房企巨头和金融资本争相布局 深圳住房租赁市场步入快车道

　　2017年被业界称为“住房租赁元年”，前所未有的政策支持力度带动深圳租赁市场进入快车道。去年7月21日，中央九部委联合发文并选取深圳、广州等12个城市开展住房租赁市场试点，深圳等地随即陆续推出多宗只租不售的租赁住宅用地。10月中旬，深圳出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》等政策文件，同时研究立法建设、搭建住房租赁平台、培育龙头租赁企业、明确金融支持政策等工作也快速推进，城中村改造成为重要的租赁用房来源。

　　专家指出，在“租购并举”政策推动下，深圳、北京等重点城市从购到租的转变将大大加快，租赁人口占比有望从目前35%左右提升到50%左右，与租赁市场相关的城市更新、住房改造、增量建设、经纪服务、资产管理、金融服务等生态体系将快速形成。2018年，深圳住房租赁市场将在加速孕育和发展中成就不平凡的一年。

　　■巨头和社会各方力量大举入市

　　面对长租公寓市场的巨大蓝海，深业、万科、佳兆业、保利等一批房地产巨头，纷纷以不同形式涉足，竞相成立长租公寓品牌，如链家自如、世联红璞、魔方公寓、万科泊寓、新派公寓、YOU+公寓、招商壹栈……据统计，目前排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓领域，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多家，管理房间数量超过200万间，行业排名前十的企业管理的房屋间数均已过万。

　　深圳住房用地紧缺，长租公寓有利于盘活包括城中村在内的存量房。2017年，在政府主导和推动下，形形色色改造后的长租公寓旧貌换新颜：佳兆业集团在蛇口举办2017佳兆业创享空间品牌发布会，深业集团承租改造运营的首个“青年房卡计划”落地的长租公寓项目——水围柠盟人才公寓面市，由万科旗下全资子公司——深圳市万村发展有限公司主办的“新围仔村城中村改造展览”正式揭幕。

　　此外，多个行业巨头利用其互联网、金融等特色优势成为租赁市场的新兴力量，发展势如破竹。

　　11月3日，建设银行深圳分行与招商等11家房地产公司，以及比亚迪等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品按居贷。

　　支付宝租房平台首批入驻房源已超过100万套，覆盖上海、北京、深圳等8座城市。括魔方、泊寓等知名品牌戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端告诉记者，在居住矛盾突出、传统租房市场痛点多、房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代的背景下，长租公寓市场正在经历参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的阶段。

　　■金融创新推动租赁市场快速发展

　　融资是进入住房租赁市场绕不开的课题，被业界公认的有效途径REITs还未得到全面推行，不过与之相关的尝试从未间断。2017年，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”先后发行，标志着长租公寓在资产证券化道路上迈出了巨大一步。“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”、“保利地产自持租赁住房类REITs”也陆续获批，使权益型公寓类和自持租赁住房类在较短时间内均实现破冰。

　　快速推进的长租公寓金融创新，既昭示政府对此的鼓励和支持，也为国内住房租赁市场开展资产证券化起到了重要的示范作用。此外，长租公寓备受市场关注，除了市场化因素及内外部环境影响外，大量资金的流入亦是其快速升温的重要推手。此前，顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿元，开启了公寓创业的“吸金时代”。随即，互联网+ 二房东魔方公寓融资2亿美元，成为长租品牌公寓的爆炸性新闻。特别是2017年国家大力提倡“租购并举”、深圳鼓励发展住房租赁市场以来，各类大手笔的股权融资对租赁市场的快速发展起到了积极的推动作用。

　　业内人士分析，长租公寓可以很好地与金融产品相结合，注重运营、服务，有助于实现轻资产化，十分契合房企的转型需求，因此吸引大量企业投身其中。目前，深圳已出现以龙头房企、大型国有房企为主力，社会各方力量竞相参与的住房租赁供给端，通过对各类房源的建设、改造、翻新和升级，大量提供稳定、长远、高性价比的租赁房源。

　　不过对社会资本开展的长租公寓金融创新，张晓端也表达了自己的担忧：“包括租赁住房Reits在内的金融创新虽将大大助力租赁市场，但相应的防范资本盲目追捧可能引发的金融风险也应得到重视。”

　　■多元化市场可满足不同群体需求

　　种种迹象显示，租赁将成为一种生活方式。传统以私人出租为主的租赁市场，大多面临着缺乏中介服务或服务不规范、租期不稳定、品质无保证、监管漏洞多等各种问题。未来，在住房租赁市场，规模化、规范化、品牌化经营将成为常态。

　　2017年12月，位于深圳农科中心核心地段、炙手可热的深业中城也宣布不再卖房，而是转为长租公寓，发挥其国有企业的示范作用，承担其社会责任。专家表示，未来类似地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年到以家庭为单位;从中低收入家庭到高消费人群;甚至是持续终身，市场上都将有不同的租房品类。

　　以深业集团为例，其打造的全生命周期长租公寓新模式中，针对创业者、白领、精英及老人等不同人群推出了不同的租赁公寓项目。记者看到福田水围柠盟人才公寓和龙岗东城中心青年公寓，强调年轻、共享，多以小户型为主，价格在65元-75元/平方米不等。因为有政府扶持，在其整体长租公寓模式中属于保本项目(不以盈利为目的)。而针对精英、品位、居家的深业中城、深业世纪山谷项目，则以周边市场价格为基准，打造成完全的商品式租赁公寓，租金+持有物业升值则是其主要的盈利模式。业内人士分析，未来将有更多的专业服务者从不同的切入点参与到住房租赁市场建设中来，提供科学的住房租赁解决方案，构建良性循环可持续发展的市场格局。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时也表示，入住长租公寓能够普遍提升居住环境，但传统租赁价格偏高，而租赁成本又在不断上升，因此并不是所有工薪阶层都会选择。不过，随着长租公寓数量的增加、种类的日趋丰富，各个收入阶层、各种不同人群都能租赁到适合自己的长租房，上述困境有望打破。

　　市场人士普遍认为，深圳长租公寓市场当前仍处前期投入期，2018年则有望在政府、企业和社会各方的推动与参与下，走向更加合理、健康、宽广的发展道路。