供应普遍紧缺,加上城市价值体现,中高端产品备受欢迎、成交活跃,令一线城市房价快速攀升,根据对一线城市每月成交前十名楼盘的成交结构作统计,中高端住宅占此总成交量的41%,成交量接近过半,可见豪宅成交对房价的推动作用。
存量去化加速,供应缺口增大
各类需求的大量释放,使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高,全年成交量预计达7.6亿平方米,同比增长36%,比2007年增长10%(见表3)。其中一线城市商品住宅成交总量将达4918万平方米,同比增长81%,当中上海增幅最大,达100%;而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6604万平方米,同比增长将高达116%(见表4)。
虽然2009年全国住宅市场成交放量,但房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于2004-2008年的平均增幅,全年房地产开发投资预计有3.6万亿元,同比增长18%,商品住宅开发投资预计2.6万亿元,同比增长18%。开发企业开发意愿的降低,导致整体市场供应减少,供应缺口增大。在对一线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中,除武汉供需比为1.11外,其余八大城市供需比均小于1,此九大城市的总供需比只有0.69。对于2006年以来积压的库存,一线城市在2009年去库存化明显加快,除深圳仍需3个月的消化周期外,其余三大城市均已出清;而上述五大二线城市库存只有长沙出清,其余仍需1-7个月的消化期。可见,一线城市的供应缺口明显较大。