十年金戈铁马 东莞楼市曾被哪些房企主宰浮沉？

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。岁月如刀,浮生若梦，十年，东莞有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：东莞楼市十年》系列文章，呈现东莞楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　2008到2018，东莞房地产行业加速发展的十年。从缓慢发展到中途加速再到理性刹车，十年来东莞楼市跌宕起伏，各大房企也于风浪中沉沉浮浮。十年寒暑交替，有的房企站稳了阵脚越做越强，也有的早早落幕退出了舞台。

　　群雄逐鹿，几家欢喜几家愁。这十年间，东莞房企都经历了什么?回首看十年东莞房企成交排行榜，我们或许能找到答案。

　　2008年：本土房企独领风骚

　　2008金融风暴来袭，全国楼市陷入寒冬，东莞楼市也很难独善其身，虽然国家多次出手调控“救市”，但在不景气的经济环境下，观望情绪依旧蔓延，东莞楼市几乎陷入停滞状态，房企的日子自然也不好过。

　　同年3月，万科、光大两家龙头企业率先在全市掀起“七折降价”，其他楼盘纷纷跟进，东莞楼市的第一波“降价潮”上演。在降价、品牌等因素作用下，光大、万科抢占先机，当年销售总额远远领先于其它房企，均与排行第三的新世纪拉开10亿以上差距，两家的年度销售总额占全市份额的24.6%。

　　2008年，东莞楼市还是本土房企独领风骚，销售金额前10房企中，仅万科、中信、正中3家深系房企，分别位列第二、第五、第八名。此外，上榜的还有吸金27.5亿稳居榜首的本土房企龙头光大，新世纪、丰泰、中惠熙元、世纪城、塘盛、宏远等。

　　其实不止是前10房企，在当年前20房企中，本土房企也是占大多数。当年，东莞楼市受金融影响持续低迷，入莞的外来房企也不多，在销售业绩上跑赢的，有土地、人脉资源优势，且在售楼盘集中于城区、临深等热点区域的本土房企。

　　2009年：外地房企集中入莞

　　经过2008年的“冷藏”，经过一系列宽松货币政策和积极的财政措施的刺激，2009年春节过后“楼市小阳春”出现，全国各大中城市房地产市场迅速回暖，东莞楼市也开始升温。同时，经过一年的修整，东莞房企资金回笼，开始着手拿地布局。

　　据瑞峰置业的数据统计，外来房企在2009年的土拍中，以全年9宗商住用地，成交总金额22.16亿元的佳绩，成为当年东莞土地市场的大赢家，这也是外来房企第一次集中进驻东莞，包括碧桂园、深城投、龙光等。

　　在新房销售市场方面，东莞本土房企依然是大赢家，前10房企中外来房企依然只有3席，分别为万科、中信、佳兆业，合计占市场总份额的15.1%。与2008年相比，2009年东莞各大房企销售业绩都全线上涨，榜单排名略有变动，正中、塘盛、中惠熙元落榜，联华、佳兆业、中惠上线。

　　值得注意的是，2009年，也是东莞本土房企正式将“销冠”让位的一年。万科凭万科虹溪诺雅、万科橖樾2盘力压光大夺得销冠，全年吸金32.6亿，不过与光大差距并不大，约2.9亿。

　　也是这一年起，东莞本土房企阵营略有转变，有的于竞争中日渐式微，慢慢退出房地产市场;有的依附大品牌，合作共赢，如2008年上榜的塘盛，就在2009年正式与万科、碧桂园达成战略联盟，合作运行的土地面积达150万平方米。

　　2010年：外地房企逆袭

　　2010年政策调控年，国家密集出台政策遏制炒房，东莞楼市却因深圳限购意外受益，在深圳客刺激下一路飘红。

　　2010年房企排名之争，万科、光大的江湖地位依然如故。万科2010年再续辉煌，以48.74亿元蝉联东莞榜首，光大紧随其后，也交出了40亿答卷，中信也凭豪宅项目中信御园的助力，以35.92亿多得季军。这一年，房企间的业绩差距明显分化，排行前三的房企累计吸金124.76亿，占了31.66%市场份额。

　　也是在这一年，年度销售业绩前10房企榜单中，外来房企第一次逆袭成功。2009年排行榜中，本土开发商仍占7席，到了2010年，则只剩下光大、中惠、新世纪3家房企，“四大家族”中的宏远已在榜单之外，益田、佳兆业、金地、骏豪、碧桂园成功上位，2010年房企排行榜来了一次“大洗牌”。

　　不仅商品房市场红红火火，连土地交易市场也是供需两旺。数据显示，2010年开发商拿地的市场比较相对集中，排名1-5名的开发商合计占据35.62%的市场份额，不过远低于2009年的51.09%，这主要是由于今年商住用地供应规模加大，并且分散零星所致，但是并不妨碍外来开发商的抢眼表现，前十名当中就有3家来自深圳、广州、佛山。

　　2011年：房企寡头现象初显

　　时间来到2011年，全国房地产市场并不平静，限购政策、新国五条、一房一价等调控政策，令楼市压力山大。但是东莞得利于深圳限购后购买力外溢和房地产政策支持刚需的影响，楼市依然相对乐观，房价稳中带涨。

　　2011年，万科继续领跑东莞市场，以66亿的绝对优势继续蝉联东莞销冠，八盘齐开抢客，全年市场份额高达13.3%，较2010年提高1.3个百分点，连续两年市场份额提升。从前与万科“叮当码头”的光大，在2011年则相对低调，新入市的项目仅有景湖荣郡，因此只排名第四。中信、新世纪分别位列亚军、季军，二者每年成绩都相对稳定，自2008年来一直位列前五名。

　　从榜单中对比发现，碧桂园的跃升幅度也是很大的，从2010年排名第十到2011年的排名第六。当年大朗碧桂园以“毛坯房4200元/平方米起，非毛坯均价仅5800元/平方米”的旗号开盘，在当时市场的观望气氛有增无减的大背景下，一下子成交了1549套，自此被贴上了“价格屠夫”的标签。

　　总体来说，2011年东莞房企排行略有变化，整体业绩呈上升趋势。同时，从数据上看，2011年前十名开发商的销售收入占当年全市500亿元的销售总额的43 .46%，优势资源也自然集中它们手中，寡头现象初显。

　　2012年：本地房企面临边缘化

　　2012年，楼市政策环境相对宽松，东莞楼市自5月回暖以来，连续7个月打破同期最高纪录，热闹收官。各大房企频频推货，各种促销以及宣传力度比往年有所加大，明星营销不惜成本，“中国好声音”、香港影视红星等频频出现在东莞各大楼盘，房企间竞争加剧。

　　2012年，东莞前10房企的业绩都有了大幅提升，成交金额均在10亿以上，最为亮眼的当属万科，以75.49亿元的金额连续四年蝉联销冠，万科的势头一年比一年强劲，与第二名的中信地产拉开了43.56亿元的悬殊差距。万达、和记黄埔分别以24.33亿和22.61亿首次上榜。

　　值得一提的是，2012年，前10房企中，本土房企依然只有3个上榜，分别为光大、丰泰、富盈，并且市场份额严重下滑仅存8.92%，而排行榜上外来房企市场份额达34.4%。

　　在2008年之前，前十中东莞本土房企可占80%-100%份额，随着越来越多的一线开发商强势入莞，东莞本土开发商面临“边缘化”的风险。东莞城市价值越来越被得到认可，随着越来越多的外来房企进驻，品牌开发商在东莞的市场份额也继续扩大。

　　2013年：万科成最大“地主”

　　2013年是政策环境较为稳定的一年，虽然这一年东莞发布了“史上最严”公积金贷款政策，但在稳定的政策环境和楼市畅销的双重利好支撑下，地产大鳄齐聚东莞攻城掠地，开发商拿地推货热情高涨，房地产市场供应创历年新高，本土房企与外来房企的竞争日趋白热化。

　　据房掌柜了解，2013年外来房企在莞拿地约132万㎡，约占总成交量的45%，与本土房企平分秋色;其中万科拿地表现突出，成为2013年最大“地主”， 拿下莞城、寮步和虎门的6宗地块，收地47.12万㎡。碧桂园也加快进驻步伐，先后拿下常平、黄江和东坑地块等。而本土房企也积极拿地，光大、宏远、嘉宏、鼎峰等本地房企皆有地块收入。

　　房企销售排行方面，碧桂园多盘发力，吸金67.95亿同比猛涨433%摘下亚军，奠定了“万碧之争”的基础。不过，万科依然遥遥领先，以83.69亿独占10.65%市场份额。虽然，光大、新世纪、富盈、丰泰四大本土房企当年成交也不逊色，但在市场竞争方面已明显弱于外来房企。

　　2014年 ：强者恒强定律

　　2014年，是政策变革、曲折的一年。在扫黄的阴影下，东莞经济环境比2008年金融危机还要冷淡，大量流失外来人才、居民收入降低、购买力滞缓是楼市冷淡的直接原因。上半年，信贷持续紧缩、房贷折扣等政策全面取消，东莞楼市观望气氛浓厚，房地产市场整体弱势运行，成交陷入谷底，土地成交额也创2010年以来最低。

　　在此环境下，房企竞争明显加剧，本土房企面临更严峻挑战。东莞房企销售排行榜有所变化，上榜房企基本稳定，品牌房企抗压能力凸显，强者恒强定律在排行榜上依然很直观体现。

　　受大环境影响，外来房企推货热情高于本地房企，前10房企中，本土房企依然占少数;除了光大、富盈、新世纪外，鼎峰也首次跻身“十强”，奠定了高端物业品牌形象。外来房企中，最出色的依然是万科，连续6年蝉联房产市场冠军，全年吸金89.6亿，与居于第二的碧桂园拉开1倍差距不止。

　　2015年：首个百亿房企诞生

　　2015年是东莞楼市蓬勃发展的一年。货币政策宽松、央行“双降”后房贷成本创十年新低，新政，全面二孩政策正式开放等，多种政策利好叠加，营造了史上最宽松的购房氛围，也刺激了一大波“深圳客”涌入东莞轻松实现“买房梦”。

　　2015年于东莞房企而言，是一个狂欢年，“深圳客”所到之处，楼盘销售所向披靡。在此行情下，有土地、有房源的房企等于成功了一半，不管是外来还是本土一线品牌房企，都赚得“盆满钵满”，大多超额完成年度业绩任务。

　　2015年，万科首破百亿大关，以超亚军46%的极大拉差力压群雄，除了前三甲(万科、碧桂园、光大)排位不变外，前10房企中后7名全部易主，金地、置荟星城成功上位，金额同比2014年均翻了好几倍，强势晋级。

　　除了商品房销售市场竞争激烈外，土地市场的竞争也进入白热化，资金更为充足的外来一线房企再次夺得土拍主导权，高价地频频诞生。“万碧之争”也从销售市场转移到土地市场，碧桂园豪掷50多亿“杀出重围”，成了东莞名副其实的“地主”，紧随其后的是万科，虽然土地数量不及碧桂园，但是均为优质地块。

　　2016年：房企业绩持续上涨

　　2016年是东莞楼市冰火两重天的一年。上半年延续宽松政策环境，“深圳客”大幅涌入，肆意投机入市，东莞楼市异常火热，房价快速飞涨。下半年“限价限贷令”出炉，为火热的楼市画下句号，购房者处于观望、投资退潮，楼市迅速降温。

　　不过，受前10月热销行情影响，2016年东莞楼市整体成交依然十分可观，住宅成交量同比下滑一成约为902万㎡，仍处历史高位。2016年东莞房价涨幅创历史最大。2015年之前，东莞房价上涨缓慢，基本在10%以内，2016年房价从2015年的9797元直上13761元，涨幅达40%。

　　房企排名方面，万科、碧桂园和光大稳坐前三把交椅，万科157亿元夺得东莞2016年房企销冠，碧桂园136亿元紧随，进一步缩小与万科的差距，光大地产77亿排行第三，鼎峰也继2014年首次入围后，第二次入围前10房企。前10房企中，除了金地“含金量”同比下滑13%外，其余房企均不同程度上涨。

　　从市场份额看，品牌房企寡头现象依然明显，前10房企市场占有率较稳定，2016年市场份额44%，较2015年增加1个百分点。万科和碧桂园市场比重在上升，各上升1和2个百分点。两大房企全市比重由2015年的17%上升至2016年的20%。

　　2017年至今 ：异常网签下房企排名“有水分”

　　2017年以来，东莞楼市政策全面收紧，开始进入“限购+限贷+限外+限价+限售”五限时代，“深圳客”止步于东莞楼市，东莞楼市从卖方市场转为买方市场，在本土需求支撑下，东莞房企逆势寻求出路。

　　就整体楼市而言，2017年的东莞楼市供需双降，据房管局数据显示，2017年东莞住宅成交566.22万㎡，同比下滑37%，但房价依然坚挺，全年成交均价16527元/㎡，同比上涨20%。

　　不过，东莞业内都清楚，这一数据并不能反映真实楼市。2017年楼市竞争加剧，为了抢夺客户资源，不少房企对那些有资金但社保资格不达标的客户，都采取了“延时签约”措施，加上“限签”等原因，2017年的网签数据存在严重的滞后性。

　　因此，这一年东莞各大房地产研究机构，都没有公布东莞房企年度业绩排行榜，各大房企也都在自己心中记账，曾有业内透露，若统计真实成交数据，2017年东莞前10房企排行榜将有大变动。

　　不过，可以肯定的是，万科、碧桂园的“江湖地位”无人能及，尤其是碧桂园。在2017年12月中旬时，合富研究院曾对12月17日以前东莞各大房企网签情况作了统计，当时数据显示，碧桂园以275.9亿成功超越了万科，市场份额也提升到了23%，万碧市场份额合计占了39%。

　　“本地虎”不敌“过江龙”

　　纵看近10年东莞楼市，不难看出，在外来房企冲击下，本土房企的市场份额正日渐萎缩。尤其是近三年，泰禾、阳光城、融创、时代、招商、新城控股、星河、奥园、世茂等近20家大型品牌房企正式进入东莞市场，另外还不乏富基、铭兴、五洲等中小房企进入东莞市场虎口夺食，本土中小房企生存空间被进一步挤压。

　　“本地虎”不敌“过江龙”，本土房企大势已去已成事实。楼市风云变幻，如今的东莞楼市格局已改。楼市发展的黄金时代早已过去，面对更严峻的大环境，如何让企业走得更远，这是一个暂时没有标准答案的命题，需要企业各自去摸索。