深圳土地市场十年大事记：宅地数量逐年递减 高价地“情归何处”？

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　这是最好的时代，也是最坏的时代。

　　光阴荏苒，时间匆匆，不知不觉深圳房地产发展已经走过来刀剑如梦的十年，在这悠悠岁月长河之中，又有多少事是值得被铭记的，又有多少事是应该被遗忘的。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：深圳楼市十年》系列文章，呈现深圳楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　1987年12月1日，建国以来第一次土地拍卖在深圳举行。深圳罗湖的一块土地，以525万元的总价拍出，后被建成东晓花园。这一次土地拍卖，也创下了多项历史。由此，土地拍卖才开始进入到国人的视野。

　　回顾近十年深圳楼市的发展历史，土地市场的跌宕起伏总是绕不开的话题。“高价地，双限双竞，宅地稀缺……”已然成为最受关注的几个字眼。

　　2008年：商业性办公用地受追捧 宅地成交量大幅回升

　　2008年，深圳通过公开方式供应与成交的土地分别为370.78万平方米和279.98万平方米，同比分别增加 208%、203%。其中：工业用地供应201.69万平方米，占总供应量的54%，同时成交155.72万平方米，占总成交量的56%。

　　值得一提的是，2008年深圳住宅用地全年共成交25宗，上半年成交18宗，下半年成交7宗;成交总用地面积92.35万平方米，同比2007年上升113%，总建筑面积358.98万平方米，同比2007年上升152%。全年平均楼面地价3192元/平方米，同比降11.5%。

　　但是，2008年深圳出让的25宗商品房用地中，仅2宗土地以略高于底价成交，其余23宗土地均以底价成交，以底价成交的土地占总出让土地的92%，而2007年以底价成交的土地仅占总出让土地的46%;2008年出让的25宗土地中，仅7宗土地为房地产开发企业所拿，其余18宗被保险、能源、证券等企事业单位所拿，占总出让土地的72%，房企所拿土地仅占28%，而 2007年房企所拿土地占总出让土地的77%。

　　2009年：土地供应量少 出让金呈现负增长

　　2009年全国住宅用地成交面积同比增83%、成交价格涨36%、政府土地出让总收入增100%，但是在2009年城市土地出让金收入排名表中，深圳以136亿元排在第20名，同比2008年的增幅却是-3%，是土地出让金收入前二十名中首个呈现负增长的城市。

　　值得一提的是，2009年深圳土地市场计划供应住宅用地110万平方米，但实际供应量仅73万平方米，住宅用地供不应求使得拍卖市场竞争激烈，开发商逢地必争，每块地都以高出底价不少的价格成交。数据显示，当年深圳住宅用地平均溢价水平超过60%。

　　2010年：成功出让首宗限价地

　　2010年10月29日，深圳历史上首宗双限房(限面积、限价格)地块成功卖出，主打商业地产+高端住宅的民企卓越集团意外出现，以7380元/平方米的最低报价，击败了万科、金地两家巨头，将该宗地收入囊中。

　　据房掌柜了解，该宗地编号为A116-0335，原定于2010年10月20日公开挂牌出让，但后来因出让条件调整延迟一周出让，增加了“该商品房须按规定完成竣工验收后现房销售”，以及做了一些文件名称修改。按照之前口径，这不仅是深圳历史上第一宗既限地价又限房价的双限房，也是深圳历史上首个只允许一次性竞价的挂牌出让地块。

　　2011年：住宅用地成交零溢价 城市更新成拿地新途径

　　2011年，对房地产市场来说无疑是调控的一年，"国八条"、"一房一价"、限购、限贷等各类政策的频出，调控作用明显，全国多个城市的楼市都经历了"艰难的一年"。在此背景之下，深圳市土地市场也相对冷清。

　　数据显示，2011年深圳住宅用地成交楼面价位3618元/平方米，溢价率方面，由于2011年整体市场环境不景气，开发企业对购买土地持谨慎态度，2011年深圳成交的11宗住宅用地全部是底价成交，全年溢价率为0%。

　　2011年，深圳土地市场除去8宗安居型商品房用地供应的住宅用地实际上仅仅3宗，通过招拍挂的方式在深圳市取得好的地块和项目已经是难上加难，而通过参与城市更新和旧改成为在深圳获得项目的有效途径，截止到2011年底，华润置地、海航置业、中航地产、中信地产、中粮集团和远洋地产等大型央企纷纷抢滩深圳城市更新项目，获取了较大的土地储备。此外，万科、保利、招商、华侨城、金地、深业、佳兆业、卓越、星河等在深圳市场较为活跃的开发商也都踊跃加入到深圳旧改项目中来，未来几年城市更新或将成为获取深圳项目的主要途径。

　　2012年：成立全国第一家土地整备局 中海刷新深圳年度高价地纪录

　　2012年10月29日，深圳市土地整备局正式挂牌成立，这也是全国第一家土地整备局，这对于深圳转变发展模式、提升城市发展质量具有重大意义。

　　除此之外，2012年的深圳土地市场也十分引人注目。11月28日，中海地产以93.71的投标总分(投标价20亿)夺魁尖岗山地块，楼面地价10982.97元/平方米，若合计代建两馆费用、20年运营费用，地块可售楼面地价则高达15294元/平方米。

　　作为深圳近年来少见的低密度豪宅用地，同时也是深圳近年少有的重量级的土地公开招标，尖岗山地块一开始便受到各方关注。当时有业内人士就感叹：“宝安尖岗山一直以来是招华致力打造的豪宅区域，本次中海强势进入尖岗山，无疑推升了区域的豪宅风。”

　　2013年：全年仅出让三块居住用地 中海夺龙华高价地

　　2013年，深圳卖地收入共计479.5234亿元，其中居住用地收入61.9亿元，总部基地及商业用地收入361.11亿元，工业用地收入56.5134亿元。其中，前海5块地的收入达到了273.32亿元，占据了深圳全年卖地收入的56%。

　　2013年10月，中海地产以38.2亿元竞得龙华民治一居住用地，剔除安居商品房9.8万平的面积，实际楼面地价高达23250元/平，而当时周边住宅售价不到2.5万/平。2014年11月，中海锦城开盘均价3.25万/平，龙华正式进入"3万"时代。2015年5月二期开盘均价4万，龙华又进入了"4万"时代。

此外，2013年也是前海土地出让元年。经过三年时间的准备，前海在2013年6月25日“全国土地日”面向市场推出了3宗产业用地。7月26日，位于前海深港现代服务业合作区桂湾片区的两块商业用地被卓越集团以合计123.7亿纳入囊中。此次竞标，卓越击败了万科、佳兆业、金地、金融街、华润置地、香港新世界地产、绿地、香江控股等强手：T201-0075宗地卓越以约52亿总价，19304元/平米的楼面价拿下，T201-0077宗地卓越以72亿总价，19758元/平米楼面价拿下。根据房掌柜计算，这两块地的平均投资成本都是37762元/平起。

据悉这两宗地目前已建成卓越前海壹号和前海卓越时代广场，均价分别为110000元/平和72000元/平。

　　2014年：宅地数量再次锐减 龙光摘龙华白石龙高价地

　　深圳土地资源紧缺，每逢宅地出让，都会引来众多房企争抢。2014年，深圳仅供应1宗居住用地，最终被龙光地产以46.8亿元的总价收入囊中。该宗地块的土地面积为46646.77平方米，同比2013年减少64.8%;实现土地收入46.8亿，同比减少24.4%。

　　2015年10月，龙光玖龙玺一期开盘均价5.5万/平方;两个月后二期开盘，均价达到了6万/平;今年3月，项目三期开盘均价超过了7.2万/平，是目前龙华片区售价最高的新盘。项目目前在售30-60㎡商铺产品，均价约10万/平。预计年底推出建面约83-135平毛坯3-5房住宅新品。

　　自2010年以来，深圳居住用地出让面积逐年减少，但楼面地价却逐年飙升。2014年住宅楼面地价达25094元/平，同比涨87.8%，远超地块周边新房价格。与2010年的住宅楼面价相比，5年间已上涨759%。

　　2015年：土地市场表现先对平静 共出让4宗宅地

　　2015年是深圳楼市的“大年”，但确是深圳土地市场的“小年”。

　　据统计，2015年深圳共成功出让63宗土地，土地出让金额达473.78亿，同比下降14.1%;土地出让面积共计173.93万平方米，同比下降8.7%;土地均价2.72万/平，同比下降7.5%。

　　与深圳楼市状态相反，2015上半场深圳土地市场相对平静，下半年进入土地供应高峰，其中仅12月就供应26宗，占全年土地供应的三成多。2015深圳共出让4宗居住用地，总计土地面积约为13万平，其中近一半为豪宅用地。

　　2015年12月22日，信达地产以总价30.3亿拿下坪山G11337-0101居住用地。扣除保障房和配套用房面积之后，楼面地价高达27200元/平，该地块周边新房均价仅为2万元出头。该项目即为信达泰禾金尊府，定位为高端住宅项目，预计将于近期入市。

　　2016年：全国总价第一出现 “双限双竞”引关注

　　2016年10月4日，深圳出台“深八条”调控政策，在此影响之下，当年的深圳土地市场也有些许变化。数据显示，2016 年深圳全市土地招拍挂市场共成交 57宗地块，总成交面积为224万㎡，同比增涨29%;土地出让金额约为1019亿元，同比增长144%，综合楼面地价12651元/㎡，同比上涨49%，均创下近年新高。

　　新政前深圳楼市行情火热，土地市场也比较火爆，分别诞生了单价地王和总价地王，有最高近5.7万/平的楼面价，也有总价140.6亿刷新了全国总价地王。

　　2016年6月2日，中国电建集团和广州方荣联合体以82.9亿元的高价拿下深圳首块现售试点的龙华上塘商住用地，楼面地价高达56781元/平，而周边房价不过5.5万/平。据深圳中原数据显示，该地块附近新房价格在5.5至6万/平，二手房价格在4.5-6万/平。据房掌柜了解，该项目预计2019年现房入市。

　　2016年6月8日，光明新区成功出让了一宗商住混合用地，龙光以总价140.6亿元竞得地块，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米，为当时最高总价土地。该项目案名为龙光玖龙台，目前已无房源在售，下一批房源预计将于近期入市。

　　2016年8月29日上午，大空港11宗地被招商蛇口、华侨城联合体以总价310亿元拿下，楼面地价约20087元/㎡，此次是深圳有史以来公开出让的最大地块。

　　据资料显示，该项目位于深圳市宝安区沙井街道。11宗地块的土地用途全部为商业用地，出让宗地总面积共计528183.95㎡，规定总建筑面积1543280㎡，包括商业、办公、酒店和商务公寓等分项功能建筑，土地使用年期40年。

　　但是，10月新政后，深圳楼市一夜入冬，调整房价成为市场的主基调。而土地市场相应诞生了双限双竞的出让模式，严控出现高价地。

　　2016年12月14日下午，位于龙华、坪山、大鹏的3宗“双限双竞”宅地正式出让。最终，位于坪山的G11314-0092地块以22.8亿元、配建27400㎡人才房，折合楼面价约2.1万元/㎡被碧桂园收入囊中，该宗地面积为33383.04㎡。而位于龙华的A808-0020号宗地则因手续问题被查封中止出让。值得一提的是被碧桂园收入囊中的坪山宗地将于或于年内入市，案名为碧桂园凤凰国际公馆。

　　2017年：“只租不售”成趋势 纯住宅用地供应为0

　　2017年，深圳共计出让40宗土地，成交金额741亿元，同比下滑27%;土地面积106.7万平方米，同比下降52%。此外，今年深圳土拍也是花样倍出，“只租不售地块”、“限高地块”、“限制准入门槛地块”都出现在了去年深圳土地市场，此外2017年土地市场的一个新的转向是，租赁用地将越来越多地出现。

　　2017年11月10日，深圳首宗70年自持租赁用地由深圳市人才安居集团有限公司以10.1亿元、配建人才住房面积10800平方米竞得。这也成为了今年深圳土地市场的一个重要转折点。深圳市房地产研究中心主任王锋在土拍现场表示，深圳推出“只租不售”地块是在响应中央‘房住不炒’原则，而此次土拍也是深圳未来培育和发展住房租赁市场的一个开端。

　　对于未来深圳土地出让的走向，王锋表示：“到2018年6月深圳每个区(除罗湖福田盐田)外，都要拿出一块地，用作只租不售的试点，这也是深圳在响应中央‘房住不炒’原则，而今年11月龙华只租不售地块的出让也是深圳未来培育和发展住房租赁市场的一个开端。就拍卖方式来看，也是去年深八条之后深圳在土地出让方面的有一个进步，配建的人才房面积也体现了企业对于社会公益的贡献。”

　　此外，王锋还表示，未来深圳城市发展包括居住供应要更多依赖于存量建设。他说：“之前深圳的知名房地产品牌企业开始进驻到部分城中村。比如万科在福田区有玉田村，通过整村整治，住房品质的提升，会面向未来的人才，新就业的大学生进行出租，对于提升本地居民居住品质作用非常大。另外，深圳除了有城中村的巨大的存量市场，我们还有工业园区的配套宿舍，是租赁的重要的渠道。在这方面深圳也提出了重要措施，对于所有工业园区总部基地产业园区，今后将推进300家驻地企业建立专营的租赁公司，对自己或其他园区进行规模化的租赁。”

　　十年，弹指一挥间，深圳土地市场风起云涌，瞬息万变，未来将走向何方?