楼市6大利空来袭 房价下半年能否迎来拐点？

　　上半年，房企业绩继续冲高，仅碧桂园一家的销售金额就已突破4000亿元，达到2017年全年总量的75%，有望再度冲高。根据克而瑞研究中心发布的《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，截至6月底，已有7家房企累计销售流量金额突破1000亿元，25家房企销售金额累计达到500亿元，预计全年千亿房企数量将有30家以上。

　　与房企业绩爆表同步，房价涨势依旧继续。目前来看，有一部分城市的房价已经有了松动的迹象，但是大幅分城市的房价依旧坚挺，或者还处在涨势。例如，2018年6月深圳的房价为54093元/平方米，已经连跌21个月，但是其环比跌幅只有0.03%，相当于一平跌了不到20元。

　　一些意味深长的楼市信号正在释放。那么，下半年房价如如何走?房价涨势能否延续，下半年房价在多重利空下能否迎来拐点?我们看一下到底有哪些楼市利空：

　　第一个利空是楼市调控。

　　在“房住不炒”的引领之下，进入2018年，楼市调控并未放松，部分热点城市的调控政策持续加码。到了6月底，住建部等七部委联合发文，决定在国内30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　今年以来，各地楼市调控政策已达上百次，呈现出向三四线城市扩展的趋势。今年6月，湖北宜昌、江苏徐州宣布开启限售政策。而海南在4月22日加码调控政策，实行“全域限购”，即便落户海南也要连续两年的社保才可购房，堪称“史上最严调控”。三座城市则先后出台新规，对企事业单位购买商品住宅进行限制。

　　第二个利空是信贷持续收紧。

　　在信贷持续收紧的背景下，各家房企事实上都在面临巨大的资金压力，从而背上高负债的负担。当前央行货币政策保持稳健中性，着力加强金融去杠杆，切实防范化解金融风险。房企的融资门槛、难度都在进一步增加，因此下半年房企比拼的可能不再只是“谁的销售多”，而是“谁的现金足”和“谁的负债少”，后两者占优势的企业，也将有更强的行业话语权。

　　第三大利空是房企资金紧张。

　　资金链紧绷由来已久，但原因不单单是房企销售回款速度变慢。部分房企此前依靠发债缓解资金压力，但当融资渠道越来越窄，已有多家房企发债中止。

　　在监管方面，6月下旬，国家审计署、央行、发改委等多部门针对房地产市场进行了发声，央行在6月22日发布的《中国区域金融运行报告(2018)》指出，当前房地产市场发展总体平稳，但部分房地产企业负债率较高，偿债压力较大。报告提出应当继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。

　　让开发商在这个夏季感到了阵阵凉意的是融资政策及监管的持续收紧。在监管层监控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场之后，发改委考虑禁止企业发行364天期美元债。这样一来，已成房企当下救命稻草的海外融资渠道或将被卡死了。

　　第四大利空是房企多元化转型。

　　万科自不必说，大家都知道万科十年后不做房地产了，要做生活服务商。“十年后的万科还是地产公司吗?我想不应该是了，即使是，也应该会惨淡经营。”6月29日，万科董事会主席郁亮在2017年度股东大会上如是说。仿佛卸下一身硝烟的战袍，以一个羽扇纶巾的姿态转身走向“美好生活”。

　　碧桂园进军现代农业，反映出在当前形势下房企们多元化运营的进一步扩展。在地产领域，房企前几年就已开始涉足长租公寓、康养产业、文旅产业、特色小镇等项目，如今一些规模房企的触角，也在伸向更广阔的经营范畴，进行跨界运营。

　　恒大的涉足范围更加广阔。就6月25日，恒大发布公告称，集团旗下恒大健康以67.467亿港元收购香港时颖公司100%股份，获得45%的Smart King公司股份，借此恒大健康通过时颖公司持有Faraday Future45%的股权，正式入主FF，进入新能源汽车领域。

　　碧桂园实行半年多的三四五线城市“全覆盖”战略在内部已被叫停。

　　第五大利空是一些城市建立房地产长效机制。

　　一些城市开始逐步探索建立房地产长效机制，并出台政策。6月5日，深圳(楼盘)公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，这份意见稿提出，在今后深圳的住房供应体系内，人才房、安居房、公租房比重将大大增加，占新增住房供应总量的60%左右。

　　第六大利空是棚改政策变化。

　　棚改货币化安置正在面临调整，数量和比例可能都会有所减少。有业内人士预计，此前在三四线城市中获得巨大收益的房企，很可能因需求降温而导致营收放缓，从而影响到房企的业绩增长。但也有机构指出，棚改货币化安置收紧需要长期看才能见效，因此短期看房企在三四线城市或仍将有所作为。

　　短期内，地产公司会处于一个比较难受的阶段，内外交困。房地产泡沫的危害不言而喻，但是泡沫并不能立即刺破，而是需要通过调控，将泡沫慢慢挤掉。总的来说，未来增加住宅用地的供给，打击投机炒房行为，以及通过房产税、空置税等措施，都能抑制房价的上涨，但是更重要的是，改变地方财政的来源，降低对于房地产市场的依赖。

（整理自今日头条）