2011年1月26日推出的“国八条”将本轮房地产调控推向新的高潮,政府干预市场力度不减,导致2011年1季度各地楼市分化更为明显。世联研究认为,楼市调控政策对买卖双方质的影响正在逐步显现。
2011年1季度政策回顾
“国八条”后,上海重庆出台房产税试点办法,各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”,且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。全国608个城市出台房价控制目标,尽管多数以GDP和人均可支配收入增速为上限,但可执行性比此前明显提升。中央的强势态度使地方政府对“国八条”的落实情况好于此前的“新国十条”和“国五条”,也凸显出本轮楼市调控中央政府的决心。
与此同时,2011年一季度,通胀问题愈发严重,成为上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务。一季度CPI(居民消费价格)同比上涨5.0%,3月份CPI同比上涨5.4%,是08年金融危机之后的峰值,且已经连续五个月在5%上下波动。“通胀似虎”的局势使中央更加坚定房地产调控不放松的决心,一方面国务院督察组到各地督察调控落实情况,另一方面频频释放调控不放松的言论以稳定市场预期。世联研究认为,对于中央政府来讲,抗通胀、控房价是难题,但却是必须尽快解决的民生问题,因而在今后相当长一段时期内政府调控决心不会改变。
政府近期实行的调控政策正在发挥着潜移默化的作用。世联数据显示,2011年1季度,表示受信贷政策影响的群体从2010年3季度的44%提升至目前的72%,认为保障房对房价有较大影响的比例从2010年3季度的16%提升至目前的25%,预期房价上涨的比例由去年3季度末的52%降至目前的45%。
2011年1季度市场回顾
我们选取了12个典型城市进行分析(见表1)。从季度来看,一线城市销售面积同比增速明显下滑或略微增长;二三线城市(无锡除外)的增幅明显高于一线城市。从不同月份来看,“国八条”后同比增速基本上呈逐月下降态势。相比之下,一线城市受政策影响更大,3月成交同比全面下滑,而三线城市所受影响较小。均价方面,一二线城市价格均出现结构性回调,而三线城市仍有向上趋势。正是因为这种市场表现,导致不同战略布局的开发商在1季度的业绩表现非常不同。世联数据显示,在2011年一季度销售业绩前20强开发商中,有12家开发商业务覆盖20个城市以上;业务覆盖城市数量越多,开发商销售业绩增长越快,对调控政策的免疫力就越强。
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