深圳炒房客贴身调查：260万如何变成4000万？只用了三年！

　　炒房产生的一切问题都源于金融杠杆的给予与紧缩。在投资客眼里，房子不仅是住，它还应该是一个赚钱的工具，他们只是眼光比较超前一点而已。

　　和徐敬尧的第一次见面，是在罗湖区黄贝岭一间中介店铺前。他异常淡定地把钥匙给了房产中介员，说起了自己的要求：“这个三室一厅，你先帮我挂460万元，我心理最低价位是440万元，再低就继续挂着。”

　　充满底气的徐敬尧，手上还有7套房子，其中6套都是在2015年深圳房价刚刚起飞，还没完全飞起的时候购入。到今天他已经赚了超过4000万元，当初投入的成本仅为260万元。

　　当徐敬尧看到央视财经采访的那个《深圳炒房客100万变成5000万只用两年》的新闻时，只是感慨：“投资客重要的不是抓住时机，而是不要贪心，盘铺得太大，又没这个能力，很容易马失前蹄。”

　　深圳楼市经过2015年的大涨后，房产的金融属性越来越强，投资客们就像买股票一样买房子。

　　260万元怎么生出4000万元?

　　今年才35岁的徐敬尧开始接触炒房时，是3年前准备买婚房。当时他已经是公司一个中层管理者。从小在深圳长大的他，依靠家里支持，在2014年8月以260万元购入了位于前海的一套66平方米的小两房。

　　在2015年“3·30”新政后，深圳房价近乎失控，不到两个月时间，部分热点区域，比如前海、龙华、宝安中心等片区的房价飙升近40%。2014年深圳房地产投资增速为20.5%，而2015年一季度已经增速接近30%。徐敬尧这套小两房近乎翻倍，达到了400万元。

　　徐敬尧看到房价上涨速度超乎想象，当机立断出售房子套现，又和家里亲戚再借了80万元，加入了炒房军团。

　　徐敬尧选择的却是龙华区，2015年5月，龙华区多个新盘热销，甚至出现“日光盘”。

　　不少龙华区新项目推出排队购房都是人山人海。徐敬尧还是选择二手房，以2.9万元/平方米购入两套80平方米小户型。虽然心有忐忑，但是徐敬尧相信龙华区房价还会继续上涨。

　　果不其然，龙华区新盘房价甚至超过5万元/平方米，二手房价格也是水涨船高。

　　深圳中原研究中心数据显示，2014年虽然楼市低迷，“9·30”新政后龙华区市场开始复苏，而10月龙华再出地王，为楼市添了一把火，当年龙华区新房价格涨幅也超过全市涨幅为14%，达到了24613元/平方米。

　　深圳2015年房价上涨了39%，这一情况下，龙华的增幅也十分明显，新房增长33%，二手房增长32%。

　　徐敬尧一边抓住了房价上涨的机会，一边利用房子抵押贷款再买房，先后在南山区、罗湖区、龙华区，乃至当时房价还处洼地的龙岗区，又购入了6套房。

　　对于如何操作这一切，徐敬尧对中国房地产报记者表示：“投资客操作手法虽然多样，但归根结底还是和银行贷款相关。对于资金链不紧张的业主，一般不会卖房，而是用房产抵押套现。

　　像我就用‘红本’做抵押贷款，虽然利率看起来比较高，为7.5%，对于我来说是可以接受的范围，把钱套出来除去借的成本，往往是够下一套的首付款。

　　重要的是，如果房价继续上涨，房产仍然在我手中，可持有增值也可出租。如果房价不幸下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为我的固定收益和转嫁风险。”

　　徐敬尧告诉记者，目前他手上有5套是全额还清，3套商品房总月供为7万元。徐敬尧表示还款压力并不大，“我在南山区的房子租金较高，勉强可以抵去房贷。就我所知，大家对于深圳楼市的前景还是十分看好”。

　　资金从哪里来?

　　对于近日央视财经曝光的一位深圳白领投资客2年用100万元炒到5000万元资产，他把父母名下的房子拿去做了转按揭，亲戚的指标也都借来买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，现在背负着20万元月供房贷如坐针毡，不得不卖房套现。

　　徐敬尧表示：“只能说他盘铺得太大了，月供20万元，一般人很难吃得消，普遍都会控制负债率，不要超过60%。毕竟现在深圳楼市调控下，买家也是在观望，如果急着出手，根本卖不出满意的价钱。”

　　另一位投资客张超的看法一致，“为什么有不少投资客喜欢用加按揭的方法来套现，很简单，一套100万元的房子，按70%来贷款的话，能从银行贷款70万元;如果日后这房子涨价到150万元，那么在银行做加按揭可以贷到比70万元更多的贷款金额。这对投资客来说，相当于放大杠杆增加炒房收益。”

　　何谓加按揭，如果是有抵押的房产或者正处于按揭状态当中，再对此房产进行抵押，银行不会允许。

　　因此还可以用加按揭，通过“持证二次抵押”先将原来的贷款还清，然后将增值后的房产进行二次抵押可以获得更多的贷款额度，多贷的钱就可以用于炒房。

　　目前深圳还有银行能做加按揭，招商银行最高额度是150万元，工商银行最高额度是100万元，建设银行最高额度则是300万元。

　　值得注意的是，加按揭年利率大约在7.5%，远高于普通房贷利率，也高于部分消费贷。因此，对于资金链紧张的人来说，确实是有压力。

　　央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差5%，深圳人几乎将杠杆用到了极致。

　　有银行人士对中国房地产报记者直言：“房价单边上涨的时候，各种借贷不会有大问题。但如果房价回调，低首付甚至零首付很容易引发断供的危险。借款人只有极力推高房价，才能从银行获得更多信贷资金，其实会导致楼市泡沫越来越大。”

　　深圳投资客知多少

　　配资炒房到底是一种怎么样的状态，中国房地产报记者采访得知，深圳市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%，其中“首付贷”又占了近一半的比例。

　　据深圳市互联网金融协会不完全统计，按照其摸底排查的企业30家左右，所投放的“首付贷”存量规模大致在25亿至30亿元。

　　对于市场上流行的“首付贷”虽然解了购房者的燃眉之急，却也放大了资金风险，而且部分不满足房贷标准的客户，亦因为首付贷的“帮助”顺利过关，实则是变相的次级贷，对整个链条来讲都是安全隐患。

　　“深圳房价暴涨便是加杠杆的结果，应该加强对贷款的控制，警惕杠杆效应带来的风险，抑制投机炒房行为。

　　目前深圳存在有投资者加杠杆贷款购房的问题，因此从金融杠杆配资业务领域入手是很精准的房价调控办法，这些办法都是为了抑制过度投机。”深圳市住房研究会常务副会长、深圳市住房和建设局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫表示。

　　然而，即便抑制了“首付贷”和各类众筹业务，深圳人依旧可以利用银行来杠杆买房。除了正规渠道的住房按揭，在流动性宽松背景下，为控制不良贷款、提升利润业绩，各银行(特别是中小银行)大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行账户流水保障的信用贷款。

　　在“资产荒”背景下，股票不能快速获利，高房价却可以。

　　随着财富效应的递增，越来越多的买房者加入到投资客的队伍中。改善型需求、刚性需求的购房群体中也有人存在买房投资的动机。

　　深圳链家市场研究中心监测数据显示，2014年二手房投资客比例为23.7%，2015年上升至26.75%，2016年比例甚至高达29%。

　　2016年深圳市按揭购买二手房比例为91.5%，全市平均贷款成数为64%，平均月供是11933元，南山区月供最高接近2万元。

　　换句话说，人人都有成为投资客的可能。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，“深圳近20年新增商品房的速度比北京、上海快，是因为深圳新城市年轻人口多，存量房在房改前比较少，都是近20年建造，正是房贷开始的时期。

　　一旦年轻人多了后，承担风险的倾向比老年人、中年人高。人们加杠杆买房不一定是为了投资，首次置业和改善置业较多。深圳短炒客较少，长期投资较多，因为大多数人是长期看好深圳市场。”

　　投资客买房这场戏在深圳楼市还将继续上演，徐敬尧说：“我们买房是为了资产保值，如果现在能有更好的投资渠道，我们也会选择，只是当下，深圳的房子更为值钱。”