二三线城市限购触动楼市神经 房产企业提前抢跑

    国务院7月12日要求房价上涨过快的二三线城市进一步实施限购等政策。虽然“二三线城市”的界定至今仍然模糊，但可以肯定的是——未限购城市的房价泡沫已引起监管层的高度担忧。

    在限购疑云笼罩下，连日来，开发商抓紧跑量，而业内关于限购升级的热议声也始终没有平息过。

    现象：未限购加剧泡沫聚集

    7年前，陈安宁所在的房地产开发公司，从南京转战宿迁泗阳。身为公司掌门人，陈安宁亲见了这些年泗阳县城房地产发展的速度。“新行政中心周边房地产项目众多，同区域地价已经达到了200万元/亩。周边项目住宅价格都已是3000元出头了。”

    像泗阳这样的县城，外来购买力有限，支撑市场的主要为当地需求。“县城人口10多万，按一户3.5人算，不过4—5万户，但是当地楼市1年的供应量却高达100万平方米，按户均100平方米计算，就有1万套。尽管供大于求，但当地楼市的消化能力并不弱，拥有两三套房子的家庭不少。”

    同为宿迁县城的泗洪，房地产开发之热更是引人注目。据陈安宁了解，泗洪当地对房地产商放高利贷的现象很普遍。2008年调控紧的时候，开发商贷款难，就借高利贷，年息高达60%—70%，就算和放贷者关系好一些的，年息也要30%—40%。现在又是一轮从严调控，开发商借高利贷开发的现象有增无减。伴随当地房地产快速发展而兴起的高利贷行业，“养”出了不少开宝马的富豪。但陈安宁却觉得这是一个可怕的链条，一旦有人倒下去，整个市场可能就毁于一旦了。

    省社会科学院经济研究所助理研究员王树华说，从近几月房价数据看，房价同比涨幅超过两位数的大部分是二三线城市。“由于投资渠道匮乏，以及通胀预期的存在，一直有人把购房当作一种财产保值增值的有效手段。一线城市和部分二线城市限购后，炒房资金必定会‘挤’入二三四线不限购城市，从而助推当地房价上涨。相反，已限购城市房价却得到缓冲。我省已实行限购的南京、苏州、无锡，房价同比上涨幅度已经减缓。今年1—6月南京房价同比上涨1.94%、苏州上涨2.37%、无锡上涨4.16%。徐州由于5月才开始限购，房价同比涨幅相对偏高，为8.43%。”

    热议：是“敲山震虎”还是“山雨欲来”

    据称，住建部正抓紧遴选二三线城市的限购名单。省住建厅相关人士近日向记者表示，目前还未接到住建部有关新一轮限购的进一步通知，“名单”一事尚不明确。

    有分析人士认为，限购扩容，更多是“敲山震虎”，对市场的心理影响大于实际冲击。南京房地产开发建促会秘书长张辉表示，限购应不可能一下子全面铺开，形成“上山下乡”的全民限购阶段。

    资金如水，逐利而行。业内存有担心：一旦限购令由一线重点城市扩大覆盖到二三线城市，接下去购房资金很可能又会继续向所有未限购地区蔓延。对此，地方政府面临极大考验。南京工业大学房地产系副主任吴翔华分析说，当前地方负债是个大问题。地方政府主要靠土地出让金还债，一旦限购从严，对地方土地财政和相关行业发展影响巨大。在确保地方经济平稳运行的压力下，限购扩容是否会得到地方政府的积极顺应，也还有待观察。

    王树华认为，投资、投机性资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三四线城市后，将会导致更大的经济与社会风险，因此，限购有必要进行扩容。老百姓的购房承受能力不应因为房价过快上涨而弱化。

    异动：开发商变“限购令”为“促销令”

    尽管新一轮限购城市的名单尚未出炉，一些开发商已借“限购令”变“促销令”，欲快速出货、快速销售，而抓紧在非限购城市置业者也有所增加。

    7月24日，安徽滁州高温34℃，当地碧桂园欧洲城却紧急加推1500套房源，当天推出的高层住宅销售优惠均价仅3839元/平方米，联排和双排别墅的均价也分别仅有6050元/平方米和8200元/平方米。因低总价、不限购，现场吸引了约2000名意向客户，其中的大部分来自南京。

    此前一天，位于句容的仙林悦城推出了500余套房源，楼盘打出“首付9万元”的广告，当天开盘4小时就售出350套房源，销售率达七成。

    开发商提前“抢跑”的现象在南通等城市也开始出现。7月21日，南通一别墅楼盘率先降价2000元，销售单价从一周前的15800元下调至13800元；7月23日，当地新区核心地段的一家楼盘推出12套特价房，并给出多重优惠，仅一个多小时，现场签约房源已经达到了40多套。

    陈安宁现已转战至句容宝华从事别墅开发，他说，“一次性付款金额太高，贷款的话，要么批不下来，要么等贷周期长。仅仅限贷这一条，就已经让开发商的日子不好过了。”

    资金，是房地产开发的“血脉”。数据显示，1—6月，全省新增房地产贷款772.14亿元，同比少增651.11亿元，其中，个人购房贷款和地产开发贷款分别少增585.47亿元和185.95亿元。

    即便在未限购城市，上半年房贷放款也大幅减少。如扬州，上半年房地产贷款同比骤降38.7%。

    有南京开发商告诉记者，现在已无法办理房地产信托，土地抵押贷款也很难做了。“现在去银行贷款，差不多都会说‘没有额度’，实在要贷，只能给半年的存兑汇票，还要自己贴息。”

    在资金捉襟见肘的状况下，如果再要应对“限购”之困，开发商只能在价格策略上动脑筋，二三四线城市房价可能因此“匍匐前进”甚至“跳水”。