上海楼市十年：绿地万科争龙头 从52亿到355亿的飞跃

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，上海有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市政策亦然。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：上海楼市十年》系列文章，呈现上海楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　2008年至2018年，十年时间，上海楼市几经沉浮。然而，在市场快速发展下，行业洗牌加速，房企优胜劣汰之势越发明显。总体来看，十年间绿地和万科轮流坐庄，榜眼却飘忽不定，此外，本土房企分化明显，除绿地大华有稳定的市场占有率外，剩下的皆鲜有名气，而这些年来外来房企越发猖獗，市场占有率逐年增加。

　　2008年：三分天下

　　2008年，楼市一路跌宕，房企也不得不在行业低迷和质疑中奋力行进。

　　▽2008年上海房企TOP10

　　从成交金额上来看，前十房企可分为3个派别，其中绿地、大华、恒盛、中星集团为本土房企;金地、万科、保利地产为华南房企;瑞安、和记黄埔、仁恒分别为香港和新加坡新房企。

　　2008年上海房企TOP10门槛仅为17亿元，而绿地以53亿元位列首位，金地次之，但销售金额也超50亿元，而万科位列第三。

　　值得一提的是，在2008年上海商品住宅均价仅13498元/平方米的时代，瑞安房地产的项目成交均价却高达59925元/平方米，这也是TOP10房企中均价最高且销售套数最少的企业。

　　2009年：TOP10准入门槛翻3倍

　　2009年，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放的大背景下，上海房地产市场呈现量价齐增的爆发式行情，因而TOP10房企的准入门槛也增加了2倍达47亿元。

　　此外，排名靠前的绿地和万科当年销售额均超过百亿，并狠甩后者近40亿元，而其余8家房企彼此之间差距不大。

　　▽2009年上海房企TOP10

　　值得一提的是，当年8月，上海星河湾开盘，动辄两三千万一套的星河湾房源几乎被一抢而空，当天创下成交逾40多个亿的“世界纪录”。正是因为上海星河湾的热销，一举将星河湾送入2009年房企成交金额排行榜第七位。

　　2010年上海房价迈入“2万元时代”，为遏制房价、地价过快上涨，楼市调控政策密集颁布，商品住宅成交面积接近腰斩，与此同时，TOP10房企成交金额受到重创，仅绿地销售金额破百亿，而位居第二的万科才销售85亿元，其余房企成交金额也不过在34-66亿元之间。

　　▽2010年上海房企TOP10

　　值得一提的是，当年新城首次闯入房企成交金额TOP10。据房掌柜了解，2009年新城控股集团迁至上海，这也是战略发展中心的正式转移，深耕上海之心溢于言表。很快，其凭借在嘉定的多个项目，迅速占领上海市场。

　　2011-2013年：房企梯队分化明显

　　2011-2013年上海房地产调控政策力度空前，楼市整体处于低位盘整期，期间上海房企TOP10门槛稳定于40亿元左右。

　　▽2011-2013年上海房企TOP10

　　2011年，房企TOP10分层明显，第一梯队中绿地以4亿元险胜万科，占据第一席位;金地、新城、保利地产、大华为第二梯队，成交金额均在50亿左右，竞争也是十分激烈;第三梯队有华润、恒盛、星河湾和中海，成交金额为30亿元。

　　2012年，绿地持续领跑，并且成交金额再度破百亿，而万科已95亿元次之;第二梯队主要有中海、大华、保利地产、新城，成交金额约60亿元，其与第一梯队相差近25亿元，差距加大。第三梯队与第二梯队分化也很显然，差距近15亿元。

　　2013年，万科反超绿地坐上冠军宝座，并且与绿地、中海相继跨越百亿门槛，至此也奠定了上海前三甲房企的最低门槛线。

　　第二梯队仅融创一家独大，销售金额超90亿元，虽不能与第一梯队比拟，但也能超出后者近24亿元。剩下7家房企均跻身于第三梯队，销售金额约45-70之间，差距较小。

　　2014年的上海房地产市场重又回归调整周期的波谷阶段，全年商品住宅去化规模不足970万方。上海前十房企全年累计完成签约金额达925亿元，占全市商品住宅总销售金额约三成。

　　▽2014年上海房企TOP10

　　从成交金额上来看，前十房企可分为3个梯队。第一梯队以万科、绿地和融创为代表，跻身百亿俱乐部，年销售金额均超130亿元级;第二梯队年销售规模在60-90亿元级，以保利地产、大华、中海、绿城为代表;第三梯队乱战成型，年销售规模在45-55亿元级，分别为新城、保利置业和中华企业，且3家房企销售额差距只在伯仲之间。

　　值得一提的是，从商品住宅成交来看，2014年融绿以其优异表现，成功逆袭，以175亿元的年销售规模稳坐头把交椅。从价格格局来看，融绿上海8个项目全年签约均价超51500元/平，成为上海主流房企签约均价最高的开发商。从单盘销售来看，上海御园以40.41亿元成功占据上海商品住宅年度销冠，玫瑰园以12.32亿元成为上海高端别墅销冠，盛世滨江则以63亿元的签约金额成为上海商品房的年度销冠。

　　2015年：前十准入门槛翻翻 万科领跑

　　相较于2014年的前十房企准入门槛不足50亿元，并且仅前3房企进入百亿规模，2015年上海房企大放异彩，前十准入门槛已提至90亿元并且有8家房企销售额超百亿。

　　▽2015年上海房企TOP10

　　值得一提的是2015年，上海万科在业绩上攀上新高峰，以创纪录的342亿销售业绩，重新问鼎上海房地产市场榜首。2015年万科的高端项目“翡翠系”表现抢眼，成为业绩增长的重要引擎。其中万科翡翠滨江、万科翡翠公园、万科翡翠别墅，这三个项目2015年度总销约113亿，占上海万科全年销售业绩的38%。

　　2016年，上海楼市调控政策层层加码，楼市跌但起伏，房企TOP10的竞争也越来越激烈。

　　▽2016年上海房企TOP10

　　从数据上看，TOP10分化越来越明显，第一梯队超300亿与第二梯队相差近160亿。而第一名与第十名差距近260亿。

　　2016年的上海区域销售头把交椅的争夺在绿地和万科之间展开，最终绿地以356亿的销售夺得头筹，重回榜首;2015年销冠万科则跌至第二，未能再次突破300亿大关。

　　在2016年上海房地产市场中，公寓是不可或缺的部分，这也是助力绿地成为“老大”的最主要原因。绿地旗下的绿地云天坊、绿地云悦坊、绿地峰尚汇、绿地旭辉E天地、绿地M-TOWN等含有类住宅房源的产品均取得较好的销售业绩。

　　值得一提的是，在榜单中的上海老牌房企上海地产集团依然坚挺，仅地产尚海郦景单个项目就为企业贡献140.3亿元，占整个企业销售金额八成。

　　另外，旭辉首次进入TOP10，以117亿元成为上海市场最大的黑马。回顾全年的表现，位于洋泾板块的高端亲水别墅、公寓、办公混合项目铂悦滨江，为企业贡献39.21亿元，居各项目之首，而嘉定新城刚需项目首创旭辉城，也贡献了30.38亿元的份额。

　　而位于第三梯队的5家房企仁恒、瑞安、旭辉、金地、融创销售额差距只在伯仲之间。

　　2017年：前十门槛跌至60亿 黑马金地杀入亚军

　　2017年上海商品房市场累计成交金额为3041亿元，较去年同期相比减少了45%。虽说整体成交遇冷，但这并不影响龙头房企的排位之争。

　　▽2017年上海房企TOP10

　　从2017年房企销售金额榜单来看，2017年上海排名前三的房企万科、金地、仁恒，各自累计销售金额均破110亿。尽管前前十房企表现较好，但上榜企业累计销售总额较去年缩水近一半，并且前十房企的门槛也回落至60亿元。

　　值得一提的是，2017年金地势头较猛，全年销售额突破160亿，与冠军万科也仅差距20亿元，成功打破了一贯的冠亚组合绿地、万科格局。

　　第三名金地集团的金地世家项目表现突出，年度销售额超过40亿元。

　　而绿地排名第四，在上海地区在售项目达74个，其中商品住宅44个，住宅项目和商办项目齐头并进，翡丽云邸、绿地林肯公园和绿地慧怡雅居等热销项目销售金额均超过20亿元。

　　(备注：数据数据来源：克尔瑞，统计的物业类型包括商品住宅、别墅和酒店式公寓。)