各路资本进军城中村存量房市场 城中村改造致涨租停租？

　　近来，原关外城中村住房涨租的事儿，引起广泛关注。这次聚焦点，是龙华清湖社区新村，这里住的较多的是富士康员工。

　　日前，深圳富士康工厂区出现公开信，称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，员工预计城中村房租将增2—3倍。而一篇引起官方关注的微信公众号文章声称，在清湖社区新村等地的城中村房租因为万科、金地等开发商入驻，出现普遍上涨的情形。

　　连日来，记者实地走访并采访了富士康、金地、万科和微信公众号运营者等了解到，目前，因深圳存量土地有限，长租公寓又是未来发展蓝海，城中村农民房成为争夺对象，社会资本、开发商、村民纷纷进行改造开发，相比前几年市场价格更为多元。

　　“我们并不希望租户离开，他们走了，我们改造还有什么意义?”针对涨租的质疑，万科旗下专注于城中村改造的公司深圳市万村发展有限公司(以下简称“万村”)总经理蔡学金表示，万科和社区股份公司一直“控制进度”，保证租户平稳过渡。

　　未来租金如何变化，还有待进一步观察。

　　1 网帖

　　清湖城中村改造致涨租停租

　　记者了解，日前，深圳富士康员工在厂区张贴了《致富士康员工的公开信》，称近年来房租飞涨，目前单间达700—800元/月，已占底薪三分之一。如今，万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，改造后预计城中村房租将增2—3倍。

　　公开信还介绍，很多最近进厂的富士康员工，没有分配宿舍，而外面的房源也很紧张，在租房危机的此刻，员工要求富士康提供足够的宿舍，为广大的工友保障住宿。

　　记者同时从日前传播较广的一个微信公众号“龙华广场东”文章中了解到，离清湖地铁站不远的清湖社区新村，因为金地、万科进村改建长租公寓，金地长租公寓品牌是草莓公寓，万科长租公寓品牌是泊寓，导致租金不同程度上涨。

　　此文介绍，另有一些附近清湖西村农民房发给租客的通知，称房东近期也将对整栋楼进行升级装修，要求所有租户于6月某日前全部搬离。附近伍屋村、宝湖新碑村也开始改造。

　　此文评论道，涨租或者停租导致租客不得不搬迁，除了引起家庭开销增多，更会影响就近上学的孩子。

　　记者联系到微信公众号“龙华广场东”的一名运营者“淡季”(网名)，其向记者介绍，前述网文中“万科数据是推测的，肯定不准确。”“图片基本是真实的。”

　　“淡季”介绍，事情缘由，是龙华区清湖社区新村位于富士康北门旁边的城中村，租客多是富士康工人。房租快速上涨这几年一直有，近期的事件是万科万村计划进驻，整个村都面临改造。因为金地集团在村里改造好的公寓1800多元一间起租，大家担心万科的公寓租金将来也会涨很多。

　　2 富士康

　　正在走访调研和协调沟通

　　记者目前了解到，这次富士康员工普遍反映的对象是万村清湖社区新村改造项目，以及金地草莓社区项目。

　　实际上，去年4月开始，万科已经在离富士康、华为较近的新围仔村进行综合改造，并推出了万科旗下长租公寓产品“泊寓”，对于这里的改造影响倒是反响不大。

　　而针对富士康员工在厂区贴公开信的行为，6月12日晚，富士康科技集团工会向南方日报提供声明称，针对员工通过集团内诉求渠道反映的园区周边城中村改造导致租房难的情况，集团相关单位已经知悉并进行走访调研;后续集团工会将积极协助员工，做好同政府、社区及第三方开发商的沟通工作。

　　目前，富士康方面介绍，富士康在龙华、观澜两个厂区有员工共计30万人，而整个龙华区约有产业工人210万人。

　　3 金地

　　定价考虑客户居住体验、消费能力

　　这次舆论关注的清湖社区新村城中村改造开发商，其一是金地。

　　据介绍，目前清湖社区新村的单间不过10—20平方米，单间价格450—920元，普遍在七八百元，电梯房最高920元。而金地草莓社区折后价单间1880元，房租增长200%—400%。文章认为，按照单间1880元计算，金地给房东920元，每间能赚960元。

　　记者看到图片显示，金地草莓社区清湖店1800元一个月起租，毕业生免押，豪华装修、精装全配，分舒适单间、LOFT复式、一房一厅，折后价分别为1880元/月、2350元/月、2980元/月。

　　金地通过南方日报回复公众称，其确实在当地有公寓项目。清湖社区新村拥有300余栋物业，而金地草莓社区改造项目为3栋，项目是“在严格遵照政府规划导向及规范要求的基础上，平衡目标租赁群体的需求，考虑客户居住体验、消费能力等，进行产品定位和定价”。

　　改造前后租价处于同等区间

　　清湖社区新村改造重点涉及的是另一个开发商万科。

　　记者看到，2018年5月27日，万村给清湖社区新村居民的一封信中表示，为了配合政府综合整治工程，提升清湖社区新村综合形象，改善村内安全、环境、卫生、基础设施等建设问题，现在拟对整村进行整治运营工作，对该村业主自持物业进行装修改造、租赁运营，并进行后期统一管理。

　　万村信中还称，已在深圳市各区与30余条村以“装修改造+内容运营”为主题进行合作，并在坂田新围仔、龙华景乐新村、福田玉田村等树立样本。方案包括租期为12年起;租金递增方式：每年上浮3%，其中楼梯房为42元/平方米，电梯房46元/平方米。

　　据上述微信文章介绍，清湖社区新村大部分租客是富士康员工，而80%的富士康员工月工资在3000—4000元，万科改造后一半以上的工资都交给了房东。

　　蔡学金在清湖社区新村接受南方日报采访时承认，万村刚在今年5月份进入清湖社区新村进行改造，只拿下10栋楼约600套房的租约，虽说“整村整治”，但并未整村拿下。改造后会交付给泊寓运营。

　　“我们也是需要租客的，更希望租客成为客户，哪敢随便涨租?”蔡学金表示，首先，与万村开展合作的深圳城中村现在只有21条，并非30余条，现实中推进工作也有一定难度;其次，城中村改造前后的租金价格处于同等区间。

　　未来清湖万科公寓项目租金价格，不妨参考泊寓已投用项目，比如，新围仔村改造后泊寓的价格区间为798—1398元/间·月(含家私家电)，玉田村改造后的泊寓价格为1398—2498元/间·月(含家私家电)。

　　另据了解，万科泊寓在龙华的首个投入运营项目其实在景乐，这里有3栋100套公寓，即将6月底向市场开放。

　　5 走访

　　各路资本进军城中村存量房市场

　　据村里知情人士介绍，金地在进入清湖社区新村后，公寓项目开展并不顺利，这才让万科乘虚而入。

　　目前来看，清湖社区新村有300余栋物业，涉及关注焦点的金地草莓公寓仅有3栋，万科改造的有10栋，余下物业虽然租客担心租金会上涨，但真实变化情况还有待长期观察。

　　记者现场看到，清湖社区新村与清湖地铁站相距不远，加上围合管理，这里的农民房颇受附近上班员工的欢迎。而公共场所因为市政整修过，看上去整洁有序。小公园有不少人驻足。

　　一名村里的理发师介绍，城中村改造消息出现后，对房东和租客都带来较大影响。虽然他的租约签了两年，但房东并没有透露是否与万科合作，今后续租会更短，以方便房东随时停租;而对于经营店铺的人来说，影响更大。

　　一些当地人介绍，因为位置优越，不少民间资本对清湖社区新村的农民房颇为青睐。一些农民房在收到万村邀请后，并不急于与万村签约托付改造，而是持观望态度，就是希望看各路改造资本开的价钱多少再做权衡定夺，甚至有一些业主迎合时代潮流，自己对房屋稍作整修，加个电梯之类的，来提高租金和出租率。

　　“谁改造都没关系，但我只想知道我下个月还可不可以租这里，租金多少?”这名要求匿名的理发师称，租金如果有变化，他甚至考虑不理发改做早餐生意来维持盈利。

（来源：南方日报/李荣华）