置业国际:深圳均价回落成交1403套(10.30-11.01)

一、供应与成交

一项目获准预售，两项目开盘入市

批售方面，上周（2009.10.31~2009.11.06），深圳房地产市场只有熙龙湾花园（N10区）一个项目获得预售许可证，推出住宅212套/4.2万平米，商业13套/0.8万平米。

开盘方面，上周（2009.10.31~2009.11.06），深圳房地产市场有两个项目入市（按照一个预售许可证开盘一次计算），分别为首地容御和金域豪庭，合计推出住宅1275套/13万平米。

成交面积增长两成，成交均价持续回落

上周（2009.10.30~2009.11.05），深圳全市成交新房1403套，日均成交200套，环比增长18.4%；成交面积11.7万平米，日均成交1.7万平米，环比增长20%；成交均价18483元/平米，环比下跌3.4%。具体来看，罗湖成交套数和面积分别下降20%和10.5%，成交均价上涨3%；盐田成交套数和面积分别下降42.9%和45.3%，成交均价下跌24%；福田成交套数和面积分别增长179.5%和117.5%，成交均价下跌5.4%；南山成交套数和面积分别增长19.3%和34.5%，成交均价上涨23.1%；宝安成交套数和面积分别增长22.2%和30%，成交均价下跌24%；龙岗成交套数和面积分别增长21.1%和19.2%，成交均价上涨10.6%。就单个项目成交情况而言，福侨花园（金域豪庭）、皇御苑（深港1号）、花样年花郡、招商澜园、华业玫瑰郡等楼盘的销售数量相对较多，在本周深圳楼市成交套数排行榜上的排名比较靠前。

二、政经动态

银监会：密切监控房地产开发贷款

银监会有关人士11月3日表示，银监会日前敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控，对那些负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注，但此举并非要求银行压缩对开发商的贷款规模。该人士指出，自第二季度以来，国内房地产价格大幅上涨。房价上涨促使部分开发商出于投机目的而过度借款，高价买进土地，从而进一步推高地产价格。银监会的上述表态主要是为了提醒各银行警惕潜在的房地产泡沫所带来的风险。

招行：首套房贷利率优惠上调为八折

11月5日，招行下发通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%。优惠政策变动前后，对贷款人会有何种影响，以40万、20年期商业贷款为例，如果采用等额本息方式还款，按照七折计算，每月需付按揭贷款2457元，而按照八折，则是2585元，前后相差130元。在招商银行之前，民生银行等两家商业银行已经将首套房优惠利率上调为八五折，业内人士表示，其他银行可能会效仿这种政策。

长沙：不符城市色彩的建筑项目将不能获得批建

长沙将在新建在建建筑的审批过程中，强调城市色彩规划的执行，不符合标准的建筑物将不能获批建。在《长沙市城市色彩规划》中，将建筑外立面用色分为4类，即基调色、辅助色、强调色和坡屋顶色，同时采用国际通用的蒙塞尔色彩体系，制定了4个系列标准色谱：外立面基调色禁止使用色谱、推荐使用色谱、控制使用色谱、长沙市专用色谱。今后建筑项目只有在色彩审查通过后方可施工，施工后的验收也应按照最初提供的方案、样品与实际现场涂装效果进行比对，核对结果无误后方可同意验收合格。

而对于建筑物外立面玻璃或玻璃幕墙，也将进行控制。提倡采用视觉通透感良好的玻璃进行装饰，对其色彩控制要求以青玻或浅蓝玻璃为主，不宜用深色或色彩艳丽的玻璃（玻璃艳度应控制在4.0以下），同时玻璃表面禁止贴反光膜。对于反射能力强（近似镜面效果）的玻璃或玻璃幕墙，依据国家标准规定，玻璃反射率须严格控制在30%以下；具有现代风格建筑物幕墙玻璃面积严格控制在70%以下。

建设部：对“优惠政策终结说”不知情

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林11月初表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好等形势，去年出台的契税及营业税减免、首套及改善型购房按揭利率7折优惠、房地产开发项目自有资本金降低额度等一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。对此，住房和城乡建设部政策研究中心办公室工作人员11月5日表示并不知情。

商务部：经济政策和人民币汇率将继续保持稳定

中国商务部部长陈德铭11月1日在巡视广交会时表示，根据目前的总体态势，包括积极的财政政策和适度宽松的货币政策在内的中国宏观经济政策会继续保持稳定，在稳定的同时会在投入的结构、方向和重点上不断微调。人民币的汇率也要保持基本的稳定，让出口企业以及国内的制造商对于未来有一个可以预期的形势的判断。

世行：中国刺激政策带来的风险正在积聚

世界银行11月4日发布了《中国经济季报》。世行专家对中国经济走势非常乐观，将2009年中国GDP的增速预测由此前的7.2%调至8.4%。对于通货膨胀的预期问题，世行专家认为2010年中国基本上不存在通胀压力，产能过剩是中国通胀维持温和状态的重要原因之一。不过，世行专家也表示，虽然中国经济开始复苏已经毋庸置疑，但是大规模财政和货币政策的代价和风险也将日益增大。目前从实体经济宏观面来看并不需要大规模收紧政策，然而在流动性充裕的条件下，的确存在资产价格泡沫风险以及资源配置不当的可能性。因此，整体货币政策最终将会收紧，定量控制可能成为中国货币紧缩措施部分内容，2010年中国经济增速适度加快的预期将为撤回部分政策提供支撑。

央行：继续适度宽松货币政策

中国人民银行行长助理郭庆平11月5日在出席第五届北京国际金融博览会开幕式时表示，央行未来一段时间将继续实施适度宽松的货币政策，妥善处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通货膨胀的关系，提高金融支持经济发展的可持续能力；保持流动性合理充裕，引导金融机构优化信贷结构，增强贷款增长的可持续性。

统计局：明年仍将延续刺激消费优惠政策

国家统计局总经济师姚景源11月初在接受媒体采访时表示，目前中国一揽子经济刺激方案已经非常完整，只要进行适当的发展和完善就可以了，没有必要出台第二轮经济刺激方案。关于政策走势，需要保持持续性和稳定性，预计明年中央鼓励扩大消费的政策不会出现太大的变化。

三、行业新闻及其他

深圳位居中国最具投资潜力城市前十名

由美中经贸投资总商会和世界品牌组织联合举办的二00九中国特色魅力城市二百强高峰论坛11月2日在北京钓鱼台国宾馆举行。论坛公布了“共和国六十年中国最具投资潜力城市”的名单，四十五个入选城市分别是：北京、上海、天津、重庆、香港、台北、高雄、深圳、广州、珠海、昆明、南宁、北海、厦门、福州、泉州、杭州、宁波、温州、南京、苏州、无锡、常州、青岛、济南、烟台、哈尔滨、齐齐哈尔、大庆、沈阳、大连、长春、吉林、石家庄、唐山、廊坊、郑州、开封、长沙、武汉、成都、合肥、南昌、西安、乌鲁木齐。

建设部政策研究中心主任陈淮：十年后三分之二家庭住新房

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮1日在讲演时称，中国2008年末城镇居民总人口6.07亿人，城镇家庭2亿左右，1999年至2008年的10年间，中国建了80多亿平方米的商品住房，7000万个家庭买了新房。占全国家庭的百分之三十至三十五。未来10年中国有望至少建7000~8000万套新房，将有三分之二的家庭住进新房。陈淮还称，到去年末，中国城镇实有住房总量124亿平方米，户均住房60平方米，仅达到经济适用房的水平。从全面小康社会来说，老百姓户均住房应在90平方米。此数据意味着若从此农民不再迁往城市，中国还得增加百分之五十的房子。

上海迪士尼项目已获国家核准

上海市政府11月4日宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准，中美双方正就项目具体内容和细节进行磋商。该项目位于浦东新区，预算总投资244个亿。目前已经开始征地，总面积达到4089435平方米（约6134亩），是美国迪士尼公司在全球占地面积最大的主题乐园。

迪士尼项目的兴建对周边地产具有重要影响，信息发布当天，深长城、中路股份、界龙实业等相关公司股价均以涨停报收，中华企业、陆家嘴等多家公司股价涨幅也超过7%。据不完全统计,深长城、创兴置业均在迪士尼项目旁拥有商业地产项目。其中,深长城2008年年报显示,拥有上海张江镇“长城•中环墅”项目,以及南汇区惠南镇“澜溪岸城”项目。

合生创展33亿购广州番禺土地

合生创展11月3日公告称，将以33.46亿元的代价收购其胞弟及姻亲兄弟旗下广州番禺地块，同时以2.89亿元代价向其胞姐妹出售广州越秀区项目51%的权益。据悉，广州番禺地块价款将分两部分支付，一方面将通过转让合生旗下超洋股份资产——广州海珠区乐景地块，其市场评估价值为9.6亿元；支付价款余额约23.86亿元则是朱孟依本人以每股14.62港元价格发行2.05亿股。

上海迪士尼地块拍出11.9亿天价

11月4日，2幅迪士尼概念的川沙土地受到开发商疯狂争夺，最后分别以264%和427%的溢价率出让。浦东川沙新市镇A08-03地块与迪士尼预留地的直线距离约3.3公里，其规划用途为普通商品房，出让面积为56570平米，规划容积率不大于1.5。挂牌起始价为3.268亿元，折合楼面地价为3851元/平米；成交价为11.9亿元，溢价264%，折合楼面地价为14024元/平米。浦东新区川沙新市镇B03-13A地块同样是迪士尼概念的土地，其规划用途为商业用地，可建面积3056平米，挂牌起始价939万元，折合楼面地价约3072元/平米。最后成交价为4950万元、溢价427%，折合楼面地价16198元/平米。

恒大上市大幅上涨34%

11月5日，中国房地产开发商恒大地产正式在香港联交所挂牌。截至下午收盘，恒大收于4.7元，涨幅达34.29%，全天成交49.51亿元。以收盘价计算，许家印夫妇身家479.4亿港元(约合422亿人民币)，超越比亚迪王传福396亿身家，荣登内地新首富。另外，以首日收盘价计算，恒大地产总市值达705亿港元，超过碧桂园，成为内地在港上市市值最大民营房地产企业，也成为今年在港IPO土地储备最多的房企。

深圳240平方公里土地需要城市更新

11月4日，深圳市政协副主席余晖鸿表示，《深圳城市更新办法》在今年9月30日召开的深圳市政府常务会议上获原则通过，即将实施。这标志着我市将由重点推进城中村改造工作迈向全面城市更新。数据显示，全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。目前，全市已列入改造计划的各类拆除重建项目共计202项，其中城中村改造项目120项，历史遗留旧城改造项目51项，工业区升级改造试点项目31项，计划改造用地面积约14.2平方公里。已批准各类项目改造专项规划61项，拆迁用地面积约6平方公里，批准总建设用地约4.5平方公里，总建筑面积1900万平方米。

前海合作区规划初步确定

11月3日，深圳市规划和国土资源委员会召开新闻通气会，通报前海深港现代服务业合作区的规划进展。该部门副主任许重光称，前海合作区域规划思路已初步确定，预计将在明年上半年完成规划成果。

前海合作区总占地面积约15平方公里，功能定位为：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区。重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域。

前海湾保税港区作为前海地区的先期启动区，重点发展现代物流和供应链管理服务业，积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区。

另外一个先期启动区前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。

至于深圳城市总体规划所确定的“福田中心”和“前海中心”的分工，许重光表示，“福田中心”是整个深圳市的中心，而“前海中心”的着眼点将是服务整个珠三角。

光明新区中央公园已经完成方案设计

光明新区中央公园已完成方案设计，有望明年春节前完成前期工作并移交实施。中央公园由规划中的中央公园大道、光辉大道、光明大街、柴山路以及现有的公常路、光侨路等围合而成，占地面积约193公顷。一期工程在设计方面有三大亮点：一是贯穿全园的独立的自行车道系统，宽2米，全长7公里，是目前国内第一条只供自行车行驶的公园自行车车道；二是在公园内提供部分土地由市民租用种植；三是公园内设置大型运动场，如将网球场、篮球场、足球场等。