戴德梁行：9月深圳房价攀升成交回落 大户型当道

土地市场升温

进入传统的"金九"时节，深圳土地市场明显升温，共有3块居住用地成交，总建筑面积达31.12万平方米。此次成交的居住用地均集中在宝安区，是近年来深圳少有的高品质地块。9月10日出让的宝安尖岗山A122-0332地块，占地面积2.3万平方米，建筑面积2.8万平方米，容积率仅1.2，吸引了招商华侨城、金地等品牌开发商参与竞争，最终以深圳历年来最贵的"高价地"价格5.3亿元成交，楼面地价高达18874元/平方米，远远超过市场普遍预期。

而9月25日出让的观澜横坑水库片区A909-0137和A909-0138地块，是目前为止深圳今年最大的净地出让，两块居住用地总占地面积15.7万平方米，建筑面积28.3万平方米，容积率1.8，最终以楼面地价8617元/平方米出让，成为观澜片区新的"高价地"。此前，城建、招商、和黄等品牌开发商已强势进驻，为该片区带来了澜园、观湖园等高品质楼盘，未来该片区将成为低密度产品的开发热点之一。

进入09年以来，房地产市场的迅速回暖大大增强了房地产开发企业拿地的信心，土地市场的活跃也表明了开发商看好房地产市场的发展。

供应大幅增加以大户型为主

各楼盘为迎接"金九银十"销售旺季的到来，全市的推盘量大幅增加，9月商品住宅批准预售面积达68.8万平方米，环比增加201%，批准预售套数7571套，环比上升265%。9月批售的产品中，近7成产品是大户型，公园大地、万科清林径、中粮澜山花园、熙龙湾二期、曦城、水榭山花园等大户型产品集中推出，而在小户型方面，花样年花郡、太古城花园等供应量也较大。

在分区供应方面，关外依然是主力，宝安区以18.8万平方米的供应量居首位，熙龙湾二期、花样年花郡家园、中粮澜山等6个楼盘共带来了1787套房源。龙岗区的供应量也达到10.5万平方米，第五园、景和园、君悦龙庭等5个楼盘共推出了1105套房源。关内新增房源则主要集中在南山区，该区新增供应达19.8万平方米，居全市次席，其中仅首地容御项目就批售了10.8万平方米；福田和罗湖土地已经较为稀缺，分别只有2个和1个楼盘供应市场；盐田区批售两个项目，共7.3万平方米，其中金山碧海项目规模稍大，共有728套中小户型可供选择。

旺季不旺成交继续回落

9月属于传统的销售旺季，但由于今年以来深圳房价上涨较快，目前已经超过了07年高位水平，致使部分买家进入观望的状态，供应量虽然大幅增加，但全市新建商品住宅成交量却继续回落，成交面积33.4万平方米，环比下降13%，成交套数3222套，环比减少22%(见表1)。而全市二手房的成交则仍保持微幅上升走势，9月二手住宅成交面积116.46万平方米，环比上涨4.37%，成交套数12944套，环比上涨4.02%。

在各区成交中，除宝安区和福田区成交量环比上涨外，其他各区均出现不同程度的下降。关外两区的成交量占全市近7成，其中宝安区高端项目如熙龙湾、曦城、龙岸花园等的热销，推动该区以13.10万平方米的成交量越居全市首位，环比上升9.17%；而龙岗区成交量为9.60万平方米，环比下降20.66%，成交较热的楼盘有第五园、茗萃园、君越龙庭、景和园等。关内的福田区成交量为1.21万平方米，大户型项目如四季山水以及部分写字楼项目的商务公寓热销，推动该区成交量环比大幅增加163.04%，成为关内唯一环比上升的区域；而关内成交量最大的南山区，成交仅6.76万平方米，环比下降25.47%，罗湖区和盐田区成交量亦环比分别下降了38.37%和53.72%。

从成交的情况上看，大户型产品及别墅类豪宅产品较为畅销，改善性需求的购买力依然旺盛；而在成交较好的小户型项目如太古城(南区)、花郡等，由于其地理位置较好，面积小，总价低，且带非毛坯修，对首次置业者及投资客均有较大的吸引力。

房价继续攀升

豪宅项目的持续旺销带动深圳房价继续攀升，9月全市房价突破2万元/平方米大关，达20940元/平方米，环比上涨11.21%。自今年2月以来，深圳房价已经连续7个月攀升，累计涨幅高达90%，接近于翻倍(见表2)。

9月全市房价出现了关外涨、关内跌的情况。其中，宝安区房价涨幅最高，环比上涨86.81%，达到22832元/平方米(见表3)，圣莫丽斯、熙龙湾、曦城等豪宅项目的热销功不可没，其中熙龙湾二期均价达25000元/平方米，曦城均价高达35000元/平方米；而龙岗区房价亦环比上涨6%，达到11563元/平方米。关内各区房价则有所下降，盐田区环比下降28.21%，但由于顶级豪宅天麓销售情况仍然良好，致使全区均价仍然高达33362元/平方米；罗湖区房价则因为华润幸福里的热销，均价亦高达31195元/平方米，环比小幅下跌8.1%；福田区均价为27466元/平方米，环比小幅下跌5.63%，主要原因在于豪宅项目珑园销售情况有所萎缩；南山区新入市的三湘海尚花园、太古城等豪宅项目销售较好，对该区房价起到一定的支撑作用，房价环比仅小幅下跌4.00%，为25163元/平方米。

目前深圳的高房价对自住客的挤出效应较为明显，导致部分自住客观望情绪逐渐浓厚，而经济实力较强的高端客户及投资客成为了推动房价上涨的主要力量。预计在豪宅产品供应仍较为充足的10月，房价依然会维持高位水平。

营销力度加大未能打破观望情绪

豪宅产品楼盘热销，但普通产品楼盘销售进度却不够理想，部分楼盘营销推广力度明显增大，如佳兆业金翠园"办VIP送钻石"、荔山公馆举办"印象罗湖"大型民间文艺创想展、公园大地的"唐国强见面会共贺祖国60华诞"活动、蓝郡"我爱我家--平安社区、美丽家园"主题活动举办"滨海社区、美丽家园"蓝郡儿童绘画比赛活动、花样年花郡"许巍演唱会"等为9月楼市增添了不少色彩。

尽管各项目的营销力度增加，但并未进行实质性降价，高房价导致的买家观望情绪依然浓厚，买卖双方进入了新一轮的僵持阶段。