致敬深圳楼市十年：市场波云诡谲 调控政策以变应万变

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：深圳楼市十年》系列报道，回望过去十年深圳楼市变革历程。

　　这十年间，深圳楼市波云诡谲，与之对应的调控政策也层出不穷，以“限”为核心的调控政策不断升级加码，楼市进入“限时代”，房价终于稳在5.5万/平。

　　2008年

　　美国金融危机波及全球，楼市风雨飘摇

　　2008年5月12日，深圳规划和国土资源委出台文件，深圳正式叫停分期首付。

　　从2008年7月1日开始，深圳市地方税务局调整土地增值税预征率，普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。

“再低，就不可能了。” 2008年5月，佳兆业地产打出了至今都让人无法忘怀的广告牌。

　　市场表现：这一年，出台的楼市政策并不多，但受大环境影响，楼市风雨飘摇。美国金融危机波及全球，深圳房价一路暴跌，跳楼价、吐血价、白菜价随处可见，楼盘大幅降价引发小区业主针对开发商的集体维权潮。

　　2009年

　　四万亿救市刺激，房价破2万大关

　　四万亿救市，降准、降息、降首付、减免税费(如营业税5年改2年)，鼓励居民购房。

　　2009年1月14日，深圳市国土资源、房产管理局出台文件，禁止开发商擅自组织或参加各类评比，必须公开销售并公示价格，必须缴纳物业专项资金。

　　2009年3月3日，广东省政府出台文件，进一步鼓励普通商品住房消费，各地可将住房公积金贷款上限上浮10-20万，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例;营业税免征期“5改2”;个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。

　　2009年6月18日，深圳市规土委出台文件，本市户籍的在职职工均须缴存住房公积金;职工和单位缴存比例均不得低于5%。

　　2009年10月24日，国四条出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

　　市场表现：在40000亿救市及一系列利好刺激下，2009年楼市起起落落，从年初的“价量齐跌”到年中的“价量齐升”再到年末的“价升量跌”，市场再次进入繁荣期，四季度房价突破2万大关。

　　2010年

　　限贷、限购双管齐下，房价高开低走

　　2010年5月4日，深圳市政府印发文件，继续差别化信贷政策，限制炒房和投机性购房;商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年及以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;严格执行限外令。

　　2010年8月5日，深圳市政府印发文件，项目资本金账户余额应当不低于项目本金的10%;确需条件且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调价前办理备案变更;取得预售证后，应在10日内通过房地产信息系统一次性公式全部预售商品房、预售时间、地点、方式及价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

　　2010年9月30日，深圳市政府印发文件，对于本市户籍居民家庭，限购2套住房;对于能够提供在本市2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，限购1套住房。

2010年夏的福田中心区

　　市场表现： 2010年，深圳房价高开低走，全年新房成交均价20205元/平，创历史新高，同比大涨33.3%。受政策影响，年底房价比年初下降20%，遭网友质疑房价“被降”。

　　2011年

　　限购令完善，楼市量价齐跌

　　2011年3月2日，深圳完善限购令细则， 对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。

　　2011年5月26日，广东省物价局印发文件，商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或办理现房销售备案的商品房项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。

　　2011年6月9日，深圳地方税务局发布通告，存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据;申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房交易环节的各项税款。

2011年最后一天深圳夜景

　　市场表现：深圳限购政策执以来，楼市持续低迷，新开盘价格一路走低，开发商各出奇招，首付一成、原价保值回购、返还月供……2011年，深圳楼市量价齐跌，多项数据创阶段性最低点，新房成交面积达272万平，同比减少15.26%，创下2001年以来的最低点;成交均价为18988元/平，同比下跌5.82%。

　　2012年

　　降息通道开启，大中华多次上演千人抢房

　　2012年6月8日降息，从此进入降息通道，此后连续降息。(至2015年10月，五年以上贷款利率4.9%，历史最低。2010年10月至2011年7月连续加息，至2011年7月，五年以上贷款利率高达7.05%，二套房1.1倍达7.76%。)

　　2012年9月12日，深圳市公积金管理中心出台规定，公积金贷款额度由原来规定的账户余额10倍提高至12倍;家庭贷款最高额度提高至90万，个人贷款最高可贷额度维持50万不变。

　　市场表现：降息通道开启，市场信心正快速恢复，开发商推盘积极，购房者入市积极，千人抢房的壮观画面多次在大中华上演。这一年，深圳平均房价18906元/平，同比2011年下跌0.5%，下跌82元。

　　2013年

　　二套首付七成难抑房价，1字头变2字头

　　2013年3月14日，深圳市政府印发文件，自5月1日起，商品房在预售之前或价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%(含15%)时，办理商品房预售价格备案或变更。

　　2013年10月31日，人民银行深圳支行发布通知，即贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%;对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定;继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

2013年阴天下的深圳

　　市场表现：二套房首付提高至七成，计税评估价上调，加之银行贷款收紧，审核、放款周期加长等举措，房价实现了月度“六连降”，但这一年房价从18906元/平涨到21626/平，较2012年上涨14.4%。

　　2014年

　　“930”新政成分水岭，惨淡开局高调收官

　　2014年9月的930新政限贷松动，房贷结清再买算首套。

2014黄昏下的深圳

　　市场表现：“930”新政使得年初甚嚣尘上“崩盘论”瓦解，“930”新政及降息政策成为楼市逆转的“分水岭”，前三季度深圳市场供求低迷，客户观望情绪浓厚，最后一个季度突然急速逆转，低调开局高调收官。

　　这一年，深圳房价23973元/平，同比2013年涨10.83%;成交41911套，同比2013年跌1成左右。

　　2015年

　　“双降”刺激救市，房价飙升创新高

　　2015年4月15日，深圳市公积金管理中心发布通知，公积金可贷额度余额的12倍提高至14倍;公积金在职工完成抵押登记后5个工作日内完成住房公积金贷款发放;贷款额度不变，家庭90万，个人50万。

　　2015年6月30日，深圳市住房和建设局出台办法，经适房满5年可取得完全产权或上市，应当按照50%的比例缴纳增值。

　　2015年8月，降息0.25%;9月，降准0.5%;10月再次“双降”，降息0.25%，降准0.5%，计税评估价上调。

2015深圳罗湖夜景

　　市场表现：这一年，对楼市影响最深远的政策是“双降”，“双降”历史上并不多见，只在1998年和2008年两次金融危机时使用过。“双降”直接导致2015年深圳楼市多项数据创历史新高。全年，深圳新房成交均价42591元/平，较2014年涨了近四成;共成交6.6万余套，同比上涨58.65%。

　　2016年

　　社保1改3后3改5，购房门槛陡然拔高

　　2016年3月25日，深圳市政府出台意见，对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　本市户籍居民家庭限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　2016年10月4日，深圳市政府下发文件，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

　　2016年11月15日，深圳市住房公积金管理委员会发出通知，住房公积金缴存职工家庭名下在本市无房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%;职工家庭名下在本市拥有1套住房，使用公积金贷款再次购房的，公积金贷款首付款比例不低于70%。

2016深圳欢乐谷灯会

　　市场表现：上半年，非深户购房社保须由原来的1年改为3年;下半年，社保由3年改为5年，不中断且不能补缴。在调控高压下，2017年深圳房价高开低落，整体保持在5.5万/平左右，全年月均房价环比下跌，每个月跌了几块到十几块。

　　2017年

　　贷款利息增多，刚需有苦难言

　　2017年3月起，热点城市出台新一轮调控，主要涉及限购、限贷、限售等。

　　自2017年5月底，银行房贷政策收紧，首套房由最初的9折利率，逐步升至95折、98折、基准利率，9月下旬提升至1.1倍。

　　2017年11月14日，深圳市住房公积金管委会发布通知，职工提取住房公积金用于支付房租的，每月可提取公积金由申请当月公积金应缴存额的50%上调为65%;提取公积金用于物业费、装修费等其他住房消费的，职工每月可提取额由申请当月公积金应缴存额的30%上调为40%。

2017新年第一天的深圳龙城广场

　　市场表现：房贷利率折扣利率贯穿整个贷款年限，不会随往后政策变动而变化。首套房贷利率上浮10%，假如商贷200万，30年期，相较基准，利率上浮10%后，每月需多还604元。30年要多还21.74万利息。一些刚需表示很受伤 。

　　2018年

　　三价合一落地，购买力更关注新房市场

　　2018年3月28日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委三部门印发《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基准确定贷款额度。(俗称“三价合一”)

　　市场表现：自从“三价合一”出台后，深圳楼市很快出现了一系列微妙的变化。新房方面，推盘楼盘备案量创新高，备案价格很“惊喜”，新盘开盘遭“秒光”一房难求，“喝茶费”、“关系户”重现江湖;二手房方面，为了节省税费，赶在新政前冲动下定的购房者出现一波反悔潮，另外，由于一二手价格倒挂，购房者更青睐新房，中介带客看房量急剧下滑，引发开单焦虑。

　　结语

　　市场低迷，出台利好政策刺激;市场火热，出台利空政策打压。政策随市场而动，以变应万变永远是主旋律。