楼面地价大幅上涨，上涨幅度远超住宅均价

中国房地产市场仍为原料决定价格，地市上涨决定楼市上涨。一二线城市住宅用地溢价率分别同比上涨63.94%、48.97%。一二线城市住宅用地楼面价分别同比上涨87.8%、91.9%。其中一线城市涨幅相对低估，地价上限控制，提高土地竞买条件，竞配建、竞自持、竞保障房、现房销售等。

四、房地产市场并非泡沫，而为供需错配，短期市场预计不会出现“断崖式”下跌

一二线城市投资负增长，上市供应量透支，成交量接近真实住房需求。2016年1-9月一线城市土地成交面积同比下跌53.2%;2016年1-9月二线城市土地出让金同比增加104.0%。土地机制未能改变，调控短期内效果可能明显，但供需矛盾长期存在，供需状况导致后期可能引起报复性反弹。

五大因素支撑行业长期发展

中长期来看市场将稳定发展，背后有五大因素在做支撑：

一、土地出让制度

2004年后全国建设用地实行招拍挂制度，一方面价格规范和透明，一方面地价获得长足的发展，地方财政对土地出让收入的依赖程度很高。同时，一线、强二线城市土地供应不足，但三四线城市供应量过大。中国土地出让制度在短期内难以改变。

二、流动性宽松

自1992年至今，我国M2从1.53亿增加至150万亿，增长了100倍，年复合增长率15%左右。过去三十年，只有加杠杆的核心区域地产和极少数科技型股票升值幅度可以超过货币超发。如果将房地产比喻为船，货币就是水，水涨船高。

三、经济增长及居民收入增长

房地产是经济增长的稳定器。房地产及相关行业占经济的比例已超20%。同时，城镇居民可支配收入10年间已翻3倍，2015年达31195元，可以看到房价的涨幅和收入增长基本相吻合。

四、城镇化率相对较低

目前我国常住人口城镇化率为56%，相对于发达国家80%的城镇化率，仍存在较大的发展空间。预期未来城镇化方式转变为“大城市圈+特色小镇”模式。长江中游城市圈、成渝都市圈、长株潭都市圈将紧随京津冀、长三角、珠三角三大都市圈，进一步提升我国城镇化率。

五、投资渠道单一

中国人传统习惯喜欢购房，而且现今居民投资渠道单一，购买需求将长期存在。

地产投资新方向：紧抓热点、解决痛点、布局痒点

一、热点方向——持续结构性机会：一二线城市将长期存在结构性机会、高品质改善型需求显著。

一线城市、部分强二线城市经济增长强势、人口持续流入、购买力突出，仍将长期存在结构性机会。同时，一线城市溢出效应明显，溢出城市值得关注。

二、痛点方向——亟待挖掘机会：城市租赁需求、海外配置需求凸显。

在创新创业的新潮下，新型写字楼需求展现。对应房价的高企，长租公寓发展较大。同时，伴随汇率下行，海外资产投资机会展现。

三、痒点方向——可能发展机会：主题地产投资风起云涌

面对地产“白银时代”，多家地产进行相应战略调整，养老服务产业、物流地产等主题地产可能成为未来发展新机会。