花样年轻资产收入占比超过4成 房地产业务在追赶中

在今年3月的业绩会上，花样年董事会主席潘军提出了：“2017年到2020年，我们要借助社区服务能力，进行第二次转型，变成基于社区服务行业的产业金融集团。在地产开发上面，集团会探索多重增长点，相信依靠花样年的能力，将会把握机遇。”

8月25日，花样年业绩会上报告金融集团打造的进程，目前公司旗下互联网金融平台“钱生花”全面覆盖主流线上渠道;合盈融资租赁在新能源、新科技行业取得突破，合同余额超过人民币4 亿元;中安信保险经纪上半年完成新团队的搭建工作，多项业务目前正积极推进和铺垫，预计下半年可见成果。

潘军指出：“花样年是社区综合服务运营商，意味着我们必须与社区服务业共同成长，立足于‘社区+’有机商业生态圈，以八大业务板块跨板块业务和核心资源整合，提供覆盖客户全生命周期的服务。”

房地产业务正迎头赶上

对于花样年房地产业务这些年来进步不足，市场认为是其将大部分精力放在了轻资产转型中。早早就进入了百亿行列的花样年，看着昔日的伙伴踏入千亿时，还在寻求着二次转型。不过，随着潘军在年初提出要探索地产开发多重增长点后，市场也对其房地产业务开发更为关注。

花样年上半年合同销售总额为人民币50.53亿元，较2016年同期约48.11亿元增长约5.0%，累计实现房地产业务合同销售面积64.1万平方米，同比增加43.1%。虽然有5%的轻微增长，但是50.53亿元的销售业绩，仅完成了150亿元目标的三成。

对此，潘军并没有过多担心，其表示随着下半年深圳家天下、成都家天下及成都香门第等项目的入市，公司对完成全年销售目标人民币150亿元充满信心。数据显示，以武汉为中心的华中区域、成都为中心的成渝经济区和深圳为中心的珠三角区域以及以上海为中心的长三角区域均超额完成期内业绩指标。报告中花样年着重提到了桂林、武汉、惠州、南京、成都等城市表现出色。事实上，花样年目前土地获取的方向为北京、上海、深圳、武汉、成都等市场潜力大、资金回报丰厚的一二线城市。

截至2017年6月30日，公司规划土地储备建筑面积约1595万平方米，其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为885万平方米，当中以珠三角区域和成渝经济区占最大比例，分别占总储备之44.1%及35.2%。重仓珠三角的背后，实际上是花样年要回归“大本营”深圳市场的野心。随着新一批外地房企进入深圳后，花样年今年以来也加快了在深圳获取土地的脚步，近期除了确认签约了深圳坪山新区一个厂房改造项目，还在7月以股权合作形式，获得深圳龙华一个商业项目富驰大厦，目前还在走流程中。在潘军看来，这是花样年第二个五年计划，即重回房地产业务，只有这样，才能做到产融集合，令公司成为以社区服务行业为支点的产业金融集团。

为了更好的腾挪资金发展，花样年还把握境外资本市场低息窗口期，于境外发行2笔合共6.5亿美元之优先票据，合理利用融资杠杆为集团业务发展募集资金。于2017年1月提前赎回3亿美元的2019年到期债券，持续优化债务结构。2017 年6月底，现金结余为人民币98.16亿元。

轻资产收入占比超过4成

不过，目前花样年毛利率维持于30.5%，仍处于行业较高水平。尤其是轻资产收入占比首次超过40%，第一阶段战略转型成效进一步显现。贡献最大的为彩生活，上半年营业收入为7.466亿元，同比增长29.8%，毛利3.395亿元，同比增长33.3%。

增值服务快速成长，收入达到1.1亿元，同比增长55.1%，在分布溢利中占比达30.1%，为本集团第二大收入及利润来源。彩生活上半年单以接收全权委托方式扩张管理面积并保持快速增长，通过平台输出的模式，进行小股权战略合作。目前与28家物业公司已经牵手，合约管理建筑面积增加至4.2亿平方米，同比增长16.7%。服务面积已经达到8.49亿平方米，共计覆盖城市数量214个，形成了华东、华南、西北、西南、东北、华北、华中以及新加坡和香港的区域布局。今年以来彩生活也大力进行变革，生态圈搭建初步成型，孵化的垂直服务企业开始给平台贡献可观利润。

尤其是“彩富人生”累计成交金额19.656亿元，同比增长225.9%，超过2016年全年累计成交额。据彩生活CEO唐学斌透露，彩生活业务结构转型已见成效，“彩生活生态圈目前已涵盖E维修、E能源、E停车、E教育等近30个E化产品，增值服务对社区发展产生了重要影响，增值服务已成为彩生活第二大收入利润来源。”此外值得注意的是，“彩生活住宅”与36家开发商订立合约，半年销售2743套，同比增长321.4%。这是彩生活住宅基于“房产+服务”的销售模式，将彩生活的平台服务与开发商的房产销售相结合。

一方面，通过“彩生活住宅”的销售，获得物业管理权，另一方面，还实现平台产品的对外输出，通过对购房者返还“饭票”，促成平台孵化产品和服务的成交和达成。

今年上半年，“彩生活住宅”销售模式新进入西安、苏州、郑州等城市，如今已经在全国50个城市全面铺开，累计完成销售2743套，同比增长321.4%。管理层预计未来彩生活住宅将以更快的速度销售。潘军在业绩会现场表示，“彩生活的目标是在2020年实现平台服务面积25亿平方米，覆盖1亿人口，约3500万个家庭。今年下半年花样年在深圳和成都‘家天下’项目也将采取‘彩生活住宅’模式推出。”