调控新手段？两个最早设房价“涨停板”的城市稳定了下来

　　2018年7月10日，与福州市相邻的沿海城市福建省宁德市，发文精准调控楼市，设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”;2018年下半年涨幅控制在3%以内。

　　“涨停板”的房价限制并非宁德市首创，2016年3、4月间，江苏省省会南京和苏州先后发文，新建商品住宅的涨幅一年内最多只能涨12%。

　　彼时，始自2015年下半年的楼市行情正进入高潮;彼时，距离北京“3·17”政策出台尚有一年时间。

　　苏州、南京设置房价“涨停板”，两年后房价基本稳定

　　2016年3月18日，苏州市下发《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》，其中规定，“在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

　　同年4月21日，南京当地官方微博发布称，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　前者是时间的范畴，后者是单价的涨幅，限价之下，2017年的苏州和南京占去“房价四小龙”半壁江山。新房与二手房之间的价格明显倒挂，让购房者产生“买到即使赚到”“面包正在特卖”的心理，使下浑身解数参与验资摇号彻夜排队，使得地理位置、学校交通等配套较好的新盘与这一切欠佳的楼盘形成冰火两重天。

　　根据上海易居房地产研究院的统计数据计算，苏州新建商品房2017年3月成交均价同比涨幅28%，南京新房4月同比涨幅25.3%，双双超过12%的最高涨幅。而到了2017年12月，苏州新房价格均价出现了转折，跌幅10%;南京的涨幅也大为收窄，为7.1%。

　　限价两年后，苏州新建商品房2018年3月成交均价同比涨幅为-5.5%，南京新房2018年4月同比涨幅5.8%，房价已相对稳定。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，多数城市的限价主要是针对预售证的管控，分阶段给予一个涨价区间或幅度的做法，相对来说是比较少的，还是因地制宜。对于部分难以完全抑制房价的城市，可能会采取设定涨幅区间的规定。宁德和南京苏州的楼市没有可比性，关键是此类城市对于价格的判断比较清晰，所以政策相对会务实，在操作上也会更容易执行。

　　业内有分析人士指出，房价稳定并不代表楼市平稳，配套出台的验资、摇号，一定程度上都提高了刚需买房的门槛，而价格倒挂又在一定程度上刺激了购房者买房投资的心理。

　　“用新房市场价格倒逼二手房市场稳定”

　　再看宁德此次“限价”政策，给出了具体的价格基础，定价的依据，乃至今年下半年的控制目标。

　　文件提出，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内。控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。

　　也就是说，今年下半年宁德新房均价要控制在9148元/平方米左右，明年均价约在9414元/平方米，而单价最高不超过11000元/平方米。