进取分化 2017年房企拿地十大趋势

　　正如前阳光城联席董事长陈凯表示：“今天投资越发重要，地价占房价比显著上升，如果地价超过50%甚至100%的时候，房企老板应该自己或者花重金去聘请专业的投资总，实际拿地的能力，投资的专业性提升、投资拿地人员的薪酬，都应该在企业战略层面给予更大的投入和重视。”

　　趋势3：对手变伙伴，“联合体”拿地成为潮流

　　对手变伙伴，合伙拿地，联合体拿地开始成为2017年拿地典型潮流!

　　一线城市动辄50亿、100亿甚至更高门槛的新地基本是2到3家甚至更多家联合体拿下，比如北京新地基本是前30强开发商内部组合的联合体。比如北京2017年拿地基本都是联合体，金茂、世茂和国瑞联合体;首创、远洋及世茂联合体……而目前核心二线城市联合体拿地也越来越普及。

　　为何联合拿地?原因很简单，一则高地价，联合拿地快速减轻资金压力;二则联合拿地，对手变伙伴，不至于把土地价格厮杀过猛，合作拿地反而能有效分散市场风险，提升利润率;三则不仅仅是拿地合作，也可以拓展到产品研发、销售、融资的优势互补，实现类似过江龙和地头蛇的互补式合作。

　　就联合拿地来说，目前大约有三类合作模式，分别为一线城市大房企“强强联手”、本地房企傍“外来户”和房企联姻金融机构拿地。比如香港九龙仓进入大陆多个内地楼市就是采用这个策略。在2011年，香港九龙仓逆市大举进军成都、天津、宁波、苏州、杭州、长沙等地，并以不同子公司的名义与当地其它开发商合作联手拿地，最终得以迅速在内地二线城市完成布局。

　　趋势4：拿地主渠道之变：从招牌挂到“并购”

　　过去招拍挂是拿地主渠道，

　　今天并购成为拿地主渠道!

　　如今，很多房企招拍挂市场去20次成功2次就不错了，高地价、招拍挂激烈竞争下，2017年并购拿地，迅速成为房企拿地的主力方式。

　　不少房企老板笑谈，自己的2017年“不是去并购，就是去并购的路上”!比如屡屡出手的融创孙宏斌不用说了，同样“并购王”新秀阳光城总裁张海民，因为各地并购相关事宜，最近一年飞行就高达113次。

　　在这样一种大背景下，就在最近2年，越来越多房企成立并购管理部。从早期的融创、龙湖到如今祥生地产，“并购部”开始作为一个新兴组织和岗位在房企内部成立。但随之而来的问题也不少。

　　其一，并购部之前，房企市场化近20年基本没有这个部门，所以人才稀缺;其二，并购背后需要专业的税务，财务、法律、经济法以及相应的房地产专业知识，这都需要极强的专业性、跨学科的知识以及丰富的实战经验，所以这种人才非常稀缺。其三，做投资并购工作强度极大，很多并购成功与否，除了专业测算外，还讲究一个快字诀，否则机会稍纵即逝。

　　基于上，房企并购专业人才迅速在2017年成为稀缺岗位，很多并购人才薪酬直接翻了2倍甚至更高，但更严峻的问题是，即使薪酬飙升，也很难招到优秀并购人才。

　　趋势5：卖方重就业和城市升级，买方转型城市运营商

　　城市化不断升级换代后，今天土地交易双方对土地的用途，土地的价值普遍都有了新认知。

　　一方面城市土地越来越稀缺，寸土寸金，这就要求对土地价值尽可能最大化。首先城市发展对住宅用地容积率不断提升，从过去的1.0到如今的3.0，甚至5.0;其次，地方政府不再是过去通过出售土地解决财政收入的思路，而是立足城市升级，立足土地的产业、酒店、写字楼，购物中心等城市多功能配套更多去提升城市品质，解决更多就业，创造更多税收，实现城市可持续发展等新的出发点。

　　从这个角度来讲，单纯拿地盖房子的思路开始不适合未来城市的发展诉求。

　　另一方面，作为土地另外一方开发商也在新时期纷纷提出城市运营商，城市配套服务商的战略转变。比如一大批诸如中南、金茂、金泰开始战略转型城市运营商，比如万科转型做城市配套服务商的新定位……由此而见，开发商也在升级对土地价值、城市贡献的二次认知。

　　从盖房子，到提供新兴生活方式，再到为城市运营增加活力、动力，今天土地的买卖双方都在思维升级。

　　趋势6：2017年拿地聚焦核心一二线城市和卫星城

　　到什么地方拿地，以什么方式拿地，以及以多少利润拿地，是房企拿地的三个关键问题。

　　而这里最核心的是到什么地方拿地。2017年在史上最严调控下，百强房企拿地都普遍核心聚焦一二线城市，这是主力布局所在，而少部分聚焦核心一线周边的三四线卫星城。最新数据表明，哪怕是政策调控，2017年1-7月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交7392亿元，同比增长27.5%;而从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企拿地投资的主战场，部分三线城市土地市场继续保持活跃。

　　事实上，房企城市布局拿地经过几轮的循环，早期冲向三四线，而后库存过高回归一二线，而后限购限贷后很多房企又冲向三四线……经过几轮的一二线和三四线的轮回，房企渐渐明白，无论任何时候，一二线盖房子，安全性、收益性都相对有保证。而三四线对绝大多数房企而言一直是机会性存在。

　　同时，过去开发商进入城市更多是看GDP，产业结构，人口数量等，今天对城市进入指标更具落地性和深入性，比如城市人口净流入，初中小学入学人口增长率，高净值人群数量、有效库存结构等。