仲量：珠三角产业升级带动商业房地产市场需求

    广州, 2010年10月27日―珠江三角洲（珠三角）的未来十年发展规划把该地区的经济结构重组，提升价值链，同时还将带动相关商业房地产的市场需求，为投资者和租户带来大量的房地产投资机会。仲量联行在最新发布的研究报告《珠江三角洲：提升价值链》中，通过分析珠三角的主要产业的演化、升级过程，以及未来经济发展战略，指出商业房地产在新珠三角经济模式中的角色和市场机遇。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，“对于投资者、开发商来说，市场重心稳步转向优质房地产将为其带来投资和开发机会。而对于租户而言，优质房地产的出现不仅将为其提供升级机会，还将推动商业物业的租赁市场更深入和有效地发展。”

    报告指出，珠三角的发展规划，旨在强化现有的工业制造集群并使其现代化，推动新的现代服务产业的发展，同时将更多的资源投向创新研发，全面实现可持续发展。政府重点发展的产业包括：银行和金融、会展服务、物流、信息服务、科学技术、旅游和业务流程外包，先进制造行业（如汽车、石化和可再生能源设备），高新技术产业（如半导体、生物技术、电子和信息技术）以及现代农业。

    仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平指出，“未来十年内珠三角的经济结构调整规划，将对该地区的房地产市场带来深远影响，新支柱产业的兴起和发展将为各种商业房地产带来新需求。”报告概要列举了珠三角经济结构调整以及提升价值链后，需求将有所增长的主要房地产类型，其中包括写字楼、产业园以及工业物业等。

图2 城市发展曲线

    要了解国家发改委的发展规划对珠三角房地产市场所带来的影响，必须先了解该地区各个城市在新经济结构中所发挥的具体作用。仲量联行建立了一套评定体系来评估珠三角内的九大城市的房地产市场相对于经济发展的成熟度，对各城市的经济发展和房地产发展指数进行综合分析，并绘制了“城市发展曲线”（见图表2），并把这九大城市分别纳入了三个发展阶段，即增长阶段、起步阶段和萌芽阶段。报告分析了这些处在不同阶段的城市特征、基础设施、发展目标等，以帮助投资商确定其在该地区的短期、中期以及长期投资机会。

    吴仲豪表示，新产业的出现和发展以及国内新兴市场的开放，将为珠三角营造更有竞争力的商业环境。市场对更加成熟完善的房地产解决方案的需求将增长。为了促进和培养这些新型企业的发展，物业管理和资产管理方式也必须随之改进，拥有更大的灵活性，从而适应租户的需求。

    “在很多情况下，如果物业没有一个统一的业权结构，就很难提供一个更为成熟完善的房地产解决方案。开发商如果改变其‘建造-出售’的企业开发战略，成为单一业主，就不仅能够更好地把握市场需求增长机会，还能通过提供租赁和物业管理服务，以及在房地产资产的长期升值中获得属于非开发项目的年金收入。因此，预计珠三角的商业房地产市场的发展将最终与整个亚太地区内其他比较成熟的市场保持一致。”吴仲豪补充道。

    报告同时指出珠三角房地产市场发展存在的风险，例如市场快速发展可能导致部分城市例如广州和深圳的写字楼市场出现供过于求的局面。此外，珠三角经济结构转向有附加值技术的产业也可能导致部分拥有传统集聚优势的产业离析，削弱竞争力。不过，从中长期来看，市场对优质房地产的需求仍相当强劲。