戴德梁行:09年深圳楼市总结 回暖小阳春均价新高

2009年深圳楼市经历回暖、小阳春到热闹各个阶段，成交及价格的增长远远超出年初市场的预期，在一系列政策优惠的推动下，成交量及房价均超2007年，后者更创出历史新高。

关键词：居住用地，供应明显减少

年初政府公布的《深圳市近期建设规划2009年度实施计划》中确定年内新供应居住用地普通商品住房用地70 万平方米，加上历年结转的可供出让的普通商品住房用地 118万平方米，计划内总共可供出让的普通商品住房用地只有188万平方米，直接导致2009年全市居住、商住用地出让明显减少，全年共出让居住、商住用地13宗，成功交易12宗，1宗流拍。成功交易地块总占地面积52.68万平方米，总规划面积141.76万平方米，同比下降48.24％，供应量大幅减少，由于2008年政策性住房用地大增，2009年此类用地供应明显减少。

由于2009年楼市的快速回暖出乎市场预期，不少开发商纷纷改变土地储备策略，加大储地力度，促使今年土地市场相比2008年明显抢手，竞争激烈程度增加，流标减少，土地拍卖也屡创高价。全市成交的居住、商住用地主要集中在关外宝安、龙岗两区，其中宝安占9宗，共成功出让居住、商住用地108.98万平方米，同比增长127.18％，主要分布在宝安中心区、机场附近及观澜、光明几个片区，其中A009-1285宗地包含22866平方米保障性住房，A009-1285、A009-1286宗地规定商品住宅套型建筑面积90平方米以下的占总住宅面积的比例须分别达70％以上。A115-0131则为面向航空运输专业人士出售的限价房。在该区成交的9宗地块中，A122-0332尖冈山地块由于土地素质较好，适合开发高端产品，在众多开发商的争夺下最终以18875元/平方米的楼面地价交易，创出宝安历来最高的土地楼面地价。A909-0137、A909-0138两宗观澜地块捆绑出让，也创出8617元/平方米的楼面地价，为片区新高。龙岗成功出让居住用地2宗，规划建筑面积为30.93万平方米，同比减少51.92％，供应量大幅减少，位于龙城的两宗住宅用地均为旧改项目，G01020-0205宗地包含有14000平方米保障性住房。特区内只有福田有1宗居住用地供应，由于地块位于市区繁华商圈，故楼面地价高达18500元/平方米。土地供应的减少，将影响深圳2012-2013年的住宅供应。

关键词：新增供应，存缺口

在2008年全球金融海啸的冲击下，不少项目都减慢甚至停止了开工，致使2009年深圳楼市的新增供应量明显减少，1-12月全市新建商品住宅批准预售面积只有457.37万平方米，减少了31.37％，批准预售套数48557套，同比减少29.44％。2002-2008年深圳新建商品住宅的平均供应量达732万平方米，可见2009年的供应量远远低于历年的平均水平（见表2）。

随着大运会的临近，龙岗区的开发进程也在加速，2009年成为供应量最大的一区，新建商品住宅批准预售面积达178.09万平方米（见表3），批准预售套数为18084套，但相比2008年，还是分别减少了15.32％和17.00％。全区新增供应主要集中在龙岗中心城、坂田、横岗等片区，供应的产品以中大户型为主，使全区平均套型面积达98平方米，大户型产品比2008年明显增加。南山区新增供应量位居第二，全年新建商品住宅批准预售面积为120.78万平方米，同比增加4.86％，批准预售套数13586套，同比增加2.64％，供应量集中在前海、后海湾、华侨城、西丽等片区，全区从中小户型到大户型、别墅各类产品均有供应，主力产品仍以90平方米以下的中小户型占多数。宝安区新增供应量为104.4万平方米，供应套数为10481套，是全市新增供应量减少最大的一区，分别同比下降60.77％和58.94％，供应的热点片区集中在宝安中心区、龙华和西乡等，产品呈两极倾向，中小户型及大户型豪宅均有供应，户均套型面积为100平方米，中小户型产品供应比2008年有所增加。罗湖区2009年豪宅及中小户型的新增供应量明显增加，全年批准预售面积达29.08万平方米，批准预售套数3064套，同比分别增长17.59％和19.22％，供应的热点片区主要在蔡屋围、莲塘、东门等片区。福田区2009年新供应的商品住宅项目只有3个项目，均以中小户型为主，批准预售面积共11.54万平方米，批准预售套数2094套，同比分别减少59.61％和30.11％。盐田区新增供应则以豪宅为主，全年批准预售面积13.49万平方米，批准预售套数1248套，同比分别减少37.40％和53.73％。

关键词：成交，存量快速消化

在低利率、二套房贷优惠、二手房税费减免等一系列优惠政策的推动下，加上大量自住需求的释放，2009年深圳楼市从年初的低靡，到一季度的回暖，再到年中的小阳春以及后期的热闹，市场成交在一年内从低谷走到历史最高峰，其热闹程度超越2007年，远远超出了开发商和消费者的预期。1-12月全市新建商品住宅成交面积达650.68万平方米，成交套数70071套，同比分别增长67.16％和66.19％（见表4）。1季度市场延续2008年的促销、降价趋势，促使大量的刚性需求释放，3、4月楼市开始回暖，并在4月达到全年月均成交最高峰79.24万平方米（见表5），随后随着改善性自住需求加上投资性需求入市，中大户型产品及豪宅供应增加，年中成交量继续维持高位，至8、9月豪宅大量入市，普通住宅供应量减少，至成交量有所回落，国庆假期前后普通住宅再度入市，供应量增加，使10、11月成交量呈上升趋势，由于房价高企及消费者普遍预期2010年政策将调控楼市，因而年末市场呈现一定的观望氛围。2009年二手住宅成交也在优惠政策的推动下，自住需求及投资性需求大量释放，创出历史新高，全年成交面积达1318.5万平方米，同比增长达275.72％，成交套数达156735套，二手住宅与新房的成交比已达1:0.49，成交远远超出新房，二手房的大量成交，说明市场刚性需求依然强劲，但大部分被高房价压抑。

由于供应的紧缺，2009年在各类需求大量释放的推动下，普通住宅及豪宅均市场均呈现“双丰收”，销售一度出现开盘即卖完的热销景象，楼盘的销售速度明显加快。其中龙岗、宝安和南山依然是2009年的热点成交区域。龙岗区在大运会逐渐逼近的推动下，开发速度继续加快，供应量增加及房价仍处于全市的低位使该区2009年的成交量跃居全市首位，1-12月商品住宅成交面积达223.74万平方米，成交套数24026套，同比分别增长66.39％和62.49％。全区大户型成交明显增加，拥有靠近大运会举办场馆优势的龙岗中心城因供应量大增，从而成为龙岗成交量最大的片区，成交的主力户型为大户型产品，如公园大地、深业紫麟山等。宝安区2009年成交量同比也大幅增长，全年成交面积203.09万平方米，成交套数20258套，同比分别增长38.46％和39.32％，成交较活跃的片区集中在宝安中心区、西乡和龙华，活跃的楼盘有深业•新岸线三期、熙龙湾、花郡、溪山、龙岸等。

南山区是关内供应量最大一区，成交也最为活跃，1-12月成交面积138.72万平方米，成交套数16443套，同比分别增长141.42％和152.58％，是全市成交增长最多的一区，前海、后海片区的大力开发，使此两片区成为成交的热点，而热点产品则因地段优势的不同呈两极化，前海主力产品为中小户型，大多为去年余下的存量，如诺德国际公寓、中海玫瑰园、鼎太风华七期、依山伴云等，后海因紧靠西部通道，并拥有未来高端的市政规划，所推产品均已以高端为主，豪宅项目一个接一个，成交也从年初的滞销到年末的热闹，如曦湾、半岛城邦二期、宝能太古城、三湘海尚、君汇新天等。华侨城片区因拥有成熟的生活氛围、较完善的配套和湖景、水景等自然资源，至高端豪宅纯水岸七期及大户型项目首地容御一推出便取得热销的效果。此外，西丽2009年也加大了供应，德意名居、十五峯、朗苑也成为该片区成交活跃楼盘。关内的罗湖、福田、盐田三区2009年成交也有不同程度的增长，1-12月三区成交面积分别为33.81万平方米、31.53万平方米和19.79万平方米，同比分别增长105.03％、49.36％和51.65％，三区成交套数分别为3713套、3588套和2043套，同比分别增长95.32％、23.77％和33.79％，罗湖由于供应量增加，成交增幅较大，其中幸福里为该区带来较大体量的豪宅供应。福田区除2008年的存量外，热点成交均以中小户型产品为主，如深港1号，御河堤。盐田的成交主要由豪宅项目来拉动。

关键词：房价，创历史新高

随着市场各类需求的大量释放，2009年房价从年初到年末一路飙升，其上涨幅度已超越2007年，远远超出市场预期。1-12月全市新建商品住宅成交均价达15111元/平方米（见表6），相比于历史高峰期2007年的均价上涨了13.02％，比2008年上涨18.11％；全年房价最低点在2月，均价为10770元/平方米，最高点在12月，上升至22304元/平方米，涨幅达107％，较历史最高点2007年10月的17350元/平方米增长22％。豪宅大量入市、投资性需求释放、各项目普遍涨价等都是2009年房价飙升的主要因素。

2009年深圳各区房价除盐田外均呈上涨趋势，2008年顶级豪宅天麓入市已将盐田房价推至高位，故2009年该区房价微幅下调，但由于天麓、万科东海岸等豪宅的热销，使全区房价仍高居全市首位，均价达25165元/平方米，同比下跌2.41％。福田区因办公楼项目的商务公寓成交增加，将全区房价拉升至23412元/平方米，同比上涨25.25％。罗湖区在豪宅幸福里成交的带动下，加上普通住宅普遍定价较高，房价同比上涨21.87％，也达22844元/平方米。南山区虽然下半年豪宅成交增加，但因上半年普通住宅成交量较大，故房价上涨幅度稍低，同比上涨13.70％，为19899元/平方米，后海湾及华侨城的豪宅项目成交均是推动该区房价上涨的主力。宝安区2009年豪宅项目入市增加，加上下半年入市的普通住宅定价均较高，从而带动该区房价同比上涨20.88％，达14085元/平方米。相对于其他区，龙岗入市的豪宅占比例相对较少，且普通住宅价位仍为全市的价格洼地，所以涨幅也较少，同比上涨7.05％，为9754元/平方米。

关键词：营销，回归务实、理性

在经历2008年的市场调控后，2009年深圳的楼盘营销更加注重其实效性和和功能性，已经从之前过多的噱头营销，理性回归到项目的本身，通过更加明确的营销受众定位，采取切实的营销策略打动消费者。在市场回暖，开发商资金压力不大的背景下，营销手段上半年多以抽奖、折扣优惠等为主，配合部分体验式营销，如举办“超级白领菜农”邀请都市白领和业主在发展商提供的菜地种植蔬菜，让消费者体验项目的山水景观生态资源等；下半年市场延续上半年的回暖态势，加上供应减少，不少项目出现热销现象，大部分项目的营销力度减弱，实效性营销也减少，多数项目只维持配合营销中心开放、新产品发布、样板房开放等推广节点的常规营销。

虽然针对项目成交的营销活动减少，但部分开发商趁市场抓住市场热闹时机，更多的推广自身的品牌、企业文化，以扩大或巩固企业的知名度。此外，明星营销也是2009年较为突出的营销手段之一，最为明显的是十五峯在多次活动中邀请歌手蔡琴参与，并举办蔡琴演唱会等，打响项目知名度。“明星营销”无疑能快速积聚人气、提升楼盘热度，但项目没有自身好的素质，成交量依然难提升，营销也将沦为无实质效果的一种噱头。

同样，在经过2008年的市场调整，2009年消费者购房时也更加理性和成熟，不会轻易被开发商花哨的营销策略所迷惑。

总结

2009年深圳楼市在一系列优惠政策推动下库存消化快速，成交量大幅增加，房价也创出历史新高，与2008年形成鲜明的对比。年末中央政府对楼市政策略有收紧，但预计在明年供应缺口依然存在的形势下，深圳楼市上半年将延续2009年末的态势，成交量在明年初随着政策的明朗将略有释放，但开发商在资金充裕的情况下缺乏降价动力，房价目前已达高位，上涨空间也较小，因而在短期内将维持现有水平。