买房“摇一摇”背后：杭州存销比跌至近八年最低点

　　近日杭州、深圳、西安等地摇号选房火热，甚至出现万人排队验资现象。数据显示，全国至少已经有8个城市发布摇号选房，杭州的新房存销比更是跌至八年来月度最低值。分析认为，这背后，既有一、二手房价倒挂导致投资升温的因素在内，也说明热点城市楼市库存已经不足。

　　库存偏低，摇号选房相对公平?

　　去年年底以来，摇号买房的新闻屡见报端。25日，杭州两新盘启动摇号登记，由于摇号前需要去银行验资，于是出现了银行排队冻资、队伍长达一公里、银行加班到凌晨的景象。26日，深圳一楼盘未售先火，参加摇号要缴纳500万元诚意金。

　　中原地产研究中心统计数据显示，全国目前至少已有8个城市发布了房源统一摇号的政策，规定部分或全部房源须经过摇号才可进行买卖交易。“摇号可以说是无奈之举，短期内的确有效，可以公平一些，增加普通人买房的概率。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　“摇号政策的密集出台显示出监管层的决心，也凸显出当下房地产市场库存不足的现状。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　据易居研究院发布的中国百城住宅库存数据，2018年4月份，8个推出摇号政策的城市，新建商品住宅存销比分别为：上海12.1个月、深圳12.1个月、西安11.5个月、武汉10.8个月、长沙9.8个月、成都5.1个月、南京4个月、杭州2.8个月。

　　这8个城市存销比均在2.8-12.1个月之间，杭州4月份新房存销比同比下跌60%，已经跌至2010年以来的月度最低值。存销比2.8个月，意味着杭州新房库存只需2.8个月便可消化完毕。易居研究院认为，存销比的合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。由此可见，推出摇号政策的8个城市均存在库存偏低的问题。

　　房价倒挂，投资购房人群加速进场

　　张大伟认为，摇号选房的背后，是“限价”政策导致一、二手房价倒挂现象。所谓一、二手房价倒挂，指的是相同地段内二手房的每平方米成交单价高于新建中的一手房成交单价。

　　张大伟指出，由于新房备案价受到限制，开发商不能自主定价，但周边的二手房是业主定价买卖、无法被监管限制，这导致二手房价格随市场行情水涨船高，而新房价格则被紧紧压住。

　　“这种新房与二手房价格倒挂的现象将催生投资需求，房地产作为投资产品，一旦限价，就有看得见的利润。很多人抱着‘摇到就赚到’的目的去参与摇号，这种情况下，加入摇号的个体数量会超出有实际居住需求的个体数量，导致买房需求被放大。” 张大伟说。

　　谈到对摇号政策的评价，严跃进认为，摇号是限购政策的升级版，是应对房源不足采取的手段，目的是更好地管控房地产市场、降低房价、还原购房市场的公平性。他认为，即便在既有限购框架下，房源也仍是紧俏，一些全款买房或通过其他方式购房的人，数量比较多，容易挤占刚需购房者的购房名额。这个时候，通过摇号确立购房优先次序，有助于保护刚需购房者应有的购房权利。

　　此外，严跃进还指出，摇号对于开发商来说，无非是房源卖给谁的问题，在市场营销层面影响不大。开发商需要熟悉摇号模式，这是房源紧俏背景下、房源营销管理的应有之义。他认为，目前市场短期的供求矛盾仍旧十分突出，从补库存的角度看，至少要到今年第四季度，库存才会真正回归平稳。

（来源：中新经纬/赵竞凡）