官媒刊文质疑楼市调控为迷魂阵：房价真降了吗？

　　购房者能感受到降价的才是真降

　　专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。

　　虽然目前房价走势处于僵持状态，但仍有几个方面值得注意，一是“结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆”，韩世同说。二是相对于各地政府已出台的“限价目标”，房企一季度销售均价涨幅超标意味着之后的三个季度其销售均价回落幅度必须加大，才能做到全年达标。三是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金。

　　陆续公布的2010年年报已经暴露了上市房企现金流不足的问题。Wind统计数据显示，截至11日，84家已公布2010年年报的上市房企2010年末的经营性现金流量净额由正转负，为－705．9亿元，同比大减1150亿元。

　　在现金流量大幅下降的情况下，上市房企的存货却大涨。Wind统计数据显示，81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42．3％。

　　黎文江说，“2010年房企流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状态。”

　　“国内贷款”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”，各占1／4左右。然而，在多次上调存款准备金率和加息的背景下，“国内贷款”这条腿顿时被砍短，房企资金压力不断上升。因此，如何填补“国内贷款”下滑带来的窟窿，是房企要共同面对的问题，而存货变现无疑将是最容易，也最现实的方法。

　　黎文江说，“下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时，购房者或将真正感受到房价下降。