戴德梁行：第一季度 重压之下深圳楼市成交放缓

本周，DTZ戴德梁行深圳研究部发布2011年第1季度市场透视，报告显示楼市调控重压之下，住宅市场成交量下降明显，观望氛围加重，楼市走向不明以及购房成本的增加也令不少购房者推迟了入市计划。但另一方面成交价格依然坚挺，DTZ中高端住宅售价指数在第1季度内录得上升了8.6%。

 DTZ中高端住宅价格指数 (2005年第一季至2011年第一季)

数据来源： DTZ戴德梁行研究部

除却供应紧张以及春节长假对成交的影响，新一轮调控的再度发力，包括限购范围的继续扩大、二套房贷首付比例被提高至六成、房产税的正式试点以及年内的两次加息，使得市场观望气氛在2011年初更加浓厚。初步数据显示，2011年第1季度深圳市一手住宅新增供应仅为41.24万平方米，与去年同期相比减少21.71%；同时，一手住宅成交量为72.59万平方米，与去年同期相比小幅增加1.54%，比上个季度明显减少30.75%。但是近年来，受新供应持续减少的影响，单靠一手成交量已经渐渐无法准确把握深圳楼市的走向。自2010年楼市回暖以来至今，一手住宅市场月均25.72万平方米的成交量甚至低于处于市场调整时期的2008年月均32.53万平方米的成交量。

从新房的成交价格来看，第1季度均价为每平方米20,022元，与去年同期相比下降11.7%。然而，新房价格的同比回落很大一部分的原因是总成交中宝安区和龙岗区的单价不高的楼盘成为主角，此外中小户型单位在总成交中的比例也有明显上升。上年高档住宅项目供应集中的盐田区就在2011年第1季度录得超过五成的同比跌幅。但分月来看，新房平均成交价格在最近半年都保持在每平方米19,000至20,000元的水平。

与此同时，更能反映市场需求的二手住宅成交面积在第1季度同比下滑7.92%，为186.12万平方米。尽管年初为免受政策波及而赶在深圳细则落地前入市的购房者一定程度地支撑了市场的成交量，但是限购令的继续执行、央行年内两次加息以及银行进一步收缩信贷降低优惠幅度等因素令购房者重新审视进入市场的时机。另一方面，在新供应有限、新房价格不见明显波动的情况下，业主惜售物业对价格较为坚持，DTZ中高端住宅售价指数在第1季度内上升了8.6%（见上图）。

DTZ戴德梁行华南区研究部主管张晓端表示，新国八条以及中央贯彻落实楼市调控目标等后续措施所带来的压力将在2011年持续影响房地产市场，观望氛围继续笼罩深圳楼市并进而影响后续成交量的可能性较大，紧缩政策下开发企业的资金压力和回现需要有望促使新盘加大促销力度以刺激成交。