“大限”下商业地产表现抢眼 高档住宅依然坚挺

    在住宅市场“大限”下，商业地产表现稳定，成为投资者和开发商的避风港；高档住宅价格坚挺，租赁需求旺盛，租金上涨。据世邦魏理仕最新研究报告透露，上半年，深圳写字楼租金上涨，零售物业空置率也持续下降；住宅方面，全国大部分一线城市的高端住宅项目仍有较小的升幅，高档住宅租赁需求持续上升，租金不断提高，预计深圳高端住宅一手房销售价格下半年或出现调整迹象。

    写字楼租金涨 零售物业空置率降

    数据显示，2011年上半年，深圳优质写字楼市场保持较好的涨势，平均租金环比上升11.5%至每月每平方米145元。零售物业方面，由于上半年深圳各大型购物中心启动新一轮的租户调整，通过优化租户结构提升定位，促进全市购物中心的首层平均租金环比上升8.0%至每天每平方米27.4元。由于缺少新增供应，整体市场空置率回落1.2个百分点至7.7%

    世邦魏理仕分析，写字楼租金的上涨一部分来源于新入市的高品质物业的拉动；另一方面，写字楼物业的需求强劲，租赁市场持续活跃，增强业主提高租金叫价的信心。

    “虽然新入市的项目获得理想的预租率，但较大的体量仍需要一段时间消化空置面积，上半年市场整体空置率升高0.6个百分点至9.1%。预计下半年将有超过30万平方米的甲级写字楼新增供应，预料空置率将继续走高。随着新供应入市，在未来12个月，将有更多更优质的写字楼物业供租户选择，以满足高端写字楼市场的租赁需求；高端写字楼市场的竞争更加激烈，将会在更为先进的大厦配置和国际化的物业管理服务方面引导新的趋势，促进整体市场得到优化发展。”世邦魏理仕深圳及东莞办公楼服务部郭志明董事分析。

    对于未来零售物业，世邦魏理仕表示，根据市场目前建设进度，预计明年深圳将有超过50万平方米新增优质零售物业入市。如福田中心区一度搁置的购物中心项目——深国商“皇庭•IA Mall”项目，和位于后海片区的宝能太古城商业项目“All City”已启动预租。

    世邦魏理仕表示，深圳未来商业地产发展前景更为广阔。“一方面，住宅遭遇严厉调控，为房企在商业地产领域提供发展空间，对开发商进军商业地产起加速作用，如万科和中航地产分别于上半年推出商业地产项目—位于龙岗中心城的万科广场和位于华强北的中航九方购物中心。另一方面，深圳地铁全线开通，带来更丰富的人流，极大的助力与地铁连通的购物中心项目的经营，有多家百货公司相继宣布将在宝安区和龙岗区开设新店，优质的大型购物中心项目将于明年开业，原特区外的商业环境将有望改善。”世邦魏理仕董事华南区商业服务部林丹表示。

    高档住宅小幅上涨 租赁需求旺

    大限下，住宅市场一片低迷，但高档住宅房价依然坚强。世邦魏理仕监测数据显示，2011年上半年高端住宅市场在严厉的市场调控下成交低迷，各项调控政策对房地产行业的降温效果显著，但并未出现房价松动的局面。在新项目入市的拉动下，全国大部分一线城市的高端住宅项目录得较小的升幅，更加凸显高档住宅的价值。

    价格方面坚挺，租赁需求同样旺盛。上半年全国各主要城市的高档住宅租赁需求持续上升，租金不断提高。深圳地铁全线开通，交通得到较好改善，出行便利促进住宅租赁活跃，数据显示，高档公寓的租金轻微上涨1.1%，至每月每平方米73.3元。“深圳长期保持较快的经济增长，吸引越来越多外资企业在深圳成立新分支机构，派驻外籍人士进入深圳，服务式公寓的需求明显增长，全市服务式公寓的空置率继续走低。”世邦魏理仕表示。

    “货币政策收紧及限购措施双重效应下，高档公寓购置需求被抑制，开发商亦减慢推盘速度，成交量较去年明显下滑。2011年第二季度，深圳政府在本季度对新批准预售项目实施片区限价政策，在强烈的行政干预下，深圳高端住宅一手房销售价格或出现调整迹象。”世邦魏理仕预测。