深业集团进军长租公寓 盈利主要靠自持物业增值

　　“深业做长租公寓具备‘天时’、‘地利’、‘人和’的好条件。”深业集团副总裁董方在深业长租公寓产品分享会上表示。

　　截至目前，深业集团总共持有物业100万平方米，其中37%拿来做长租公寓。

　　之所以有这么大体量的自持物业做长租公寓，与深业一直提倡的聚焦深圳的战略密不可分。

　　四条产品线，覆盖青年到老年群体

　　董方认为十九大提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，刚刚结束的中央经济工作会议也进一步明确要提出“租购并举”，国家政策的大力支持无疑是最好的“天时”。

　　“地利”在于深业有一定规模的自持物业可以改造了长租公寓，而“人和”就是深业集团的酒店运营和物业管理经验。

　　深业进入长租公寓的标志性节点是2016年5月4日(青年节)，这一天深业在大本营深圳发布了“青年房卡计划”，将自持闲置物业改造成面向应届毕业生的青年公寓。

　　自“青年房卡计划”开始，深业迈出了长租公寓的探索之路。

　　截至到现在，深业长租公寓的储备了1万多套，总建筑面积约37万平方米。其中7万平方米是租赁的第三方物业，比如福田水围村29栋农民房改造的深业柠盟公寓。

　　经过一年的探索，深业长租公寓根据目标人群的消费特性规划了四条产品线，深业柠盟、深业有居、深业上居和深业颐居，客户群体覆盖青年到老年。

　　深业柠盟强调年轻、共享、汇聚，多以小户型为主，代表产品是福田水围柠盟人才公寓和龙岗东城中心青年公寓。

　　深业有居强调青年、个性和品质，交通便利、配套完善。目前有三个项目，沙河金三角公寓82套房12月底投入运营，科技园34区9栋公寓和西乡深业U中心A栋公寓各200余套预计2018年中投入运营。

　　深业上居主打精英、品味、居家。目前有三个项目，香蜜湖深业中城420余套住宅型公寓2020年投入运营。沙河深业世纪山谷400余套公寓2022年投入运营。

　　深业今天(12月27日)在香港屯门拿了一块地，建成后拿出200余套房作为长租公寓，预计2023年投入运营。

　　深业颐居主打适老、颐养、尊重。目前有两个项目，西乡深业生命健康中心100余套房2018年底投入运营。沙河深业世纪山谷适老公寓250余套房2022年投入运营。

　　房掌柜了解到，和深业一样，将长租公寓产品线按人群消费需求细分的还有万科。

　　深业长租公寓的“双城六区”版图

　　“双城六区”是深业长租公寓版图的概括。

　　“双城”是深圳、香港;“六区”是这1万多套长租公寓所在的罗湖、福田、南山、宝安、龙华、龙岗六区。

　　这1万多套长租公寓，70%以上在罗湖、福田、南山核心地段，有些是靠近高尔夫球场，有些是靠近地铁交通枢纽。

　　其中，位于福田香蜜湖的深业中城是最受关注的。

　　董方接受采访时直言，“深业搞了35年房地产，这么多的项目，没有一个项目有深业中城的关注度高。昨天还有人打电话说‘听说你们的房子已经卖完了，内部已经认购完了。是这样吗?’今天正式地、郑重地告诉大家，这个项目我们不卖了，如果你还想买，也许二三十年后还有可能(卖)。”

　　对于外界担心的，深业中城只租不售会不会影响深业销售业绩。

　　董方回应，“短期内对销售额确实会有一定程度的影响，但资产还在我们这里，财务会计按香港会计总则来说，每年评估增值可以计入利润的，如果有些政策国内可以接受的话，其实持有它增值的利润一样可以计入到利润中。”

　　另一个受关注的项目是，福田水围村改造项目柠盟公寓。

　　水围柠盟公寓是“青年房卡计划”的首个落地项目，以电梯和空中连廊的创新方式改善了原城中村握手楼的“尴尬局面”，配备健身房、公共厨房、书吧、茶室等基础设施和大面积的公共活动空间。

　　水围柠盟公寓是深业与福田区政府合作的产物。福田区政府统一把504套房子打包租给深业，由深业负责改造、设计，以及运营。改造后政府以一个低于市场价的价格，大概75元/平方米租给福田区人才，按一定比例返祖给深业。

　　“在做水围柠盟公寓跟村里面跟村民打交道，涉及改造、消防、设计、装修，包括整个平面布局，花了很多的心血。”董方感叹，“做这样一个柠盟的青年公寓花的时间精力比我们做一些大的项目花的时间精力还要多，去年5月打算进军这个领域时没想到会这么难，最终呈现的结果让大家感到比较欣喜。”

　　深业长租公寓主要靠自持物业增值盈利

　　盈利模式是什么?这是进入长租公寓行业的企业必须思考的问题。

　　深业给出了答案。董方说，深业长租公寓运营的商业模式在探索中，靠租金收入、金融产品变现和自持物业增值盈利。

　　董方提到，“通过这三个方面可以改善深业的商业模式。第一，如果仅靠租金盈利，除非加很高的杠杆，有出租率很高才能做到;第二，深业自持物业比重超过70%，可以做一定的金融产品适当变现;第三，国内做长租公寓的开发商，大部分是租赁物业，像深业这样以持有物业为主的开发商不是太多，物业增值方面受益会很大，甚至远超过租金收益。”

　　董芳坦言，“其实开发商很痛苦，很多项目卖了以后挣的还没业主多，像深业的天域香山当年卖三四万，现在二手房卖到十二三万。从战略的角度持有一定时间，带来物业增值价值应该是很高的。”

　　长租公寓发展正呈蔚然之势，各行各业的企业争先抢后涌入，业内人士预测未来两年运营将成为长租公寓行业发展最大的难题。

　　深圳控股高级商业顾问郝继霖对深业长租公寓的运营表示很有信心，“一是地段好，1万多套基本都在市中心，交通方便、配套齐全，跟关外或者更远的地方比，会更受欢迎。二是设计好，设计帮我们很大的忙，有一个好的设计、一个好的安排，人家觉得进来住是值的。三是有专业的物业服务，深业酒店公司会针对不同项目提供不同服务。”

　　抛开长租公寓来看，深业还寄望长租公寓稳定的现金流可以对冲销售政策风险带来的冲击。

　　“今年深圳房地产市场政策频出，有些项目推迟销售，如果有稳定的租赁收入来源，可以很大程度地改善我们的(盈利模式)结构。”董方表示，“基于分散风险的考虑，深业将加大在深圳以外的二线城市，甚至部分好的三线城市的投入，改善我们过于聚焦深圳带来的影响。”