莱蒙国际133.2亿再售项目 大举退出一二线城市

莱蒙国际股票在8月14日急升近17%创两年新高后， 8月15日终于揭开了收购其旗下项目第三方的面纱。莱蒙国际将以133.26亿元向中国和昌地产集团(以下简称“和昌集团”)出售目标公司销售股份及公司间贷款。这不禁让人回想起去年，莱蒙国际以约40亿元将旗下项目出售给融创，今年再次甩卖项目，还是位于一二线热点城市的，莱蒙国际究竟要做什么?有莱蒙国际相关人士对中国房地产报记者表示，“出售项目是公司的战略考量，还是会继续做房地产，旗下还有项目开发，尤其是在香港、澳大利亚。外界没有必要做太多猜测。”

197万平方米项目说卖就卖

早在8月4日莱蒙国际停牌并发布公告表示与第三方商讨一项潜在非常重大出售事项，市场就已经估计其或许像去年一样，将打包出售项目。果不其然，8月15日晚间，莱蒙国际发布公告，将向和昌集团出售位于深圳、广州、杭州、南京等6个城市的8个项目，总计约197万平方米体量的物业。交易完成之后，莱蒙国际继续间接持有泰祥、常州莱蒙及深圳水榭花都各自20%的股权以及南昌莱蒙14%的股权。

不过，莱蒙国际特意将其中深圳项目含有的部分商铺、康乐中心、绿化层以及停车位等物业划除，不作为买卖协议中的交易内容。对于这些资产为何没有共同出售，莱蒙国际并没有说法，未来是否还有其他用途未知。但是，此次出售将获得133.26亿元，包括股份代价106.72亿元和公司间接贷款26.65亿元。莱蒙国际认为此举是实现投资回报的变现机会，交易可以提升公司资产净值。

年报中表述为，“近年来有关价值并未能在股价完全反映出来，从而为股东创造价值及提供最佳回报。该等交易将改变本集团的现金状况，减低本集团整体借贷水平，使本集团可为其营运及日后可能出现之潜在新投资机遇腾出资金。”莱蒙国际也将这笔资金的用途做出了规划，约20%将用作偿还集团的现有借贷;约55%将用作物业及其他投资，包括于国内、香港及澳洲悉尼开展的8个现有及新房地产项目投资;约25%将用作一般日常资金。

事实上，莱蒙国际去年5月就向融创出售旗下7个项目，面积约为125.62万平方米，协议交易价格为43.94亿元。莱蒙国际曾表示，交易所得60%将用于偿还银行借款及40%用于一般营运资金，降低整体借贷水平，并且改善公司的净负债比率。2016年年报显示，莱蒙国际债务状况的确得到改善，净负债比率由2015年的72.5%下降至约43.3%。

莱蒙国际首席财务官陈竞德在今年业绩会上指出，公司的财务状况非常稳健，“减负”亏损项目后公司在深圳增加了新的项目，这使得莱蒙国际的储备地块都是能够带来盈利的项目。然而这笔交易中的三河燕郊项目最终因为另一股东已行使其优先购买权，因此没有纳入交易范围。实际上，双方交易最终金额为39亿元。

在今年3月融创中国的业绩会上，董事长孙宏斌谈及整体交易时，曾遗憾表示，“地价涨了对方反悔也很正常”，莱蒙国际资产收购计划原本分为两批，第一批已经全部交割完成，但第二批处于停滞状态，这一回答明显和莱蒙国际管理层给出的答案不同，莱蒙国际执行董事兼联席行政总裁陈风杨解释称：“第一批谈完以后，双方的经营策略以及市场形势都有所变化，所以第一批完成以后，第二批就没有再往下进行。”

而此次莱蒙国际再次出售项目，获得的资金也更高。去年和今年两次出让共15个项目，总建筑面积约为322.62万平方米，已经给莱蒙国际提供了172亿元资金。

“忍痛割爱”的背后

虽然莱蒙国际获得了172亿元的资金，但是大量转让的也是其位于一二线城市的优质项目。查阅莱蒙国际2015年年报可知，主要销售的13个项目中，有10个位于深圳、上海、南京、北京燕郊、杭州和惠州。

彼时，陈竞德曾对外表示过，公司主要深耕于中国经济发展潜力巨大的一二线城市，如深圳、上海和南京。出售给融创的项目中，最受关注的是深圳项目莱蒙•创智谷，虽然并未出现在2015年年报中，但该项目是龙华新区首个工改工项目，在区域有着代表性的意义，更是莱蒙国际过去十分看好的，尤其是公司高层曾对外表示莱蒙创智谷将在2016年入市，转眼间却出售给融创。

陷入相同境地的还有上海的两个项目，浦兴项目和浦建雅居，是2016年3月其分别斥资8.85亿人民币和6.8亿港元收购，持有时间仅60余天，就进行了甩卖。令人费解的是，莱蒙国际2015年在上海市场尝到过甜头，上海莎玛世纪公园公寓项目价值约31.87亿港元，是其销售主力，但莱蒙国际依然出售了两个上海项目给融创。而莱蒙国际2016年年报显示，主要销售的11个项目中，有8个位于深圳、上海、南京、杭州、北京燕郊、天津等一二线城市的项目。

在今年业绩会上，莱蒙国际管理层还强调希望未来的产品和投资区域更聚焦，将战略集中于深圳及深圳周边的华南地区、南京和上海为主的华东地区以及南昌但是此次出售给和昌集团，就恰恰包括了管理层认为要聚焦的城市项目，包括南京、深圳、南昌等地。 尤其是深圳明星项目莱蒙水榭花都，是其在深圳奠定了豪宅位置的项目。

截至2016年12月31日，莱蒙国际在10个城市拥有19个项目，可销售面积为235万平方米。但是经历此次交易后，这一销售比例又将下降。莱蒙国际在11个城市拥有14个项目。因此也引起了业内广泛探讨，莱蒙国际大举退出内地物业，是否无心再战房地产市场。有接近莱蒙国际的人士对中国房地产报记者表示：“熟悉莱蒙国际的人都知道，素来以中高端住宅如‘水榭’系列，和城市综合体为主。之前慢周转多年，虽然后来进入快周转模式，却导致净负债高企。销售金额回流的速度远远跟不上花钱速度，不得已通过抛售资产来降低负债率。

不能说无心再战房地产市场，莱蒙国际还是有继续获取项目。”据不完全统计，莱蒙国际最大的土地储备比重还是在深圳，手中拥有了不少旧改项目，包括深圳莱蒙都会、深圳水榭蓝湾、深圳布吉市场项目、深圳南山区珠江均安旧改项目以及近期收购的龙华新区大浪街道玉壶工业园片区城市重建项目。其中，深圳莱蒙都会项目为体量最大的一宗，总建筑面积达到113.93万平方米。莱蒙国际将在未来的三四年内将项目拆分成不同的期数来进行开发。按照4万元/平方米的销售均价计算，货值高达400亿元，利润保证80亿元左右。尽管2016年年报中只提及了89万平方米的土地储备，但并不包括深圳新拿下的旧改项目，“公司总的土地储备超过400多万平方米，可以满足未来5~8年的开发周期，”陈竞德曾表示。

另外，莱蒙国际还悄然完成了“出海”步骤，去年成功在香港拿地，并且在澳大利亚悉尼并购3个项目。香港项目将分两期开发，第一期规模将达100个单位，预计2017年下半年启动，2018年底入市销售。这是其在香港首个项目，项目分两期开发，第一期规模将达100个单位，预计2017年下半年启动，2018年底入市销售。而澳大利亚悉尼的三个项目，陈竞德则认为：“公司做了很多模型发现回报率很高。

两年以内商铺可开盘，商铺租期不会很长。内地居民因为人民币贬值以及量化宽松带来的影响，均有意向海外进行更多投资，公司未来会在一些西方的先进国家和地区发展项目，例如澳洲，英国及美国，特别是与内地紧密联系的香港。”不过，有澳大利亚房地产置业人士对中国房地产报记者表示：“目前不少大房企在澳大利亚有布局，尤其是华人钟爱的热点城市，如悉尼和墨尔本，莱蒙国际要如何脱颖而出，是需要考虑问题。而且现在的投资者更关注长期的可持续回报率，把控风险也成为重中之重”。

“大健康”屡次提及

莱蒙国际在房地产的重心似乎也向大健康转移。因此此次出售物业，莱蒙国际认为只是将旗下位于深圳、广州、南京等四个公司展开合作。另外公司是聚焦在高价值的经营性物业收益及海外物业的发展和增长上，坚定向大健康方向转型。这不得不提到莱蒙国际的大股东云南城投。在莱蒙国际看来，大股东云南城投给予了其土地资源和资金方面的支持。双方的合作领域将不限于地产方面，在大休闲、健康方面，莱蒙国际会借助大股东的力量寻找更多的机会。

去年6月，双方首次合作是在中国—南亚博览会上，莱蒙国际旗下莱蒙文旅板块首度亮相，携“滇覆旅徒”为主题的文化体验展馆出现在博览会，而“滇覆旅徒”实质就是展示莱蒙国际与云南城投共同打造的云南目的地智慧旅游标准体系。随后12月莱蒙国际出售股权投资基金管理公司前海新莱源51%股权及成立合营企业。完成后，前海新莱源将分别由深圳新莱源持有49%，云南融智持有29%，及甲方持有22%。而云南融智恰恰为云南城投的直接非全资附属公司。

关于甲方身份，莱蒙国际并未透露。不过，前海新莱源被定义为将推动莱蒙国际向重资产与轻资产协同发展的模式转变。今年业绩会上，陈风杨透露，双方将联手发行一个30亿元的文旅方向的基金;另外在医疗方面，莱蒙国际也入股新华健康，目前约持有其10%股份。“如今每一个地产公司都在转型的路上，未来的莱蒙国际希望拥有地产业务和大健康业务，为集团进行资本增值，”陈风杨表示。对于莱蒙国际来说，出售旗下项目成为了腾挪资金最大的来源，是否会更多的投入到其所想的“红海”大健康中还未知，但是目前支撑其整体业绩和利润的仍然是房地产业务。对莱蒙国际来说，转型之路依然道阻且长。