北京楼市十年金戈铁马 房企销售排名几度更迭

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。岁月如刀,浮生若梦，十年，北京有值得诉说的故事、还有许多值得想起的人和事，楼市亦然。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：北京楼市十年》系列文章，呈现北京楼市白银时代的全景图。

　　有人的地方，就会有江湖，有江湖的地方，就会有纷争，北京楼市亦是如此。作为中国的首都，北京成为众多开发商的必争之地，坊间流传一句话大意是：没有布局北京，就算不上全国性企业。这为北京这座城市的重要性，增加了有力注脚。

　　在北京楼市十年不见硝烟的战场里，每一刻都在上演着“优胜劣汰”的自然法则，作为战略布局的重点城市，开发商之间的明争暗斗从未停歇。在这场持久战中，有的“人”步履维艰苦苦挣扎，有的“人”节节败退黯然离场，有的“人”名利双收笑到最后。

　　“金融风暴”下的突围

　　2008年全球“金融风暴”爆发，持续走低的楼市加剧了购房者的观望心理，国家和地方频繁用各类“救市”政策刺激楼市回暖，但依然没能改变楼市低迷的事实。

　　在如此境遇中，一些品牌房企或转变策略引导市场，或积极回应政府团结聚力，或理性反思弊病再图奋起，最引人瞩目的当属这一年的前三甲企业——保利、龙湖、中海。

　　房掌柜看到，在这份榜单中，保利（北京），以29.3亿元的销售额高居榜首，其开发项目，保利西山林语、保利百合花园以14.38亿元和12.23亿元的销售额，为北京公司业绩提供了强有力的贡献。

　　龙湖则是凭借滟澜山、花盛香醍、香醍漫步、唐宁ONE，四个主要项目雄踞榜单第二位置。资料显示，龙湖·滟澜山四期开盘即销售40套、金额3.8亿。花盛香醍首次开盘，当天售出80套，实现销售收入2.6亿元。而唐宁one刚入市不久后，认购金额就已超过6亿元。

　　据房掌柜观察，虽然2008年楼市低迷，但除上述项目外，还有很多楼盘逆市热销，诸如，北辰的媒体村、中海的中海城、远洋的沁山水，它们在这一年均为北京公司贡献了有力的销售金额。

　　“四万亿计划”的狂欢

　　2009年，在“金融风暴”的余震中，国家“四万亿计划”开始发酵，全国房地产市场实现“V”字反转，北京作为资金、人才等资源的聚集地，其房地产市场的火爆较之全国更是有过之而不及。

　　这一年北京楼市强势回归，成交量大幅放大，成交交个快速飙升，楼市进入上升通道，房企业绩也随之再创新高。

　　房掌柜看到，SOHO中国、远洋地产、保利地产分别以105亿元、65亿元、61亿元位居北京房企销售前三强，富力、华润、合生、龙湖、万科、冠城大通、东方信远跻身十强。进入十强的最低门槛为39亿元。

　　作为SOHO中国的掌舵人潘石屹，在2009年虽然痛失元老级爱将苏鑫。但让他欣慰的却是公司业绩在北京的销售问鼎榜首。105亿的销售金额，比第二名的远洋地产整整高出了40亿元，其中三里屯SOHO一个项目就为SOHO中国贡献了70%的销售额。

　　北京老牌房企远洋地产上半年在京完成销售约38亿元，地王级项目远洋万和公馆开盘首日认购8.2亿元，远洋万和城全年创造出销售额28亿的业绩，远远高于同区域其他同类项目销售额，成为北四环豪宅的领头羊。

　　此外，太阳公元、林肯公园、北京星河湾、保利·西山林语、润泽庄园、中信城等楼盘进入销售金额十强。

　　抑制性政策 拉开帷幕

　　“地王频现”、“房价飙升”、“通胀预期”……贯穿了2009年的北京楼市，针对这次快速拉升现象，政府于12月9日首次拉开楼市紧缩政策序幕，先后出台多项抑制性措施，明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

　　2010年是楼市调控年，4月17日和9月29日，“史上最严厉的楼市政策”两次出台。自此，房地产政策开始向收紧转向，北京市场也步入了新一轮的调整阶段。在高强度的调控下，部分房企2010年住宅销售仍然保持着较高的成交值。

　　据搜房网数据监控中心发布的数据显示，房掌柜看到，万科以101.49亿元斩获桂冠，这是自2008年以来万科第一次进入北京房企十强，也正是凭借2010年这场楼市之战，万科开始进入北京公众视野。

　　龙湖以93.8亿元、远洋以67.51亿元分别位列第二、第三。保利、绿地、富力、中国铁建、中海、首开和北京城建均跻身前十。排行榜前十销售总金额达617亿元。

　　虽然北京前十房企吸金超600亿，值得注意的是，在强力的楼市调控下，市场成交量却出现明显下滑。数据显示，2010年北京住宅市场全年成交111046套，日均签约304套，环比2009年全年成交下降38%，日均签约数减少187套。

　　保障房异军突起

　　2011年一场声势浩大的“限购”由北京蔓延至全国，在限购的同时，北京开启了保障性住房政策的大门。这一年，全国保障性住房的建设目标为1000万套，据北京市土地整理储备中心数据显示，2011年80%住宅用地均需配建保障性住房。

　　在这一年，首开、金隅、远洋、北京城建这些北京老牌房企，年销售额和榜单排名都有所提升，而万科、龙湖这些北京市场的“后起之秀”却齐齐出现下滑，房企排名顺序出现大“变脸”。

　　数据显示，首开、金隅、远洋分别以122亿元、107亿元、104亿元雄踞2011年北京楼市销售前三甲。

　　值得注意的是，商品房销售额仅为61.62亿元，也就是说，该企业的保障房销售额超过60亿元。金隅销售额达107.8亿元，却未进入搜房网商品房销售前十，也就是说其保障房销售至少有59亿元。

　　有开发商表示，保障房、商品房双轨制下，保障房销售比重走强，将成为未来几年的趋势，“这一趋势中，国企的优势不言而喻。”

　　央企领军楼市

　　如果用一个词来形容2012年的北京楼市，最为贴切的就是“跌宕起伏”。从开年的谷底，到二季度回暖，直至年末的翘尾行情，京城楼市经历了否极泰来式的强力逆袭。

　　在这风云变幻的一年里，众多品牌房企摩拳擦掌，上演了一部群雄乱世逐鹿的大戏，有4家房企销售额突破百亿元，万科、SOHO中国、龙湖地产则以民企身份艰难地跻身前十。

　　数据显示，2012年在北京楼市激烈的竞争中，北京城建地产以120亿元位列榜首。中海以115亿元、保利以112亿元分别位列第二、第三位置。首开、万科、远洋、中国铁建、Soho中国、龙湖、中化方兴等房企跻身前十。

　　值得注意的是，以北京城建、中海、保利、首开、远洋地产、中国铁建、中化方兴等为主的央企阵营显然占据了巨大优势，该七大央企中2012年度北京地区销售额超过百亿的就有4家。

　　而从具体市场策略来看，与以往主要依靠央企刚需盘的市场占有量取胜的市场格局不同，他们不仅在产品线上更为丰富，而且在具体的推盘策略上也更为灵活。

　　以央企保利地产为例，2012年其在售的项目有保利西山林语、保利中央公园、保利东郡、保利罗兰香谷、保利春天里等多个楼盘，产品类型覆盖刚需、高端公寓、商业等。保利春天里、保利·罗兰香谷和保利中央公园3个项目为保利集团获得这一业绩贡献了约80亿的收入。

　　逆市中的黑马

　　2013年“京十九条”、“京七条”相继落地，加之年底信贷政策收紧，整个北京市场弥漫着“抑制”氛围。

　　这一年，北京政府重拾“两条腿走路”，进入建设3600万套保障房的第三年，市场呈现高、中、低价位项目“三分天下”的格局，市场豪宅化趋势明显，且瞄准改善型需求的企业收获颇丰。

　　2013年，卷土重来的孙宏斌，以119亿元的销售额，将融创推上了北京房企“老大”的宝座，成为房企界“黑马”。

　　旗下标杆项目西山壹号院单盘全年网签近60亿元，其成交2013年的成交均价高达52177元/平米。2013年融创北京在售项目包括西山壹号院、枫丹壹号、完美收官的长滩壹号、以及与方兴地产合作开发的望京·金茂府与亚奥·金茂悦等。

　　北京万科以87.1亿元的住宅销售额位列亚军，其纯住宅占比只有66%。可以看到，万科多元化推进明显增速。在住宅销售金额排名第三位的北京首开，获得业绩的主要凭借仍是首开熙悦睿府等住宅产品。

　　国企、民营分食市场

　　2014年，北京楼市调控政策中“限购”主基调依然未变，市场环境依然处于“紧箍咒”之下，与此同时，针对“中端有支持”的自住型商品房政策开始走向台前，并对普通住宅市场产生了极大的冲击。

　　数据显示，2014全年销量同比2013年仍大降24%，均价同比仅涨10%。虽然如此，但一些优秀的国企、民营开发商依然在严峻的市场环境中，突出重围赢得了更多的市场份额。

　　据建委网数据显示，2014年北京房企商品房销售金额排行截止到2014年12月31日，万科以135.5亿销售额位居榜首，金隅、首开、融创、京投银泰位列前五。

　　与建委数据不同是，北京万科对外宣布2014年实现销售额204.8亿元，销售现金回款破170亿元，成为北京市场的双料冠军。

　　按商品房口径，北京万科市场占有率6.2%，市场排名第一，该数字刷新了北京万科自身历史记录，销售额较2013年同期增长55%。其中，京投银泰万科西华府、中粮万科长阳半岛、住总万科橙进入2014年北京市商品房成交金额前二十。

　　值得注意的是，上榜10强的企业中，有一半为国有企业，包括金隅股份、首开股份、保利地产等，而另一半则为民营企业，诸如万科、融创、龙湖等。

　　对此，业内人士分析认为，国企在房地产销售市场中占有较大比重，这与此类国企背景的房企占据各类优势有关。从目前北京市场发展自住型商品住房的角度看，主要是国企有实力参与开发。这也是让此类房企积极投身新型房产项目开发、履行政府义务的重要表现。

　　一场饕餮盛宴

　　2015年，前所未有的宽松调控政策贯穿了一整年，伴随着政策与市场的双重驱动，北京楼市一扫之前的颓势。数据显示，2015年北京市新建商品住宅共成交11万余套，成交面积1164万平方米，成交均价27329元/平方米。

　　经历过2014年的颓势之后，北京众多房企终于迎来了楼市“春天”，无论是房企销售金额还是销售面积，均获得了全面增长，赚得盆满钵满。

　　在北京房地产圈流传着一句话，“一部首开史，半座北京城”。这句话，言简意赅的表述了首开在北京楼市的分量。2015年，凭借多年在土地市场的积累，首开的项目在北京市场遍地开花。

　　这一年，首开以169.16亿元的销售额与64.77万平方米的销售面积，问鼎商品住宅金额和面积的“双料冠军”。万科和北京城建在2015年商品住宅的销售大战中，无论是金额还是面积，均分列二、三位。

　　值得注意的是，在北京土地市场涌现的“黑马”泰禾集团，2015年销售表现突出，多个项目成功去化，最终以63.21亿元闯入TOP10。

　　楼市冰火两重天

　　2016年，注定是中国房地产发展史上最不平凡的一年。

　　商品房销售金额与销售面积均创历史新高，一线城市房价呈线性上涨。而后，北京市政府从住宅成交到土地供应，颁布了最严格、执行力度最强的楼市调控政策，及时为高涨的楼市降温，促其回归理性。

　　另一方面，房企火热的成交数据，亦客观反映出品牌房企在购房者中有着超高的认可度，也用实际的销售业绩证实了房企品牌的坚实力量。

　　数据显示，在2016年的北京房企销售金额排行中，首开以343.6亿元，再次摘得桂冠。拥有着广大“朋友圈”的首开，多个项目均处于热销状态，诸如首开龙湖天璞、首开龙湖天琅、首开华润城、保利首开天誉等，带着首开血统的北京项目可谓是遍地开花。

　　随首开之后的是融创和万科，分别以269.93亿、248.52亿位列二、三名。数据显示，北京市场TOP10房企在2016年的销售金额合计为2169亿元。

　　值得一提的是，TOP10房企全部抬升。去年TOP10的门槛仅为87.05亿元，而今年则超过110亿。

　　寒冬降临 微利时代

　　2017年北京楼市，在近50次调控措施的抑制下，市场无可避免的进入了“寒冬”。

　　数据显示，2017年北京房企排行榜前十位，共实现销售金额1515.38亿，与上年相比减少近30%；实现销售面积367.49万平米，与上年相比减少近45%。

　　市场呈逆周期发展的境遇中，不同房企开始显现不同状态，严厉的调控加大了市场对房企品牌、品质、营销等多方面能力的考验。

　　数据显示，首开再次以255.3亿的销售额蝉联冠军。泰禾集团凭借旗下北科建泰禾·丽春湖院子、泰禾中央广场、泰禾·昌平拾景园等项目的热卖，成为年度超级黑马，位居年度销售金额排行榜亚军。万科则凭借全年销售226.15亿的业绩，名落季军位置。

　　克而瑞分析称，未来综合能力较强的房企，在市场下行时，尽管销售额会有所下降，但与其他房企相比，其受到的影响也非常有限，而且整体排行不会出现大幅起落。房地产企业开始迎来微利时代，拥有出色品牌和稳健运营能力的房企将继续快速发展。