龙华金茂府：限价背景下高价地的变与难

　　2016年6月2日，深圳首宗现售试点土拍再次轰动全国，更轰动的是，以82.9亿拿地的中国电建、中国金茂，创下当年深圳土地出让楼面价的新记录。去年这个时间，房掌柜对这块地进行了实地探访(掌柜实探：电建金茂联手拿地一年后 龙华金茂府悄然动工)。当时整个项目还处于打地基的阶段，又一年过去，这块土地现在是一个怎样的情况呢?

　　高价地的变：主体项目封顶在即 周边项目逐渐发展

　　金茂府位于龙华区民治街道上塘片区，腾龙路、建设路和民塘路围合的地块。总占地面积3.6万平方米，建筑面积14.6万平方米，容积率4.24，绿化率40%。项目规划有7栋高层住宅，其中2栋44层，5栋47层，项目涵盖有住宅及商业等物业类型。主推户型为155平方米3+1房、180平方米4房、240平方米4+1房。

　　根据房掌柜在现场的观察，现在每栋已经建起至少三十层楼，预计今年底封顶。据房掌柜了解，此前金茂集团还组织了深圳媒体见面会，重点推介了龙华金茂府。

　　与去年相比，项目周边更是有了较大的变化。地铁四号线上塘站A口进行了改造，与中海锦城自带商业ATMALL无缝连接，ATMALL也有大批商家入驻，其中不乏多家知名品牌。港铁天颂也已经交楼入伙，鸿荣源尚峻也在如火如荼的建设之中，金茂府周边的建设与一年前也有很大的区别。

　　除此之外，与金茂府隔街相望的未央花园(恒裕上塘旧改)现在也已经开始打地基，莱蒙简上工业区旧改都已经开始动工，周边多个项目都已经开始动工建设，上塘发展比上一年更进一步。

　　(恒裕未央花园)

　　高价地的难：限价导致资金难回笼 开发商做亏本买卖

　　值得一提的是，龙华金茂府与其他高价地项目不同，它将是现房销售的试点项目，有业内人士对此表示现售项目对资金要求比较高，开发周期长，项目要入市可能要2年左右的时间。值得一提的是，另据房掌柜了解，目前金茂府预计2019年入市。当年拿地时，金茂和电建联合体为此宗地共付出82.9亿，楼面价更是达到5.67万/平方米。

　　(信达泰禾金尊府)

　　此外，深圳备受关注的高价地还有位于坪山区的泰禾金尊府项目，此前一直有传言其将在五月入市，但是截至目前都没有任何关于入市的信息，但是与金茂府不同的是，金尊府不需要现房销售，所以开发周期会比金茂府短一些。而泰禾在宝安尖岗山的高价地项目也一直未有动工消息传出，但是房掌柜了解到泰禾尖岗山项目将是泰禾深圳院子，而院子系列正是泰禾一直以来的拳头产品，不知未来深圳院子是否能承袭其一贯的风格。

　　基于目前楼市的大背景，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，2015到2017年上半年出让的地王都会出现这样的问题，之前并没有新建商品房限价的规定，导致地价非常高。如今深圳对新房价格作出明显的限制，导致项目可能会出现亏损。

　　李宇嘉认为在当前这种情况下，开发商会与政府进行协商，而政府的基本做法是，限价大方向不变的前提下，政府会考虑前后规则的一致性，在片区限价和项目限价的基础上把价格提高到一定程度，但这个价格仍远低于开发商预期。

　　所以在当前限价背景下，高价地的开发商将如何破局，还需进一步去探索。